알카페는 부동산을 뜻하는 Realty의 R과 온라인상에서 공동체 커뮤니케이션 공간으로 많이 지칭되는 Cafe의 합성어입니다. 2002~2009까지 제가 개발하여 보급하였던 부동산 매물정보 프로그램 및 연동 싸이트의 이름이며 제 필명이기도 합니다. (*지금은 폐지되어 자료가치가 없는 오래된 글들이 많이 있습니다. 선별하여 읽으시기 바랍니다)

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2007년 9월 26일자 본인의 게시글 "계약금 지급전에 위약금 없이 계약해지"에 언급된 사건의 판결을 뒤집는 대법원 판결이 있어 그 신문기사의 내용을 아래에 그대로 옯겨 적었다.

당초 서울고등법원의 판결 요지는 "부동산매매계약에 있어서 계약금을 주기로 한 것은 별도의  계약금계약이므로 아직 계약금의 수수가 없었다면 그 계약금계약은 성립하지 않았으므로 매매당사자는 일방적으로 매매계약을 취소 할 수 있다"라는 판결이었는데 대법원에서는 이를 달리 판단하였다.

[2007년 9월 26일자 관련글을 보려면 여기를 클릭하세요]

대법원 "부동산업계 관행은 법적 근거 없어"

앞으로는 부동산을 사고 팔 때 보다 신중히 결정해야 한다. 부동산 매매계약을 일단 체결하면 계약금이 건네기 전이라는 이유로 어느 한쪽에서 마음대로 파기할 수 없다는 대법원 판결이 나왔기 때문이다.

대법원 제1부(주심 양승태 대법관)는 정모(여·56)씨가 "적법하게 아파트를 구입하겠다는 계약을 체결했는데 집주인이 '계약금을 받기 전'이라며 일방적으로 계약을 파기하는 바람에 손해를 입었다"며 집주인을 상대로 낸 손해배상 청구소송에서 원고 승소 취지로 판결하고 사건을 서울고법으로 돌려보냈다고 1일 밝혔다.

정씨는 2005년 경기도 용인시의 S아파트 한 채를 5억원에 구입하겠다는 계약을 체결했다. 집주인 백모(58)씨는 외국에 머무르고 있었고 백씨의 장모 신모(79)씨가 백씨를 대신해 계약했다. 신씨는 계약한 날 밤 백씨와 통화하면서 "집을 팔 의사가 없다"는 말을 전해 듣고 계약금을 받기 전이라는 이유로 이튿날 계약 파기 의사를 전달했다. 하지만 정씨는 계약이 유지돼야 한다며 계약금 6000만원을 송금했고, 백씨측은 이 돈을 법원에 공탁하고 받지 않았다.

1심 재판부는 "정씨가 집주인으로부터 2000만원을 보상 받아야 한다"고 판결했지만, 2심을 맡은 서울고법에서는 "계약금을 주기 전이므로 마음대로 계약을 해지할 수 있다"며 1심 판결을 뒤집었다.

하지만 다시 대법원에서 "일단 계약을 하면 계약금을 주지 않았더라도 한쪽에서 일방적으로 계약을 취소할 수 없다"고 판결한 것이다.

대법원 오석준 공보관은 "계약금이 오가지 않았더라도 일단 계약서가 만들어지면 계약내용을 양측이 모두 준수해야 할 의무가 생긴다는 것을 대법원이 명확하게 판례로 남긴 것"이라고 설명했다.

오 공보관은 또 "부동산을 팔기로 한 사람이 계약금을 받았더라도 24시간 안에 돌려주면 합법적으로 계약을 취소할 수 있다는 일부 부동산업계의 '관행'은 아무런 법적 근거가 없는 낭설"이라고 밝혔다.

2008/04/02 01:18 2008/04/02 01:18
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며칠전 어느 여자분으로부터 전화 한통이 걸려왔다.

근처 어느 곳에 농지를  구입하였는데, 어떠한 사유로 인하여 토지거래계약허가를 받지 못하게 되었다는 것이다.

토지거래계약허가구역에서 기존 농민이 아닌 매수인이 영농을 목적으로 농지를 구입하려면 세대주를 포함한 세대원 전원이 해당 농지 소재지 시.군.구에 1년이상(p.s: 2008-09-29 개정이후 6개월이상) 주민등록이 되어 있고 실제로 거주하였을 것을 요한다는 것쯤이야 당연히 알고 있으며 자신은 그 요건을 충분히 갖추었기 때문에 이번 토지거래계약허가를 받지 못한 것에 대하여 이해를 할 수가 없어 문의한다는 내용이었다.

