알카페는 부동산을 뜻하는 Realty의 R과 온라인상에서 공동체 커뮤니케이션 공간으로 많이 지칭되는 Cafe의 합성어입니다. 2002~2009까지 제가 개발하여 보급하였던 부동산 매물정보 프로그램 및 연동 싸이트의 이름이며 제 필명이기도 합니다. (*지금은 폐지되어 자료가치가 없는 오래된 글들이 많이 있습니다. 선별하여 읽으시기 바랍니다)

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미루고 또 미루었던 양도소득세 계산프로그램 업데이트 파일을 올렸습니다.
사실 작년 8월말경에 이미 95% 정도 완성했었지만, 개인적인 일로 맘이 조금 비껴가 있었던 탓에 장장 1년이란 세월동안 바뀐 세법의 반영을 미루어 두고는 노는데 바빠서 숙제 안한 초등학생(초딩들.. 요즘도 숙제 있나?) 처럼 맘 한구석이 늘 무거웠습니다. 그나마 얻을 것이라곤 이것밖에 없는 제 블로그를 찾아 주셨던 님들께도 늘 미안 했습니다.

어쨌든 한 사나흘 마음 추스리고 바짝 달라 붙어서 이리저리 주무르다 보니 2010.1.1 개정분까지 반영한 프로그램을 그럭저럭 마무리 지을 수 있었습니다. 조금 미진한 부분을 남긴 업데이트지만 너무 미루어지는 것 같아 우선 올려놓고 나머지는 차차 조금씩 보완해 나가려고 합니다.

2010/09/07 05:16 2010/09/07 05:16
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조세특례제한법시행령 일부개정령 중 부동산양도소득세에 대한 특례 부분 발췌
공포일: 2010.6.8 / 시행일 : 2010.7.1

다만, 제98조의4(수도권 밖의 지역에 있는 미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례)의 개정규정은 공포한 날부터 시행

<개정이유>
가....
나....
다. 미분양주택의 범위 등 신설(영 제98조의4 신설)
법률의 위임에 따라 양도소득세가 감면되는 미분양주택을 2010년 2월 11일까지 분양계약이 체결되지 아니하여 선착순의 방법으로 공급하는 주택 등으로 정하고, 양도소득금액 및 분양가격 인하율의 계산방법, 미분양주택 확인절차 등을 정함.

조세특례제한법 시행령
...
... 중략 ...
...

제98조의4를 다음과 같이 신설한다.
제98조의4(수도권 밖의 지역에 있는 미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례) ① 법 제98조의5제1항 각 호 외의 부분 전단에서 “대통령령으로 정하는 미분양주택”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 “미분양주택”이라 한다)을 말한다.
1. 「주택법」 제38조에 따라 주택을 공급하는 사업주체가 같은 조에 따라 공급하는 주택으로서 해당 사업주체가 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 지난 주택단지에서 2010년 2월 11일까지 분양계약이 체결되지 아니하여 선착순의 방법으로 공급하는 주택
2. 「주택법」에 따른 대한주택보증주식회사(이하 이 조에서 “대한주택보증주식회사”라 한다)가 같은 법 시행령 제107조제1항에 따라 매입한 주택으로서 대한주택보증주식회사가 공급하는 주택
3. 주택의 시공자가 해당 주택의 공사대금으로 받은 주택으로서 해당 시공자가 공급하는 주택
4. 「법인세법 시행령」 제92조의2제2항제1호의5 및 제1호의8에 따라 기업구조조정부동산투자회사등이 취득한 주택으로서 해당 기업구조조정부동산투자회사등이 공급하는 주택
5. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 신탁업자가 「법인세법 시행령」 제92조의2제2항제1호의7 및 제1호의9에 따라 취득한 주택으로서 해당 신탁업자가 공급하는 주택
② 제1항을 적용할 때 다음 각 호의 주택은 제외한다.
1. 매매계약일 현재 입주한 사실이 있는 주택
2. 2010년 5월 14일부터 2011년 4월 30일까지의 기간(이하 이 항에서 “미분양주택 취득기간”이라 한다) 중에 사업주체등(제1항제1호에 따른 사업주체, 같은 항 제2호에 따른 대한주택보증주식회사, 같은 항 제3호에 따른 시공자, 같은 항 제4호에 따른 기업구조조정부동산투자회사등 및 같은 항 제5호에 따른 신탁업자를 말한다. 이하 제3호, 제6항, 제8항 및 제10항에서 같다)과 매매계약을 체결한 매매계약자가 해당 계약을 해제하고 매매계약자 또는 그 배우자(매매계약자 또는 그 배우자의 직계존비속 및 형제자매를 포함한다)가 당초 매매계약을 체결하였던 주택을 다시 매매계약하여 취득한 주택
3. 미분양주택 취득기간 중에 해당 사업주체등으로부터 당초 매매계약을 체결하였던 주택을 대체하여 다른 주택을 매매계약하여 취득한 주택
③ 법 제98조의5제1항에 따른 해당 미분양주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액은 제40조제1항을 준용하여 계산한 금액으로 한다.
④ 법 제98조의5제1항에 따른 분양가격 인하율은 다음의 계산식에 따라 산정한다.

