알카페는 부동산을 뜻하는 Realty의 R과 온라인상에서 공동체 커뮤니케이션 공간으로 많이 지칭되는 Cafe의 합성어입니다. 2002~2009까지 제가 개발하여 보급하였던 부동산 매물정보 프로그램 및 연동 싸이트의 이름이며 제 필명이기도 합니다. (*지금은 폐지되어 자료가치가 없는 오래된 글들이 많이 있습니다. 선별하여 읽으시기 바랍니다)

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조세특례제한법 일부개정법률<2009.3.25 공포 및 시행>

올해초 지방미분양주택에 대한 양도소득세 과세특례에 이어 이번엔 지방은 물론 서울을 제외한 수도권 전체를 포함한 미분양주택에 대해서 양도소득세를 완화하는 조치가 시행되었습니다.

이는 물론 한시적 조치로서 2009년 2월 12일부터 2010년 2월 11일까지의 사이에 취득한 주택에 대하여 5년간 발생한 양도소득세를 전액 감면하여 준다는 것이며(단,수도권 과밀억제권역은 60% 감액),
특례기간 중에 취득하고 5년을 경과하여 양도하는 경우에는 5년후부터 발생한 양도소득금액에 대해서만 일반세율 및 장기보유특별공제율을 적용하여 과세하겠다는 것입니다.

또한 그 이전 시행한 지방미분양주택(2008년 11월 3일부터 2010년 12월 31일까지 취득한 지방 미분양주택)은 기존 보유한 일반주택을 양도할 때에 주택수에 포함하지 않도록 하여 1세대1주택비과세 혜택을 받을 수  있도록 했으며, 이번에 시행하는 미분양주택에 대한 5년간 양도소득세 감면과 올초에 시행한 지방 미분양주택에 대한 양도소득세 특례가 동시에 적용되는 경우 하나만 선택 적용하도록 하였습니다.

구체적인 내용은 다음과 같습니다.
참고로, 아래 법령 조문에서 소득세법」 제104조의2에 따른 지정지역이라 함은 투기지역을 말합니다.

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제98조의2 (지방 미분양주택 취득에 대한 양도소득세 등 과세특례)
④ 「소득세법」 제89조제1항제3호 및 제104조제1항제2호의3부터 제2호의6까지의 규정을 적용할 때 제1항을 적용받는 지방 미분양주택은 해당 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다.<신설 2009.3.25>

제98조의3(미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례) [본조신설 2009.3.25]
① 거주자가 서울특별시 밖의 지역(「소득세법」 제104조의2에 따른 지정지역은 제외한다)에 소재하는 대통령령으로 정하는 미분양주택(이하 이 조에서 “미분양주택”이라 한다)을 2009년 2월 12일부터 2010년 2월 11일까지의 기간 중에 「주택법」 제38조에 따라 주택을 공급하는 해당 사업주체(20호 미만의 주택을 공급하는 경우 해당 주택건설사업자를 포함한다)와 최초로 매매계약을 체결하고 취득(2010년 2월 11일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함한다)하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100(수도권과밀억제권역 안의 지역인 경우에는 100분의 60)에 상당하는 세액을 감면하고, 해당 미분양주택의 취득일부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 해당 미분양주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액(수도권과밀억제권역 안의 지역인 경우에는 양도소득금액의 100분의 60에 상당하는 금액)을 해당 주택의 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. 이 경우 공제하는 금액이 과세대상소득금액을 초과하는 경우 그 초과금액은 없는 것으로 한다.

② 제1항을 적용할 때 자기가 건설한 신축주택으로서 2009년 2월 12일부터 2010년 2월 11일까지의 기간 중에 공사에 착공(착공일이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일을 기준으로 한다)하고, 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 주택을 포함한다. 다만, 다음 각 호의 경우에는 이를 적용하지 아니한다.
  1. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 관리처분계획에 따라 취득하는 주택
  2. 거주하거나 보유하는 중에 소실ㆍ도괴ㆍ노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택

③ 「소득세법」 제89조제1항제3호 및 제104조제1항제2호의3부터 제2호의6까지의 규정을 적용할 때 제1항 및 제2항을 적용받는 주택은 해당 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다.