그 사유를 들어보니 내용은 이러했다.

개발제한구역이었던 대상 농지는 전체 면적이 약1,000평쯤 되었는데, 그 중 150평 정도가 얼마전 개발제한구역이 해제되면서 제1종일반주거지역으로 용도지역이 변경되었다. 그래서 장래 쓰임새가 있을 것도 같고, 농지 투자도 할 겸해서 분할하여 매수하기로 하고 토지매매계약을 체결하였다.

그 후 매매대상 토지의 면적을 확정하기 위해서 측량을 해 본 결과 정작 개발제한구역이 해제되어 제1종일반주거지역으로 용도지역이 변경된 면적은 120평 정도였고 나머지 30평은 개발제한구역이 해제되지 아니한 자연녹지였다.

그러나 매수인이 보아도 땅 모양새가 그러하여 나머지 30평의 땅을 함께 사주지 않으면 매도인의 입장에서는 그냥 못쓰게 되는 땅이 되기도 하겠기에 부득이 개발제한구역이 해제되지 않은 농지 30평을 포함한 상태에서 당초 계약내용대로 150평 전부를 매수하기로 정하고 토지거래계약허가를 신청하였던 것이다.

토지거래계약허가를 받지 못하게 된 이유는 바로 30평 정도의 개발제한구역(자연녹지) 농지에 있었다.

개발제한구역내 토지는 200m2(60평)미만으로 분할할 수 없으며(단, 지목이 대지인 토지에 주택 또는 근린생활시설을 건축하기 위해서 토지를 분할하는 경우에는 330m2미만) , 이 사례의 경우에는 30평에 해당하는 토지와 120평에 해당하는 토지의 용도지역이 다른 관계로 각각 다른 필지로 분할되어야만 하는데, 분할 후 1개의 필지가 개발제한구역내 토지분할 최소제한 면적에 미달하는 100m2(30평) 정도에 불과하기 때문에 분할을 할 수가 없었던 것이다.

120평에 해당하는 농지만 분할하여 매수한다면 개발제한구역이 해제되었으므로 주택이나, 근린생활시설 등을 건축할 목적으로 토지거래계약허가를 받아(이 사안의 경우에는 토지거래계약허가지역도 해제 되었으므로 그나마도 불필요 함) 계약을 체결하고 이후 필지를 분할하여 이용하면 되겠으나, 나머지 30평은 우선 농지이므로 분할하지 않은 채 새로이 공유지분으로 취득할 수도 없거니와 영농목적에 해당하는 1,000m2(303평) 이상의 농지에도 미달하므로 토지거래계약허가를 받을 수가 없다.

* [참고]
- 1,000m2 미만의 면적이라도 흔히들 주말체험영농 목적으로 취득이 가능한 것으로 알고 있는 경우도 있으나, 주말체험영농 목적의 농지거래는 토지거래계약허가구역에서는 불허가 대상이다.

- 농업 또는 임업경영을 위하여 토지를 공동취득하거나 공유지분으로 취득하는 경우에는 관계법률에 의한 단체 등을 구성하는 등 실질적으로 공동이용할 수 있는 경우가 아니면 취득목적에 부적합한 것으로 보아 토지거래계약허가를 받을 수 없다. 다만, 허가구역 지정 이전에 이미 공유지분이 형성되어 있는 토지에 대하여 그 일부 지분을 취득하고자 하는 자가 공동이용을 하지 아니하는 다른 기존 지분권자로부터 임차 등의 방법으로 해당 토지를 직접 이용할 경우에는 취득목적에 적합한 것으로 보아 토지거래계약허가를 받을 수 있다,
(본인의 생각 -> 단, 농지라면 농지법상 농지 임대차가 가능한 경우가 따로 정해져 있으므로 - 통상 1996년 1월 1일 이전부터 소유한 농지 - 다른 지분권자로부터 임차 등의 방법이 가능한지 여부는 별개의 문제이므로 이 또한 검토 대상이 되어야 마땅하다.)

이상으로 개발제한구역에서 토지의 분할과 농지의 취득, 토지거래계약허가를 받는 일 등에 관해서 잠시 살펴 보았는데, 앞서 문의한 여자분은 매도인과 (중개업소가 중개하였다고 하니 그 중개업소 포함) 어떻게 합의하여 처리하였는지 그 후의 일은 알 길이 없다.