자산조정계정 × 처분한 주식 수
──────────────────────
주식의 포괄적 교환등으로 취득한 주식 수


⑤ 법 제98조의5에 따라 과세특례를 적용받으려는 자는 해당 미분양주택의 양도소득 과세표준예정신고 또는 과세표준확정신고와 함께 시장(「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」 제17조제2항에 따른 행정시장을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)ㆍ군수ㆍ구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 이 조에서 같다)으로부터 기획재정부령으로 정하는 미분양주택임을 확인하는 날인을 받은 매매계약서 사본을 납세지 관할 세무서장에게 제출하여야 한다.
⑥ 사업주체등은 기획재정부령으로 정하는 미분양주택 현황(2010년 2월 11일까지 분양계약이 체결되지 아니한 것에 한정한다)을 2010년 6월 30일까지 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출하여야 한다.
⑦ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제6항에 따라 제출받은 미분양주택 현황을 관리하여야 하며, 그 현황을 2010년 7월 30일까지 주택 소재지 관할 세무서장에게 제출하여야 한다.
⑧ 사업주체등은 제1항에 따른 미분양주택의 매매계약을 체결한 즉시 2부의 매매계약서에 시장ㆍ군수ㆍ구청장으로부터 기획재정부령으로 정하는 미분양주택임을 확인하는 날인을 받아 그 중 1부를 해당 매매계약자에게 교부하여야 하며, 그 내용을 기획재정부령으로 정하는 미분양주택확인대장에 작성하여 보관하여야 한다.
⑨ 제8항에 따라 매매계약서에 미분양주택임을 확인하는 날인을 요청받은 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제7항에 따른 미분양주택 현황 및 「주택법」 제16조에 따른 사업계획승인신청서류 등에 따라 미분양주택임을 확인하고, 해당 매매계약서에 기획재정부령으로 정하는 미분양주택임을 확인하는 날인을 하여야 하며, 그 내용을 기획재정부령으로 정하는 미분양주택확인대장에 작성하여 보관하여야 한다.
⑩ 시장ㆍ군수ㆍ구청장과 사업주체등은 각각 기획재정부령으로 정하는 미분양주택확인대장을 2011년 6월 30일까지 정보처리장치ㆍ전산테이프 또는 디스켓ㆍ디스크 등의 전자적 형태(이하 이 조에서 “전자매체”라 한다)로 주택 소재지 관할 세무서장에게 제출하여야 한다.
⑪ 제10항에 따라 전자매체 자료를 제출받은 주택 소재지 관할 세무서장은 해당 자료를 기록ㆍ보관하여야 한다.
⑫ 미분양주택 확인 절차 및 그 밖에 필요한 사항은 기획재정부령으로 정한다.

부칙
제1조(시행일) 이 영은 2010년 7월 1일부터 시행한다. 다만, 제98조의4의 개정규정은 공포한 날부터 시행한다.

** 참고) **
농어촌특별세법 시행령 일부개정령 2010.6.8 공포.시행
[일부개정]
◇농어촌특별세법 시행령 개정이유 및 주요내용
2010년 2월 11일 현재 수도권 밖의 지역에 있는 미분양주택을 2011년 4월 30일까지 취득하는 자가 해당 주택을 양도하는 경우 취득 후 5년간 발생한 양도소득에 대해서는 양도소득세를 분양가격 인하율에 따라 60퍼센트에서 100퍼센트의 범위에서 감면하는 등의 내용으로 「조세특례제한법」이 개정(법률 제10285호, 2010. 5. 14. 공포ㆍ시행)됨에 따라, 해당 양도소득세 감면분에 대한 농어촌특별세를 비과세하려는 것임.