④ 제1항 및 제2항을 적용받는 주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 「소득세법」 제95조제2항 및 제104조제1항제2호ㆍ제2호의2부터 제2호의6까지의 규정에도 불구하고 장기보유특별공제액 및 세율은 다음 각 호의 규정을 적용한다.
  1. 장기보유특별공제액: 양도차익에 「소득세법」 제95조제2항 표1(같은 조 제2항 단서에 해당하는 경우에는 표2)에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액
  2. 세율: 「소득세법」 제104조제1항제1호에 따른 세율

⑤ 제1항 및 제2항을 적용할 때 주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액의 계산과 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

제127조제3항 중 “제100조의14”를 “제104조의14”로 하고, 같은 조에 제9항을 다음과 같이 신설한다.
⑨ 거주자가 주택을 양도하여 제98조의2와 제98조의3이 동시에 적용되는 경우에는 그중 하나만을 선택하여 적용받을 수 있다.

2009/03/26 12:53 2009/03/26 12:53
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Filed under 부동산/토지거래계약허가

뉴타운 지역내 토지거래계약허가 기준 면적이 기존 20m2 초과에서 180m2 초과로 대폭 완화되었습니다.

아래 공포된 개정법률에 보면 "기준면적을 삭제"한다고 되어 있는데, 삭제한다고 해서 뉴타운 지역내 토지거래허가제도를 폐지한다는 내용은 아니고 , 동법에서 " 재정비촉진지구로 지정되면 토지거래계약허가를 받아야 하는 지역으로 지정된 것으로 본다"라는 취지의 규정이 있어서 다른 법률 즉, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 토지거래계약허가를 받아야 한다는 것이며 그 법에서 토지거래계약허가를 받아야 하는 면적을 주거지역인 경우 180m2 초과면적으로 규정하고 있는 것입니다.

다음은 공포된 개정법률입니다.


국회에서 의결된 도시재정비 촉진을 위한 특별법 일부개정법률을 이에 공포한다.
          대통령        이 명 박 (인)
    2009년 3월 25일
          국무총리        한 승 수
          국무위원 국토해양부 장관        정 종 환

⊙법률 제9539호
도시재정비 촉진을 위한 특별법 일부개정법률

도시재정비 촉진을 위한 특별법 일부를 다음과 같이 개정한다.

제32조제3항을 삭제한다.

          부칙
이 법은 공포한 날부터 시행한다.

 개정이유

[일부개정]
◇개정이유 및 주요내용
토지거래계약에 관한 허가가 필요한 구역의 면적기준을 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」과 같게 하여 재정비촉진지구에 거주하는 주민 및 토지소유자 등의 재산권을 보장함으로써 재정비촉진사업의 추진을 원활하게 하려는 것임.

2009/03/25 15:34 2009/03/25 15:34
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조세특례제한법 시행령 일부개정령 (2009.2.4 공포, 2009.2.4 시행)

◇주요내용  - (부동산과 관련없는 항목 생략하였음)

라. 지방미분양주택에 대한 과세특례 신설(영 제98조의2 신설)
1) 2008년 11월 3일부터 2010년 12월 31일까지 취득한 지방미분양주택 양도시 일반세율 및 장기보유특별공제(최대 80 퍼센트)를 적용함.
2) 지방미분양주택의 범위를 2008년 11월 3일 현재 미분양 상태인 주택 또는 2008년 11월 3일 현재 사업계획승인을 얻었거나 사업계획승인을 신청한 자가 분양하는 주택으로 규정함.

참고 : 지방미분양주택이란 수도권 밖 즉, 서울,인천,경기도를 제외한 지역에 소재하는 미분양주택을 말하며, 조세특례제한법 98조의2<신설: 2009.1.1시행>에서 대통령령에 위임한 미분양주택을 정하는 것임

조세특례제한법 98조의2<신설: 2008.12.26 공포, 2009.1.1시행>
① 거주자가 2008년 11월 3일부터 2010년 12월 31일까지의 기간 중에 취득(2010년 12월 31일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함한다)한 수도권 밖에 소재하는 대통령령으로 정하는 미분양주택(이하 이 조에서 "지방 미분양주택"이라 한다) - 이하 생략 -

마. 고향주택에 대한 과세특례 신설(영 제99조의4 신설)
1) 1주택자가 고향주택을 취득하여 2주택이 된 경우 종전주택 양도시 1주택자로 보아 양도세를 비과세함.
2) 고향주택 소재지의 범위를 가족관계등록부 등에 10년 이상 등재된 등록기준지 등으로서 10년 이상 거주사실이 있는 일부 시지역으로 규정함.