2008/03/27 21:30 2008/03/27 21:30
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개발제한구역 녹지 및 임야가 주를 이루는 남양주시 와부읍(덕소로 잘 알려진) 관내에서 부동산 중개사무소를 운영한지도 벌서 6년째로 접어 들었다.

개업 당시인 2002년 하반기 쯤에는 아파트 등 다른 부동산 분야도 마찬가지였지만, 특히 토지매매 거래가 매우 활발하던 시기였다.
 
그 당시 토지를 찾는 손님들의 부류를 보면 대체로 전원주택지를 찾는 손님, 한창 또는 끝물(?)을 타던 농림수산업용시설(소위 불법 임대용 창고)을 지어 임대수입을 올리려는 손님, 단순 투자용 전.답을 구하려는 손님 등 다양한 목적을 가진 토지 매수인들이 있었지만, 그 중  산소자리용 임야를 찾는 손님들 또한 적지 않았다.

그때나 지금이나 건축행위.토지이용행위의 제한이 많고 조건이 까다로운 개발제한구역내 토지에서  다른 용도야 그렇다손 치더라도 특히 "산소자리 "로 쓰기 좋다면서 팔아 달라고 나오는 임야 매물이나, 그런 산소자리를 찾아 달라는 매수 의뢰인을 접하게 되면 난감하기 짝이 없다. 개인소유의 임야라고 해도 개발제한구역안에서는 기존 묘역이 아닌 곳에서 일반인이 새롭게 묘지나 납골시설을 설치하는 것이 불가능하기 때문이다.

그러한 개발제한구역내 행위제한을 직접 겪어보지 않은 외지.도시인들이야 그럴 수도 있다지만, 오랜기간 이곳에 터 잡고 살던 원주민들이 이를 모를리 없겠으나 그러거나 말거나 산소자리로 팔아 달라면서 매물로 내는 경우를 가끔 보게 된다. 그렇다고 법령 들먹이며 산소자리로 된다.안된다 해봐야 그 손님에게 나는 그저 깐죽쟁이 아니면 무능한 공인중개사가 되고 만다는 데에 고민이 따르게 된다.

그도 그럴 것이 새롭게 묘역을 조성하고 산소를 쓰는 경우를 지금도 가끔은 볼수 있기 때문인데.... 어떤 경우로 그것이 가능했는지 사정은 잘 모르겠으나, 불법이던 뭐던 일단 산소를 쓰고 나서 벌금을 내던가 하겠다는 데야 무슨 할 말이 있으랴.

그런데, 며칠전 [개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령] 일부가 개정되면서 납골시설 및 장례식장 설치 제한이 조금 완화 되었다.
 
그 개정 법률에 대한 내용을 이곳에 기록해 두고 잊지 않으려는 개인적인 동기도 있지만 또한 서울에서 머지 않은 이곳 남양주시 관내에 산소자리를 문의하는 손님들이 의외로 많은 탓에 겸하여 아래에 개발제한구역내 묘지.납골시설 및 장례식장 설치 가능 여부와 최근 개정된 법령을 간단히 정리해 보았다.

* (단, 아래 개정 조문은 납골시설 및 장례식장 설치에 관한 것임에 유의 하시고, 또한 공동묘지 및 화장장<납골시설 및 장례식장 포함>은 국가 또는 지방자치단체가 설치하는 경우에만 가능 하다는 것도 염두에 두고 읽으시기 바란다.)

시행령 별표 1 <건축물 또는 공작물의 종류와 건축 또는 설치의 범위> ===> 9항 서목.납골시설 및 장례식장

[개정 전:]
(가) 기존의 공동묘지안에 설치하는 것에 한하며, 납골시설은 사찰 경내에 설치하는 것을 포함한다.
(나) 기존 묘역안에서 기존의 분묘를 정비하거나 개발제한구역안에서 공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률 제2조 제2호의 규정에 의한 공익사업의 시행으로 철거하여 이장되는 분묘를 정비하는 경우로서 가족·종중 또는 문중의 납골시설은 기존의 공동묘지 또는 사찰 경내외의 지역에도 이를 철치할 수 있다.
(다) (나)의 규정에 의하여 납골시설을 설치하는 경우 정비된 분묘가 있던 기존 부지는 임야 등으로 원상복구하여야 한다.

- 해 설 - 개발제한구역안에서 아래의 경우 외에 묘지.납골시설 신규 설치 불가

① 공동묘지 및 화장장(납골시설 및 장례식장 포함)은 국가 또는 지방자치단체가 공공시설로 설치하는 경우에 한함.
② 분묘는 기존의 묘역내에 설치하는 경우에 한함
③ 납골시설 및 장례식장은 기존의 공동묘지 또는 사찰경내에 설치하는 경우에 한하며, 공익사업의 시행으로 이장되는 경우 가족ㆍ종중 또는 문중의 납골시설은 기존의 공동묘지 또는 사찰경내외의 지역에도 설치 가능함.