2010/06/10 11:51 2010/06/10 11:51
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조세특례제한법 일부개정법률 중 부동산양도스득세에 대한 특례 부분 발췌
공포 및 시행 : 2010.5.14

제98조의5를 다음과 같이 신설한다.
제98조의5(수도권 밖의 지역에 있는 미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례) ① 거주자 또는 「소득세법」 제120조에 따른 국내사업장이 없는 비거주자가 2010년 2월 11일 현재 수도권 밖의 지역에 있는 대통령령으로 정하는 미분양주택(이하 이 조에서 “미분양주택”이라 한다)을 2011년 4월 30일까지 「주택법」 제38조에 따라 주택을 공급하는 해당 사업주체 등과 최초로 매매계약을 체결하고 취득(2011년 4월 30일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함한다)하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세에 다음 각 호의 분양가격(「주택법」에 따른 입주자 모집공고안에 공시된 분양가격을 말한다. 이하 이 조에서 같다) 인하율에 따른 감면율을 곱하여 계산한 세액을 감면하고, 해당 미분양주택의 취득일부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 해당 미분양주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액에 다음 각 호의 분양가격 인하율에 따른 감면율을 곱하여 계산한 금액을 해당 미분양주택의 양도소득세 과세대상소득금액에서 뺀다. 이 경우 공제하는 금액이 과세대상소득금액을 초과하는 경우 그 초과금액은 없는 것으로 한다.
1. 분양가격 인하율이 100분의 10 이하인 경우: 100분의 60
2. 분양가격 인하율이 100분의 10을 초과하고 100분의 20 이하인 경우: 100분의 80
3. 분양가격 인하율이 100분의 20을 초과하는 경우: 100분의 100
② 「소득세법」 제89조제1항제3호 및 같은 법 제104조제1항제4호부터 제7호까지의 규정을 적용할 때 제1항을 적용받는 미분양주택은 해당 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다.
③ 제1항을 적용받는 미분양주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 「소득세법」 제95조제2항 및 제104조제1항제2호부터 제7호까지의 규정에도 불구하고 장기보유 특별공제액 및 세율은 다음 각 호를 적용한다.
1. 장기보유 특별공제액: 양도차익에 「소득세법」 제95조제2항 표 1(같은 항 단서에 해당하는 경우에는 표 2)에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액
2. 세율: 「소득세법」 제104조제1항제1호에 따른 세율
④ 제1항을 적용할 때 미분양주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액의 계산, 분양가격 인하율의 산정방법과 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

부칙
제1조(시행일) 이 법은 공포한 날부터 시행한다.
제2조(수도권 밖의 지역에 있는 미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례에 관한 적용례) 제98조의5의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 계약하는 분부터 적용한다.
....

참고) 관련조치
※ 조세특례제한법시행령 일부개정령 입법예고 (2010.05.18) - 미분양주택의 범위, 미분양주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액의 계산방법, 분양가격 인하율의 산정방법 등
※ 농어촌특별세법 시행령 일부개정령 입법예고 (2010.05.18) - 농어촌특별세 비과세 (감면세액의 20%)

2010/05/18 10:21 2010/05/18 10:21
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Filed under 컴퓨터 프로그램/매물관리프로그램

블로그명 및 필명 "알카페"는 원래 제가 만든 부동산매물관리프로그램의 이름이었습니다. 오래전 제 사무실에서 필요에 따라 만들어 쓰던 매물 데이터베이스 + 계약서 및 중개대상물확인설명서 기능을 갖춘 데스크탑용 응용프로그램이었는데, 인터넷을 이용한 게시판 기능과 공동매물 검색기능을 추가하여 2005년 가을 남양주시 와부읍 관내 중개업소 단체에서 함께 사용할 수 있도록 무료 보급했던 프로그램입니다.

그러나 부득이 2010년 1월 1일부로 제가 부동산중개업소 운영을 접게 되면서 그 데스크탑용 응용프로그램의 운영.유지가 어렵게 되고, 반면 회원들에게 알카페는 이제 없어서는 안될 프로그램이었기 때문에 다시금 웹기반으로 완전히 새로 만들게 되었고, 약 2달간의 작업 끝에 2010년 4월 15일부로 운영을 시작했습니다.