[별표 12]

고향주택 소재 지역 범위(제99조의4 관련)
┌────┬──────────────────────┐
│구 분     │시 (26개)                                                     │
├────┼──────────────────────┤
│충청북도│제천시                                                         │
├────┼──────────────────────┤
│충청남도│계룡시, 공주시, 논산시, 보령시, 서산시             │
├────┼──────────────────────┤
│강원도   │동해시, 삼척시, 속초시, 태백시                        │
├────┼──────────────────────┤
│전라북도│김제시, 남원시, 정읍시                                   │
├────┼──────────────────────┤
│전라남도│광양시, 나주시                                              │
├────┼──────────────────────┤
│경상북도│김천시, 문경시, 상주시, 안동시, 영주시, 영천시  │
├────┼──────────────────────┤
│경상남도│밀양시, 사천시, 진해시, 통영시                        │
├────┼──────────────────────┤
│제주도   │서귀포시                                                      │
└────┴──────────────────────┘

비고: 위 표는 「통계법」제18조에 따라 통계청장이 통계작성에 관하여 승인한 주민등록인구 현황(2008년 12월 주민등록인구 기준)을 기준으로 인구 20만명 이하의 시를 열거한 것임

2009/02/04 15:18 2009/02/04 15:18
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소득세법시행령 일부개정령 (2009.2.4 공포, 2009.2.4 시행)

◇주요내용

(부동산과 관련없는 항목 생략하였음)

가. 주택임대소득이 과세되는 고가주택의 범위 조정(영 제8조의2제3항)
        1) 2000년부터 적용되어 오던 주택임대소득이 과세되는 고가주택의 기준(기준시가 6억원 초과주택)이 그동안의 주택가치 상승을 반영하지 못하고 있음.
        2) 고가주택을 기준시가 9억원을 초과하는 주택으로 규정함.
        3) 주택가치 상승분을 반영하여 고가주택의 범위를 합리적으로 조정함.

차. 동거봉양ㆍ혼인에 따른 일시적 1세대 2주택 비과세 요건 완화(영 제155조제4항)
        1) 동거봉양ㆍ혼인에 따른 합가시 먼저 양도하는 주택에 대해 양도소득세가 비과세되는 양도기간이 2년으로 짧아 이를 확대할 필요가 있음.
        2) 비과세되는 양도기간을 5년으로 확대함.
        3) 동거봉양ㆍ합가에 따른 불이익을 해소할 것으로 기대됨.

카. 실지거래가액에 따른 양도소득금액 계산 시 양도소득세신고서 작성비용을 필요경비에 추가(영 제163조제5항)
        1) 실제 지출한 비용인 양도소득세계산서 작성비용이 경비로 인정되지 않아 이를 개선할 필요가 있음.
        2) 실지거래가액에 따라 양도소득금액을 계산할 경우 양도소득세과세표준신고서 작성비용을 추가로 필요경비로 인정함.

2009/02/04 15:06 2009/02/04 15:06
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2009년 1월 1일부터 시행된 개정 소득세법을 반영한 양도소득세 계산 프로그램입니다.(무료)

[2009년 1월 1일 개정]

 ◎ 양도소득세율을 2년간에 걸쳐 3%포인트 인하 (동시에 종합소득세율과 일치시킴)
 ->2009년 2%포인트 인하 (단,9%->6%, 36%->35%)
 ->2010년 이후 추가 1%포인트 인하 (단,6%->6%,35% -> 33%)
 
◎ 장기보유특별공제율 조정
 ->1세대 1주택인 경우 3년이상 12%  +  보유년수에 따라 1년에 4% 포인트씩 증가.20년에 걸쳐 최고 80%까지 하던 것을
 ->1세대 1주택인 경우 3년이상 24%  +  보유년수에 따라 1년에 8% 포인트씩 증가.10년에 걸쳐 최고 80%까지

 ◎ 다주택자 중과세 한시적 완화
 ->특례기간 : 2009.01.01~2010.12.31
 -> 기존 주택을 특례기간 중 양도하는 경우
 -> 특례기간 중 주택을 취득하는 경우 - 특례기간을 경과하여 양도하는 때에도 완화된 세율을 적용
 -> 완화된 세율을 적용하되 장기보유특별공제는 여전히 배제
 -> 완화된 세율
       1) 1세대3주택이상(조합원입주권 포함) 기존 60% -> 45% (단, 1년미만 보유 50%)
       2) 1세대2주택      (조합원입주권 포함) 기존 50% -> 일반세율 (단, 2년미만 보유 40%)

2009/01/29 14:44 2009/01/29 14:44
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공포 및 시행일 2008-11-28

⊙대통령령 제21138호

소득세법 시행령 일부개정령

1. 개정이유

    최근 부동산거래 부진으로 주택매매가 어려우므로 일시적으로 1세대 2주택이 된 자의 경우 양도소득세가 비과세되는 양도기간을 1년에서 2년으로 조정하고, 1세대 1주택자가 취학, 근무상의 형편 등 실수요 목적으로 지방주택을 소유한 경우 중과세 배제 또는 비과세 등 과세특례를 허용함으로써 지방의 부동산ㆍ건설경기를 활성화하며, 그 밖에 현행 제도의 운영상 나타난 일부 미비점을 개선ㆍ보완하려는 것임.