[개정 후 : 2008-02-05]
(가) 기존의 공동묘지에 설치하는 경우에 한정하며, 납골시설은 사찰 경내에 설치하는 것을 포함한다. 다만, 가족·종중 또는 문중의 납골시설(기존의 분묘를 정비하는 경우에 한정한다)은 기존의 공동묘지 또는 사찰 경내가 아닌 지역에도 설치할 수 있다.
(나) (가)에 따라 납골시설을 설치하는 경우 정비된 분묘가 있던 개발제한구역안의 기존 부지는 임야 등으로 원상복구하여야 한다.

- 해 설 - 개정전 해설 ③항 중 "공익사업의 시행으로 이장되는 경우"가 삭제 되었음.

① 공동묘지 및 화장장(납골시설 및 장례식장 포함)은 국가 또는 지방자치단체가 공공시설로 설치하는 경우에 한함.
② 분묘는 기존의 묘역내에 설치하는 경우에 한함
③ 납골시설 및 장례식장은 기존의 공동묘지 또는 사찰경내에 설치하는 경우에 한하며, 가족ㆍ종중 또는 문중의 납골시설은 기존의 분묘를 정비하는 경우에 한하여 기존의 공동묘지 또는 사찰경내외의 지역에도 설치 가능함.

추가) 2010.10.14  - 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령 개정
가. 개발제한구역 내 공익사업으로 철거되는 분묘의 개별 이장 금지(현행 제14조제6호 삭제)
    개발제한구역의 훼손을 방지하고 공동묘지, 수목장 등의 장묘로 유도할 수 있도록 공익사업으로 철거되는 개별적인 분묘를 이장하기 위한 토지의 형질변경을 허용하지 아니함.

2008/02/11 11:47 2008/02/11 11:47
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Filed under 부동산/양도소득세

2007-10-04일자로 제 블로그에 올렸던 글 중에,
덕소뉴타운지역내에 소재하는 기준시가 3억원이하 주택은 재정비촉진지구 지정여부에 관계없이 2주택 중과세 판정 대상에서 제외된다는 내용을 다시 한번 확인하는 글 입니다.

최근 덕소 뉴타운지역에서 실무상 실제로 발생하는 사례로서 몇몇 중개업소에서 해당 주택의 중과세 여부에 대한 확신이 없어 고객상담에 고민하신 것으로 알고 있으며, 그 분들의 경우 세무사사무실 등에 문의도 하여 보았으나, 잘모르겠다거나 "그렇다","아니다" 등의 답변을 들었다고 합니다.

아래 글은 제가 직접 같은 내용으로 국세청에 질의하여 회신받은 내용입니다.


안녕하십니까.

국세행정에 대한 관심과 협조에 감사드리며, 귀질의에 대한 답변입니다.


귀질의의 양도일 현재 도농복합도시의 읍.면지역에 소재하는 경우 도시 재정비 촉진지구 지정여부에 불구하고 당해 주택의 기준시가 3억원이 초과되지 않는 경우 소득세법 시행령 제167조의3 및 167조의5의 중과세율 적용대상에 포함하지 않는 사례로 판단됩니다..

감사합니다. 오늘도 행복한 하루 되십시요.


♣ 법조문은 국세청홈페이지(http://taxinfo.nts.go.kr/index.jsp)> 국세정보 > 법령정보 > 조세법령(또는 법제처 홈페이지에서도 찾아보실 수 있음)에서 찾아보실 수 있습니다.
※ 귀하의 상담결과를 설문내용으로 파악하여 상담업무에 반영하고자 하오니 답변을 열람하신 후 아래 “만족도평가” 배너란을 클릭하시어 만족도 평가에 참여하여 주시면 감사하겠습니다
* 법분류 : 양도소득세(조특포함)
* 관련법령 : 소득세법 시행령 제167조 의3
소득세법 시행령 제167조 의5
본 답변은 귀하가 제시한 자료만을 근거로 작성되었으며,
$2

(다시 덧붙이는 글입니다)

아직도 확신하지 못하겠다고 하는 주변 중개업소의 의견이 있어서 직접 소득세법,시행령,시행규칙을 모두 뒤져 보았습니다.