많은 훌륭한 부동산매물관리프로그램들이 있습니다만, 기존 매물관리 프로그램들은 갖추어진 많은 기능에 비해 실제 사용되는 기능들은 일부에 불과할 뿐만 아니라 실무에서 잘 사용하지 않게 되는 세세한 매물항목까지 욕심껏 넣다보니 번잡하기만 할 뿐이었습니다. - (필요했던 분들이야 그렇지 않았겠지만, 적어도 제가 보기엔 그렇다는...)

실제로 약 5년간 프로그램을 사용.운영해 오면서 느꼈던 안타까운 점은 중개업소를 운영하시는 분들 중 상당수가 컴퓨터에 익숙치 않음은 물론, 매물 데이터베이스의 필요성을 느끼는 분들이 별로 없었다는 점이었습니다. 그분들의 주관심은 공동매물망에 자신의 매물을 남들보다 얼마나 빨리 앞순위에 노출시키는가 하는 것 뿐이었고, 그러다 보니 만들어진 많은 기능들과 세세한 매물명세 입력항목들은 프로그램을 만든 사람의 욕심일 뿐 사용자들에겐 별 관심없는 기능으로 전락하게 된 허다한 경우를 보아 왔습니다.

아무튼 그렇게 만들어져 개통한 매물관리 싸이트 개발버전을 이곳에 링크해 두었습니다. 혹시 둘러 보시고 필요하신 분이나 단체에서는 별도로 연락 주시면 사용하실 수 있도록 해드리겠습니다. 사용자가 별도로 확보한 도메인에 설치하는 형태로 제공해드립니다. 물론 (약간의)유료입니다.

특히 요즘은 스마튼폰을 필두로 많은 휴대용기기에서 인터넷 접속이 가능하게 됨에 따라 이동간에 또는 사무실과 집에서 손쉽게 매물정보을 관리하고 검색할 수 있게 된 시대가 되었습니다.

꼭 단체가 아니더라도 개인 사용자가 같은 사무실내 컴퓨터간( - 개인 중개업소의 경우 네트워크를 제대로 설정하고 유지하기 어려운 경우가 많음. 그래서 로컬서버가 운영되기 어렵습니다.)  또는 본.지점간 자료 공유싸이트로 운영해도 좋을 것입니다.

http://jngwoo.cafe24.com
직원용 테스트 아이디 : user1  패스워드 1111
업소대표용 테스트 아이디: owner 패스워드 1111

그외 그룹관리자, admin등의 아이디가 따로 운영됩니다.
다른 분들을 위해서 테스트 아이디는 말 그대로 싸이트를 둘러보는 테스트용으로만 잘 사용해 주시기 바랍니다.

 
 

2010/04/20 09:35 2010/04/20 09:35
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Filed under 雜記

해가 바뀐지 벌써 한달하고도 7일이다.
그 흔한 새해맞이 소회글 조차 적지 않는 게으름...
블로그라 하기엔 너무 민망하다.

하던 일도 접고, 이러저러한 사정으로 생각만 많지 차분하게 책상에 앉아 이런저런 생각들을 정리하여 글로 적어내는 일이 내겐 너무 버거운일이다. 게으른 탓이다.

 아마, 작년 9월 하순경 일 것이다.
"알텍스"-양도소득세 자동계산프로그램-를 새로 개작하면서 거의 끝내갈 무렵, 사용자분들께 조금만 더 기다려 달라고 이 블로그를 통해서 했던 말이다. 그런데 아직까지 그 잘난 작품의 업데이트 버전을 올려 놓지 못하고 있다
사실, 그당시 적어도 95%이상 완성된 상태였다. 이미 출력물 테스트도 끝냈고 계산된 자료를 DB에저장하는기능도 끝냈었다. 다만, 저장된 자료를 읽어와 화면에 다시 뿌려주는 일만 조금 남겨놓은 상태였는데, 그만 뭔 일 때문인지 김이 빠지고 그럭저럭 오늘에 이르고 있다. 이유야 어찌됐던 그동안 내게 풍족했던 것이라고는 남아도는 시간밖에 없었음에도 불구하고 아직 이러고 있는 것도 역시 그 게으름 때문이다.

항상 맘 한구석에 자리한 업데이트 압박감 때문에라도 빨리 끝내야 할텐데, 그놈의 세법이 또 바뀌었으니 세법공부부터 다시 해야 할 판이다.