2. 주요내용

  가. 일시적으로 1세대 2주택이 된 자의 경우 양도소득세가 비과세되는 양도기간 확대(안 제155조제1항)

    종전에는 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하면 비과세 대상이 되었으나, 최근 부동산거래 부진 등으로 주택매매가 어려우므로 그 양도기한을 2년으로 조정함으로써 양도세 부담을 완화함.

  나. 1세대 1주택자가 취학 등의 목적으로 수도권 밖의 주택을 소유한 경우 과세특례 허용(안 제155조제8항 신설)

    1세대 1주택자가 취학, 근무상의 형편, 질병 요양 등의 목적으로 수도권 밖에 소재하는 주택을 취득한 경우, 해당 목적으로 취득한 주택을 양도하는 경우에는 중과세를 배제하고 그 밖의 주택을 양도하는 경우에는 비과세함으로써 지방의 부동산ㆍ건설경기를 활성화함.

3. 시행일

    이 영은 공포한 날부터 시행한다.
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[부칙]
제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다.
제2조(적용례) 이 영은 이 영 시행 후 최초로 양도하는 분부터 적용한다.
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[기타 사항 요약]

*  조합원입주권과 다른 주택을 일시적으로 보유하는 경우에 1세대 1주택으로 보아 비과세하는 기간을 1년에서 2년으로 개정 *

1, 조합원입주권을 1개 소유한 세대가 당해 조합원 입주권을 양도하고 다른 주택을 취득하는 경우 조합원 입주권을 양도날로부터 2년

2. 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우  종전의 주택을 양도하여야 하는 기간을 조합원입주권을 취득한 날부터 2년으로 개정

3. 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(이하  “대체주택”)을 취득하였다가 관리처분계획에 따라 취득하는 주택으로 이사한 후 종전 주택을 양도하여야 하는 기간을 2년으로 개정

4. 위 항목 모두의 경우, 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 그 주택으로 세대원 전원이 이사하여야 하는 기간을 2년으로 개정

5. 단, 관리처분계획(조합원입주권)에 따라 취득하는 주택에 의무적으로 거주하여야 하는 기간은 종전대로 1년.

6. 수도권 밖에 소재하는 주택과 조합원입주권을 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대는 1세대2주택ㆍ조합원입주권에서 제외


* 수도권밖에 소재하는 주택을 양도할 경우 중과세 배제 및 비과세 *

7. 기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 취득한 수도권 밖에 소재하는 주택과 그 밖의 주택(이하 "일반주택")을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 기준 적용

8. 동시에, 위 7항에 따라 비과세되는 주택은 1세대 2주택 중과세 대상(수도권 밖의 국세청 기준시가 3억원 초과 주택)에서 제외

(주의  -> 종전 기준대로 국세청 기준시가 3억원을 초과하는 경우에는 1세대 2주택 중과세 판정 주택수에는 포함되지만, 당해 주택을 양도하는 때에만 중과세에서 제외되는 것임. 또한 1세대 3주택이상자에게는 특례 적용없음)

2008/12/02 12:28 2008/12/02 12:28
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소득세법시행령 일부개정법률이 2008년 10월 7일 공포.시행되었습니다.주요 개정내용은,
1. 고가주택 기준금액이 기존 6억원초과에서 9억원초과로 상향(완화) 조정되었고
2. 비수도권 광역시소재 1세대2주택 중과세배제 기준금액이 기존 1억원이하에서 3억원이하로 상향(완화) 조정되었으며 ,
3. 매입임대주택 중과세 배제기준과
4. 수용되는 토지로서 사업인정고시일 이전 10년전부터 소유하는 경우 비사업용 토지로 보지 아니하는 등 일부 개정이 있었습니다.

이에 따라 직접 제작한 [양도소득세계산프로그램] 중 고가주택기준 변경내용이 반영될 수 있도록 버전업하여 올려 놓았습니다.