복잡하긴 하지만 관계법령을 자세히 읽어보면 쉽게(? ..별로 쉽지는 않지만요..) 이해가 가능합니다.

간단히 말씀드리면,
소득세법 시행령에 "군지역 및 경기도 읍.면지역 기준시가 3억원이하의 주택은 중과세대상 주택수 계산에 포함하지 않는다"고 되어 있으며, (여기서 이미 확정적 입니다),

그외 광역시 및 서울특별시의 모든 2주택이상은 중과세 하되 그 중 재정경제부령이 정하는 일정범위의 주택은 중과세 대상주택에서 제외한다고 되어 있습니다.

다시 재정경제부령 즉, 시행규칙에서는 그 일정범위의 주택으로서 1억원이하의 주택 (또는 3주택중과의 경우에는 소형주택의 범위)을 정하고 있으며, 단서로서 " ( 그 일정범위의 주택에서) 정비구역으로 지정된 지역은 제외한다" 고 되어 있습니다.

정비구역소재 주택에 관하여는 하위법령 즉, 시행규칙에 이르러서야 비로소 "- 중과세 대상에서 제외할 재정경제부령이 정하는 일정범위(기준시가 1억원이하, 소형주택)의 주택에서 제외되는 주택 -" 으로 언급되어 있는 것입니다.

그러므로 위 국세청의 회신처럼 "재정비촉진지구 지정에도 불구하고" 라는 회신이 가능한 것이라고 보여집니다.

어느 주변 중개업소의 전화문의에 대하여 국세청에서는 "아직 그런 사례에 대하여 심의중이므로 결론적인 답변을 드릴 수 없다"는 취지의 답변을 받았다고 하셨는데, 이해가 가지않는 일입니다.

이미 법령이 개정되어 올 1월1일부터 시행되고 있으며 해당 납세자에게는 재산상의 이해가 달린 아주 중요한 일인데, 국세청에서 여지껏 심의타령만 할 성질의 것이 아니기 때문입니다. 아마도 전화문의를 하시는 가운데 그 문의의 뜻이나 답변의 전달에 오류가 있지 않았나 추측해 봅니다.

2007/12/08 10:52 2007/12/08 10:52
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Filed under 부동산/거래지식

민법에 규정된 (14종의 전형)계약의 종류중에 매매계약은 그 법적성질이 "낙성계약" 이라 하여 당사자간의 의사합치로 계약은 성립한다고 한다.

이와 반대되는 개념을 "요물계약"이라고 하는데 요물계약은 "당사자의 합의 이외에 당사자 중 한쪽이 물건의 인도 및 기타의 행위를 하여야만 성립되는 계약"이라고 하며 요물계약은 민법의 전형계약 중에서는 "현상 광고"뿐이다.

그 외에 [대물변제] · [매매 등의 계약금계약] · [임대차의 보증금계약] 등이 요물계약의 성질을 갖게 된다. (민법 계약편에 열거되지 않은 계약 . 비전형계약 = 무명계약)

그런데, 우리가 흔히 알고 있는 부동산의 매매계약에서 "계약금을 주고 받는 일"은 본래의 매매계약과는 별도로 성립하는 것으로서 위에서 말한 [계약금계약] 즉, 요물계약 (금전 또는 물건의 인도가 반드시 수반되어야 성립하는 계약)에 해당되며, 그 계약금은 추후 계약이 이행되어가는 중에 매매대금에 충당하게 되거나, 아니면 계약의 내용에 따라 해약금, 또는 위약금이 되는 것이다.

아래의 법원 판단은 매매 등에 있어서의 [계약금계약]에 대한 법리해석으로 보여지는데, 참고 삼아 아래에 신문기사 전문을 옮겼다.


[위약금 없이 파기 가능…서울고법 원심 파기]

부동산 거래에서 계약서는 작성했다 하더라도 계약금이 제대로 지급되지 않은 경우에는 계약을 해지 해도 위약금을 물어줄 필요가 없다는 판결이 나왔다.

정모씨는 지난 2005년 자신이 원하던 아파트가 매물로 나왔다는 얘기를 듣고 해당 아파트의 주인인 김모씨의 장모인 이모씨와 대리방식으로 매매계약을 체결했다.

6,000만원의 계약금은 계약과 동시에 지불하고 해제시 계약금의 배액을 배상한다는 계약서를 작성했으나, 계약금이 준비되지 않아 당일 300만원을 중개사무소 계좌로, 나머지 5,700만원은 김씨 계좌로 송금하기로 하고 우선 약 380만원이 예치된 자신 명의의 통장을 중개사무소에 맡겼다.