당분간 게으름을 극복할 힘이 내겐 없을 것 같다.

2010/02/07 23:50 2010/02/07 23:50
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Filed under 컴퓨터 프로그램/양도소득세

이곳에서 다운로드 받으세요.


벌써 1년하고도 약 6개월전에 만들어서 "알텍스"라고 이름 붙힌, 양도소득세 계산 프로그램이 있다.

원래 엑셀워크시트에 VBA 코드를 넣어 양도소득세가 자동 계산되도록 - (뭐, 간단한 경우에만 계산 가능한) - 만들어 사용하던 것을 여러 사람들이 함께 사용할 수 있도록 C#을 이용해서 범용으로 만들었던 프로그램이다.

지금은 꽤 많은, 아마 수백명은 족히 될 법한 사람들이 이곳에서 다운로드 받아 사용하는 것 같은데, 소득세법 개정때 마다 요구되는 업데이트가 이젠 매우 부담스런운 일이 되었다.

기왕에 사용하시는분들이 많은데, 개정 세법이 그때그때 적절히 반영되지 않으면 그 동안의 수고가 한 순간 헛수고로 되고 말터이니, 고민스럽지 않을 수 없다.

올해만 해도 그렇다.
올 5월 21일에 개정된 1세대3주택이상  및 비사업용 토지에 대한 양도세 중과세 한시적 완화가 시행된지도 벌써 4개월이나 되었는데, 이를 반영한 업데이트 버전을 아직 올려 놓지 못했다.

본디 직업프로그래머가 아닌 관계로 사용한 개발툴이 그저그런 경로로 얻게 된 것이라서 이마저 부담스러웠었는데, 기왕 내친김에 모두 돈 안드는 공짜 툴과 라이브러리로 교체하기로 마음 먹고 이리저리 궁리하고 조합해 본 끝에 얻어진 답이 gcc(MinGW) + CodeBlocks + wxWidgets 이다. 곁들여 폼디자이너로는 wxFormBuilder를 사용하기로 했다. 제법 만족스럽다. 다만, wxWidgets 매뉴얼 문서들을 찾아보기가 어려워(사실 어렵다기보다, 거의 영문문서들이라서...) 하나하나 익혀가며 사용하기가 너무 힘들고 피곤하다.

어쨌든 그렇게 선택한 툴과 라이브러리를 이용해서 미루고 미루었던 "알텍스" 업데이트 버전을 처음부터 완전히 새로 짜고 있는 중이다. 7월 6일부터 였으니까 벌써 두달하고도 보름이다.
직업이 공인중개사인 사람이 일은 안하고 집에서나 사무실에서나 잠자고 밥먹는 시간 빼고 하루종일 이 일에 매달리고 있으니....  그래봐야 졸작일텐데, 이게 뭔일인지 모르겠다.

필요하신 분은 조금만 더 기다려 주시라. 거의 다 만들어 졌다.

2009/09/21 16:14 2009/09/21 16:14
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Filed under 부동산/양도소득세

늦은 포스팅~!!
[3주택 이상자 및 비사업용 토지에 대한 양도소득세율 한시적 완화]

지난 글 중 "양도소득세(부동산) 개정 연혁"을 수정해서 글 말미에 반영해 놓긴 했지만, 그래도 따로 제목을 붙혀 놓지 않으면 훗날 개정된 내용을 모르고 그냥 넘어갈것 같아서 늦게나마 아래와 같이 적어 놓는다.
 
[2009년 5월 21일 개정]
3주택 이상자 및 비사업용 토지에 대한 소득세율을 2009년 3월 16일부터 2010년 12월 31일까지 매도할 때는 60%중과세 배제 하고 일반세율로 과세
 ->단, 투기지역(강남,서초,송파)에 대해서는 일반세율에 탄력세율 10%를 부가한 세율로 과세 (최고 43%~45%)

국회의 의결이 요구되는 소득세법의 개정이었는데, 개정일자(공포 및 시행일)는 5월21일이며 적용대상은 그보다 앞선 3월16일이후 양도분부터다. 국회의결이 있기전에 정부측에서 먼저 발표한 내용인지라  정부의 국회에 대한 월권행위 시비가 있었던 일이기도 하다. 어쨌던 정부의 발표를 믿고 3월 16일이후 주택을 양도했던 사람들의 불이익을 없게 하자는 차원에서 3월 16일로 소급(?) 적용한 듯.