2008/10/08 00:10 2008/10/08 00:10
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결론부터 말씀드리면, 수도권 및 광역권 그린벨트 중에서 그린벨트 해제 및 용도지역변경

자연녹지 & 개발제한구역에서 제1종전용주거지역 또는 제1종일반주거지역으로 용도지역이 변경된 지역(예:남양주시 와부읍 월문리 1247-1 대지)

이 이루어진 지역이 금년 5월 토지거래계약허가구역 재지정 과정에서 제외되었습니다.

08.5.30 로 지정기간이 만료된 하단↓ 글 중 지정 근거 2개 항목이 국토해양부 공고 제2008 - 216 호('08.5.22)에 의하여 08.5.31~ 09.5.30 까지 1년간 재지정 되면서 2개 항목 모두에 해당되지 않는 용도지역(개발제한구역이 해제된 주거지역)이 구역지정에서 제외된 것입니다.

단, 개발제한구역이 해제되었더라도 용도지역변경이 없는 녹지지역은 하단↓ 글 중 2번째 항목에 해당되므로 토지거래계약허가구역이라는 점에 주의하십시오.

( 예:남양주시 와부읍 도곡리 161-6 대지)

남양주시 관내 토지거래계약허가구역 지정근거는 다음과 같습니다.

ㅇ 수도권 및 광역권(부산.대구.광주.대전.울산.마창진권)의 개발제한구역

지정권자 : 국토해양부장관

지정목적: 개발제한구역 조정 등에 따른 투기방지

=> '99년 11월인가? 쯤에 지정되어 '05 .11.30 까지는 12.1 ~ 차차년 11.30일까지 2년단위로 지정되어 오다가 건교부공고 05.11.25, 360호로 06.5.30 까지 6개월간 재지정되었고 그 후부터는 5.31 ~ 이듬해 5.30 까지 1년단위로 재지정되고 있음

ㅇ 수도권(서울·인천·경기)의 녹지.용도미지정지역 및 비도시지역 (자연보존권역인 가평.이천.여주.양평과 옹진.연천 제외) (*참고: 남양주의 경우 화도,수동,조안 제외)

지정권자 : 국토해양부장관

지정목적: 수도권 투기방지와 토지시장 안정 추진

=> '02.11.14, 300호 지정되어 시행되었고 그 후부터는 위 수도권 및 광역권 개발제한구역과 같은 주기로 재지정되어 왔음. 하지만 위 첫번째 항목과는 지정근거와 지정목적이 다르다는 점에 유의 하시기 바람. 때문에 구역지정에서 제외된 조안면이라도 개발제한구역은 토지거래계약허가구역에 해당되는 것임.

ㅇ 뉴타운지역: 덕소지구,지금.도농지구, 퇴계원지구

지정권자 : 경기도지사

... 내용 생략 ...

다음은 토지거래계약허가제도의 일반내용 및 구역지정현황입니다.

1. 근거와 목적

ㅇ 근거법률 : 국토의계획및이용에관한법률 및 동 시행령, 시행규칙

국토해양부 규정 : 토지거래업무처리규정, 토지거래허가사후관리지침

ㅇ 지정목적 : 토지시장 안정 및 토지투기 예방

ㅇ 지정권자 : 국토해양부장관 (동일 시·군·구내 지정은 시·도지사에게 위임)

ㅇ 지정기간 : 5년이내(연장가능)

ㅇ 효력발생 : 지정공고 5일 후 효력발생

2.지정현항

ㅇ 수도권(서울·인천·경기)의 녹지.용도미지정지역 및 비도시지역

ㅇ 수도권 및 광역권(부산.대구.광주.대전.울산.마창진권)의 개발제한구역

ㅇ 충청권의 신행정수도건설 관련지역 8시9군

ㅇ 기업도시 신청지역 7개 시.군

ㅇ 혁신도시 후보지역 12개

ㅇ 서울 뉴타운지역(1~3차) 17개구 30개동

ㅇ 기타 지자체 자체 개발예정지 등

2008/06/26 22:57 2008/06/26 22:57
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Filed under 컴퓨터 프로그램/양도소득세

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예고해 드린대로 3월 13일부터 약 15일 정도를 예상하고 양도소득세 자동계산 프로그램을 만들어 왔습니다.그런데, 막상 시작해 놓고 보니 벌써 한달반 정도의 시간이 지나고 말았군요.
2002년 1월 1일 이후 개정된 소득세법에서 부동산 양도와 관계된 내용은 모두 빠짐없이 적용되도록 노력하였습니다.

초기 버전이므로 혹시 버그가 있을지 모르겠습니다. 발견하시면 댓글로 남겨주시기 바랍니다.

2008/05/05 01:20 2008/05/05 01:20