이씨는 계약을 체결한 당일 밤 해외에 체류중인 김씨 부부에게 매매사실을 알렸으나, 김씨 부부는 아파트를 처분할 의사가 없다고 해, 다급해진 이씨는 그 다음날 오전 중개사를 통해 "매매계약이 무효이니 계약금을 보내지 말라"고 전달했다.

그러나 정씨는 이미 계약이 성립된 것이라며 6,000만원을 계약서에 기재된 김씨 계좌로 송금했다. 이씨는 당일 오후 6,000만원을 수표로 인출해 정씨에게 되돌려 주려 했으나, 정씨가 이를 거부하자 공탁했고 정씨는 이후 이를 찾아갔다.

정씨는 김씨 측이 계약을 어겼다며 소송을 냈고, 1심은 "이씨가 김씨의 대리권이 없이 매매계약을 체결한 잘못이 인정된다"며 2,000만원을 배상하라고 판결했다.

그러나 서울고법 민사17부(곽종훈 부장판사)는 이같은 원심을 깨고 원고 패소 판결했다고 26일 밝혔다.

재판부는 “매매계약 체결에 있어 매수인이 계약금을 지급하기로 약정했는데도 이를 교부하거나 실제 그와 동일한 이익을 받은 단계에 나아가지 못한 상태라면, 계약금계약은 아직 성립했다고 볼 수 없다”며 “정씨가 부동산중개인에게 380만원이 예치된 통장을 맡긴 것만으로 계약금의 일부가 지급된 것으로 볼 수 없다”고 판결했다. 재판부는 이어 "약정에 따른 계약금이 지급되기 전까지는 계약 당사자의 어느 일방이든 그 계약에 구속되지 않고 자유로이 이를 파기할 수 있다"고 덧붙였다.

2007/09/26 18:44 2007/09/26 18:44
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Filed under 부동산/토지거래계약허가

토지거래허가구역에서의 토지 이용의무기간

(국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 2005.11.11 전문개정)

▣ 2005년11월11일 이전에 취득한 경우

토지이용계획의 이행이 진행중인 기간(5년) 중에는 당해 토지를 타인에게 매매하거나 양도할 수 없다. 다만 각호의 1과 같이 당해 토지를 일정기간 이용한 경우(예시)로서 불가피하게 매매,양도하여야 하는 경우에는 그 사유를 구체적,객관적으로 소명하여 허가권자의 인정을 받아 매매 또는 양도 가능하다.

    1. 농업용 토지는 1회 이상의 수확기를 거친 경우로서 취득일로부터 6월이 경과한 경우

    2. 임업용 토지는 1회 이상 임산물 수확한 경우 취득일로부터 1년이 경과한 경우 단, 수확이 없는 경우 5년이 경과한 경우

    3. 건축 등 개발사업용 토지는 착공한 경우 단,취득일부터 6월 이내에 착공한 경우 취득일부터 6월이 경과한 경우

    4. 그 밖의 토지의 경우 취득일부터 6월 경과한 경우

* 위 전매제한기간에 대하여는 최하단 참고글을 다시 참조하기 바람

* 2005년 11월 11일 동법 시행령 개정 전에는 거래허가받은 토지의 이용의무기간(전매 제한기간)을 법령상의 근거없이 훈령(건설교통부 "토지거래허가업무처리지침")에서 최소한의 기간을 규정하여 운영하여 왔으나  - 2005년 7월 13일 법률에 위임근거규정이 마련됨에 따라 훈령에 규정하고 있던 최소 이용의무기간을 2005년 11월 11일 동법 시행령에서 적정 이용의무기간으로 강화하여 농지의 경우 6개월→2년, 임야 1년→3년, 개발사업용 6개월→4년, 기타 6개월→5년으로 강화 하였음.

▣ 2005년11월11일 이후 취득한 경우

    1. 자기거주용 주택용지 = 3년

    2. 주민복지시설 또는 편익시설 (시,군,구청장이 확인한 시설의 설치) = 4년

    3. 농지(농업영위 목적) = 2년

    4. 축산업 임업(임야) 또는 어업 목적 = 3년

         - 단, 축산물,임산물 또는 수산물의 생산이 없는 경우 = 5년

    5. "공익사업을 위한 토지의 취득 및 보상에 관한 법률”에 의한 사업용 토지 = 4년

    6. 관계 법률의 규정에 의하여 지정된 지역,지구,구역 등의 지정목적에 사용토지 = 4년

    7. 허가구역 지정당시 당해 구역 안에서 사업에 이용할 토지 = 4년

    8. "공익사업을 위한 토지의 취득 및 보상에 관한 법률”에 의거 수용 후 대체 취득한 토지 = 2년

    9. 법률에 의하여 개발.이용행위가 제한 또는 금지된 토지의 현상보존의 목적으로 취득한 토지 = 5년

    10. 건축물의 분양에 관한 법률 제2조 제2호의 규정에 의한 분양 목적으로 취득한 토지는 개발에 착수한 후 즉시 분양, 매도 가능

    11. 기타 위에 해당하지 않은 경우 = 5년

------------------------------------------------------------------------------------------------