2009/09/17 12:07 2009/09/17 12:07
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Filed under 부동산/도시주택

▲  도시형 생활주택이란?
- 국민주택규모(전용면적 85㎡이하)에 해당하는 주택을 20가구 이상 150가구 미만의 규모로 건설하는 주택을 말하며 단지형 다세대주택, 원룸형 주택, 기숙사형 주택으로 유형이 나뉜다. 원룸형 주택은 전용면적 12~30㎡, 기숙사형 주택은 7~20㎡ 규모로 지어진다.

▲  단지형 다세대주택이란
- 단지형 다세대주택은 건축물의 용도상 다세대주택에 해당하고, 건축심의를 거쳐 4개층까지 제한된 다세대주택에 1개 층을 더 건설할 수 있다. 전용면적 85㎡이하, 방 2개 이상인 주택이다.

▲  단지형 다세대주택과 원룸형 및 기숙사형의 차이점은
- 단지형 다세대주택은 건축물의 용도상 다세대주택에 해당하며 원룸형 및 기숙사형 주택은 아파트, 연립주택, 다세대주택으로 건설할 수 있다.

▲  20가구 미만의 다가구주택도 도시형 생활주택에 해당하나
- 주택법에 따라 사업계획승인을 얻어 건설하는 주택으로 최소 20가구 이상을 건설해야 도시형 생활주택에 해당된다.

▲  사업주체 및 시공자격 요건은?
- 주택법 9조와 12조에 근거해 주택건설사업자로 등록해야 하며 시공자 기준을 갖춰야만 가능하다. 단 토지소유자가 주택건설사업자와 공동으로 사업을 시행할 경우 공동사업주체로 인정, 건설이 가능하고 용도변경시에도 동일한 기준이 적용된다.

▲  다가구주택 등 단독주택도 `도시형 생활주택`의 건설기준에 따라 건축하면 여기에 해당되나
- 포함되지 않는다. 하지만 용도를 공동주택으로 변경하고 도시형 생활주택에 적용되는 모든 건설기준에 적합해 사업계획승인을 받는 경우에 도시형 생활주택에 해당된다.

▲  일반 아파트 분양에 적용되는 `주택공급에 관한 규칙`과 동일한가 
- 일부 규정만 적용된다. 입주자모집시기, 모집승인신청 및 승인, 모집공고, 공고내용, 공급계약 내용 등에 해당하는 규칙은 적용되고 청약자격, 재당첨 제한 등은 적용되지 않는다.

▲  하나의 주택단지에 도시형 생활주택과 일반 공동주택을 함께 건설할 수 있나
- 가능하다. 하지만 단지형 다세대주택과 원룸형 및 기숙사형 주택을 함께 건설할 수는 없다.

▲  기숙사형 주택에 화장실 설치가 가능한가
- 전용 또는 공용으로 설치 가능하다.

▲  상업지역 내에서 주상복합 형태로 복합건축이 가능한가
- 가능하다. 단지형 다세대 주택은 제외된다.

▲  기존 지구단위계획 등 계획수립이 된 지역에서 도시형 생활주택에 적용되는 규제완화 사항 적용이 가능한가
- 불가능하다. 예컨데 지구단위계획에서 단독주택용지로 계획수립이 됐다면 공동주택인 도시형 생활주택은 건설될 수 없다.

▲  기존 상가 및 판매시설 등의 건축물을 도시형 생활주택으로 용도 변경할 경우 절차와 기준은
- 우선 주택법 16조에 따라 사업계획승인을 받아야 한다. 이후 절차는 신축시 적용되는 기준과 동일하다. 단 주차장 완화구역에서는 기존 건축물을 원룸형 또는 기숙사형으로 용도변경할 경우 층간소음과 계단규정이 3년간 적용되지 않는다.

▲  숙박시설 위락시설이 포함된 기존 건축물의 일부를 도시형 생활주택으로 변경이 가능한가
- 불가능하다.

▲ 주택법 개정 후 지자체가 정해야 할 사항은?
- 원룸형 및 기숙사형 주택의 '주차장 완화구역(200㎡ 당 1대)'인 역세권, 학교, 학원, 공장, 산업단지 산단지 주변 등의 구체적 범위와 원룸형 및 기숙사형 주택의 주차장 세부기준을 조례로 정하여야 할 사항 등이다.

■ 일반 공동주택과 도시형 생활주택에 적용되는 차이점은? (표 참조)

2009/04/22 15:55 2009/04/22 15:55
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Filed under 부동산/도시주택

주택법  일부개정법률 (2009.2.3 공포, 2009.5.4 시행)

"도시형 생활주택" 제도가 주택법 개정으로 새로 도입되었습니다.

이번에 새로 도입된 "도시형 생활주택"은 분양가상한제의 적용을 받지 않으며, 청약자격, 재당첨 제한 등도 적용되지 않습니다, 또한, 다세대주택, 원룸·기숙사 등의 주택도 이른바 단지형 주택으로 건축할 수 있게 되었으며, 아파트, 연립주택, 다세대주택 등과 혼용 및 복합 개발이 가능해졌습니다.

건축업자도 아닌 저나 일반인들이 "도시형 생활주택"에 관심을 갖는 이유는 젊은 직장인들이나 새로이 신혼가정을 꾸리신분들께서 적은 자금으로 빠른시일내에 내집을 마련할 수 있다는 점 때문이 아닐까 합니다.

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도시형 생활주택의 도입취지입니다.

가. 도시형 생활주택(법 제2조제4호, 제24조제1항, 제38조의2제1항)
    1) 현행 20세대 이상의 다세대주택을 건설하고자 할 경우에는 사업계획승인과정에서 복잡한 행정적 절차와 과중한 시설요건을 준수토록 하고 있어, 대부분 건축허가만으로 건설 가능한 19세대 이하로 다세대주택을 신축하게 되어 주차장 확보가 어렵고, 여유공간 부족 등으로 주거환경이 열악한 실정임.

    2) 150세대 미만의 국민주택규모에 해당하는 주택으로서 대통령령으로 정하는 주택을 “도시형 생활주택”으로 정의하고, 이 법에 따른 감리와 분양가 상한제의 적용을 제외하도록 함.

    3) 쾌적하고 저렴한 주택을 신속히 공급함으로써 서민의 주거안정에 기여할 것으로 기대됨.

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이후 대통령령에서 "도시형 생활주택"이 다음과 같이 구체적으로 정의되었습니다.

주택법시행령 일부개정령 (공포일자 : 2009.4.21)

제3조(도시형 생활주택)

① 법 제2조제4호에서 “대통령령으로 정하는 주택”이란 법 제16조에 따른 사업계획승인을 받아 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 $2에 건설하는 다음 각 호의 주택을 말한다.

1. 단지형 다세대주택: 「건축법 시행령」 별표 1 제2호다목에 해당하는 주택 중 제2호의 원룸형주택 및 제3호의 기숙사형 주택을 제외한 주택. 다만, 「건축법」 제5조제2항에 따라 같은 법 제4조에 따른 건축위원회의 심의를 받은 경우에는 주택으로 쓰는 층수를 5층까지 건축할 수 있다.
(참고:별표 1 제2호다목은 다세대주택을 말함)

2. 원룸형 주택: 「건축법 시행령」 별표 1 제2호가목부터 다목까지의 어느 하나에 해당하는 주택으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택 (참고:별표 1 제2호가목부터 다목까지는 아파트, 연립주택, 다세대주택을 말함)
    가. 세대별로 독립된 주거가 가능하도록 욕실, 부엌을 설치할 것
    나. 욕실을 제외한 부분을 하나의 공간으로 구성할 것
    다. 세대별 주거전용면적은 12제곱미터 이상 30제곱미터 이하일 것
    라. 각 세대는 지하층에 설치하지 아니할 것

3. 기숙사형 주택: 「건축법 시행령」 별표 1 제2호가목부터 다목까지의 어느 하나에 해당하는 주택으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택 (참고:별표 1 제2호가목부터 다목까지는 아파트, 연립주택, 다세대주택을 말함)
    가. 취사장, 세탁실, 휴게실을 공동으로 사용할 수 있는 구조를 갖출 것
    나. 세대별 주거전용면적은 7제곱미터 이상 20제곱미터 이하로 할 것
    다. 각 세대는 지하층에 설치하지 아니할 것

② 하나의 건축물에는 도시형 생활주택과 그 밖의 주택을 함께 건축할 수 없으며, 제1항제1호의 단지형 다세대주택과 그 밖의 도시형 생활주택을 함께 건축할 수 없다.