* 분양할 수 있는 건축물

    1) 건축허가를 받아 건축하여야 하는 아래의 어느 하나에 해당하는 건축물로서 사용승인 전에 분양하는 건축물

    2) 분양하는 부분의 바닥면적의 합계가 3,000m  이상인 건축물

    3) 일반 업무시설 중 오피스텔로서 20실 이상일 것

    4) 주택외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 건축물 중 주택외의 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 3,000m  이상일 것

    5) 바닥면적의 합계가 3,000m  이상으로서 임대 후 분양 전환을 조건으로 임대하는 것(분양 전환시 임차인에게 우선순위를 부여하는 것을 포함한다)

    6) 주택법에 의한 주택 및 복리시설

    7) 산업집적 활성화 및 공장설립에 관한 법률에 의한 아파트형 공장

    8) 관광진흥법에 의한 관광숙박시설

    9) 노인복지법에 의한 노인복지시설

* 불가피하게 매매 또는 양도하여야 하는 경우

    1. 토지 취득 후 법 또는 관계 법령에 의하여 용도지역 등 토지의 이용 및 관리에 관한 계획이 변경됨으로써 행위제한으로 당초 목적대로 이용할 수 없는 경우

    2. 관계 법령에 의한 인.허가 등을 신청하였으나 국가 또는 지자체가 건교부령에 의하여 일정기간 인.허가 등을 제한하는 경우로서 그 제한기간내에 있는 경우

    3. “국토의 계획 및 이용에 관한 법률” 제119조 규정에 의한 허가기준에 적합하게 당초의 이용목적을 변경하는 승인을 시장.군수 또는 구청장으로부터 얻은 경우

* 토지이용실태 조사 및 이행강제금

    1. 토지이용실태 조사

      1) 조사자 ; 허가권자(시장.군수 또는 구청장)

      2) 조사회수 ; 년 1회 이상

      3) 조시가간 ; 매년 9월 ~ 11월

      4) 조사결과 미 이행시 ; 이행강제금 부과

    2. 이행강제금 부과

      1) 미 이행시 3월 이내의 기간을 정하여 이행의무를 이행하도록 명 할 수 있다.

      2) 단, 이행강제금을 부과한 경우 이행을 명하지 않을 수 있다.

      3) 정하여진 기간에 이행명령이 이행되지 않은 경우 실거래가액(실거래가가 미 확인시 취득 당시를 기준으로 최근에 발표된 공시지가)의 100% 범위 안에서 강제금 부과

        ① 허가 목적대로 불 이용 방치시 = 취득가액의 10%

        ② 직접 이용하지 않고 임대시 = 취득가액의 7%

        ③ 허가 목적대로 불 이용하고 승인없이 변경하여 이용시 = 취득가액의 5%

        ④ 위에 해당하지 않은 경우 = 취득가액의 7%

      4) 년 1회씩 이행될 때까지 반복 부과.징수할 수 있다.

      5) 이용의무기간이 경과 후에는 이행강제금을 부과할 수 없다.

      6) 부과권자는 이행강제금을 부과하기 전에 미리 문서로 부과.징수의 뜻을 알려야 한다.

      7) 부과처분에 불복이 있는 자는 부과처분의 고지를 받은 날부터 30일 이내에 부과권자에게 이의를 제기 하여야 한다.

      8) 이의제기는 강제금의 금액,부과사유,납부기한 및 수납기관, 이의제기 방법 및 이의제기기관 등을 명시한 문서로 하여야 한다.

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[참 고]

국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령이 2005.11.11 전문 개정되기전에는 토지이용의무기간이 훈령(토지거래업무처리지침)에 있었으며  취득 6개월이 지난 후에 부득이한 사유를 입증하여 허가를 받을 수 있다고 규정되어 있었다.