2009/04/22 15:13 2009/04/22 15:13
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Filed under 부동산/양도소득세

2009-3-25 공포.시행된 미분양주택양도소득세특례 중 대통령령으로 정하는 미분양주택의 범위가 다음과 같이 공포되었습니다.

수도권과밀억제권역 안의 지역인 경우에는 대지면적이 660제곱미터 이내이고, 주택의 연면적이 149제곱미터(공동주택의 경우에는 전용면적 149제곱미터) 이내인 주택에 한정한다고 하는군요.

( 참고 : 농어촌특별세법 시행령 같은날 공포 -> 미분양주택양도소득세특례로 감면받는 양도소득세 감면분에 부과되는 농어촌특별세를 비과세)

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조세특례제한법 시행령 (공포일자 : 2009.4.21)

제98조의3(미분양주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례)

① 법 제98조의3제1항 전단에서 “대통령령으로 정하는 미분양주택”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 “미분양주택”이라 한다)을 말한다. 다만, 수도권과밀억제권역 안의 지역인 경우에는 대지면적이 660제곱미터 이내이고, 주택의 연면적이 149제곱미터(공동주택의 경우에는 전용면적 149제곱미터) 이내인 주택에 한정한다.

1. 「주택법」 제38조에 따라 주택을 공급하는 사업주체(이하 이 항에서 “사업주체“라 한다)가 같은 조에 따라 공급하는 주택으로서 해당 사업주체가 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 지난 주택단지에서 2009년 2월 11일까지 분양계약이 체결되지 아니하여 2009년 2월 12일 이후 선착순의 방법으로 공급하는 주택

2. 「주택법」 제16조에 따른 사업계획승인(「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 받아 해당 사업계획과 「주택법」 제38조에 따라 사업주체가 공급하는 주택(2009년 2월 12일 이후 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 도래하는 주택에 한정한다)

3. 주택건설사업자(20호 미만의 주택을 공급하는 자를 말하며, 제1호와 제2호에 해당하는 사업주체는 제외한다)가 공급하는 주택(2009년 2월 11일까지 매매계약이 체결되지 아니한 주택을 포함한다)

4. 「주택법」에 따른 대한주택보증주식회사(이하 이 조에서 “대한주택보증주식회사”라 한다)가 같은 법 시행령 제107조제1항에 따라 매입한 주택으로서 해당 대한주택보증주식회사가 공급하는 주택

5. 주택의 시공자가 해당 주택의 공사대금으로 받은 주택으로서 해당 시공자가 공급하는 주택

6. 「법인세법 시행령」 제92조의2제2항제1호의5에 따른 기업구조조정부동산투자회사등이 취득한 주택으로서 해당 기업구조조정부동산투자회사등이 공급하는 주택

7. 주택 외의 시설과 주택을 동일건축물로 건설ㆍ공급하는 건축주가 2004년 3월 30일 전에 「건축법」 제11조에 따라 건축허가를 신청하여 건설한 주택(2009년 2월 11일까지 매매계약이 체결되지 아니한 주택에 한정한다)으로서 해당 건축주가 공급하는 주택

② 제1항을 적용할 때 다음 각 호의 주택은 제외한다.

1. 매매계약일 현재 입주한 사실이 있는 주택

2. 2009년 2월 12일부터 2010년 2월 11일까지의 기간(이하 이 조에서 “미분양주택 취득기간”이라 한다) 중에 사업주체(제1항제3호에 따른 주택건설사업자, 같은 항 제4호에 따른 대한주택보증주식회사, 같은 항 제5호에 따른 시공자, 같은 항 제6호에 따른 기업구조조정부동산투자회사등 및 같은 항 제7호에 따른 건축주를 포함한다. 이하 제3호, 제6항ㆍ제8항 및 제10항에서 같다)와 매매계약을 체결한 매매계약자가 해당 계약을 해제하고 매매계약자 또는 그 배우자(매매계약자 또는 그 배우자의 직계존비속 및 형제자매를 포함한다)가 당초 매매계약을 체결하였던 주택을 다시 매매계약하여 취득한 주택

3. 미분양주택 취득기간 중에 해당 사업주체로부터 당초 매매계약을 체결하였던 주택에 대체하여 다른 주택을 매매계약하여 취득한 주택

2009/04/22 14:52 2009/04/22 14:52