그러나 일선 실무에서는 전매제한기간(6개월)만 지나면 매도인의 요건은 따로 심사하지 않고 주로 매수인의 취득요건만 심사하는 경향이 있었고 다만, 당초 목적대로 사용하지 않은 매도인에게 과태료처분이 따를 뿐이었다. - (이 사례는 지자체에 따라 다른 사례도 있을 수 있음) -

또한, 2005년 11월 11일 동법 시행령 개정 당시 건설교통부의 보도자료에 언급된 내용도  그와 같다.

[ 보도자료] - " 현재 거래허가받은 토지의 이용의무기간(전매 제한기간)을 법령상의 근거없이 훈령에서 최소한의 기간을 규정하여 운영하여 왔으나  -  법률에 위임근거규정이 마련됨에 따라 훈령에 규정하고 있던 최소 이용의무기간을 적정 이용의무기간으로 강화하여 농지의 경우 6개월→2년, 임야 1년→3년, 개발사업용 6개월→4년, 기타 6개월→5년으로 강화 하였음."

결론적으로,

2005년7월13일 개정된 국토의계획및이용에관한법률에 토지이용의무기간(전매제한기간)이 신설되었고 2005년 11월 11일에 시행령에 의해 토지이용의무기간 구체화 되었으며, 그전까지는 토지이용의무기간이 훈령인 "토지거래업무처리지침"에 있었다. 즉, 위에서 말한대로 취득 6개월이 지난 후에 부득이한 사유를 입증하여 허가를 받을 수 있었다.

그런데, 여기서 의문스러운 것이 있는데  그것은 다음과 같은 것이며. 일선 지자체별로 또는 담당자별로 실무상 논란의 여지가 있을 것으로 보여진다.

일선 허가담당자의 해석에 의하면, 새법의 시행 후에 취득한 농지만 전매제한기간 2년이 지나면 자유로이 처분이 가능하고, 그 이전에 취득한 것 즉, 2005년 11월 11일 이전에 취득한 것은  2년이 지났어도 부득이한 사유가 없으면 5년동안(또는 허가구역지정기간) 매도할 수 없다고 한다.

건교부도 마찬가지로 (유권)해석하고 있다는 것이다.
오히려 전매제한기간을 강화하기전인 2005년 11월 11일 이전에 취득한 토지는 부득이한 사유가 없으면 5년의 기간동안 팔 수가 없다는 뜻이다.

(~~ 그런데 법 개정전 제가 중개한 사례에 의하면 허가받아 취득한 토지를 당초 목적대로 사용하지 않은 채 매도한다는 이유로 과태료는 부과되었지만 새로운 매수인과의 토지거래계약허가는 받을 수 있었음. 즉,  처분을 못하게 하지는 않았음. 그 당시 매도인이 보유했던 기간은 약 2년정도 였던것으로 기억함 ~~)

위 일선 허가 담당자자 해석에 대하여 "LBA부동산경제연구소" 측이 주장하는  대응논리는 다음과 같다.

"첫째, 개정 전에는 법에 토지이용의무기간(전매제한기간)이 아예 없었고, 단지 훈령에 규정하였는데 건교부훈령 530호는 법이 아니고, 상급행정기관이 하급기관을 구속하는 규정이므로, 국민의 재산권을 제한할 수 없다. (헌법 제23조①항 “모든 국민의 재산권은 보장된다, 그 내용과 한계는 법률로 정한다.”)

둘째, 설혹 법에 규정이 없어 훈령으로 허가관청에서 부득이한 해석을 하였다 하더라도, 훈령은 법의 아래에 있는 것이기 때문에 새로 법에 정했다면 그 명확하지 않았던 법과 훈령은 당연히 위법, 위헌이 되므로 무효입니다. 즉, 국민을 구속해서는 안된다는 것입니다.

세째, 소급적용 금지원칙은 국민의 권리가 법 또는 공권력에 의해 불이익이 생길 것을 염려하여 생긴 것입니다. 즉 국민에게 유리한 경우에는 소급적용될 수도 있다. 특히 행정법에 대해서는 개정전과 후의 것중 국민에게 유리하게 적용되어야 한다, 실례로, 이번에 개정된 공인중개사법의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률[일부개정 2005.12.7 법률 7710호]의 부칙을 보면,

부칙 제12조 (행정처분기준에 관한 경과조치) 이 법 시행 전의 위반행위에 대한 행정처분에 관하여는 그 기준이 종전보다 강화된 경우에는 종전의 부동산중개업법의 규정에 의하고, 종전보다 완화된 경우에는 이 법의 규정에 의한다.

그러므로 우리 법률중개사 선배님들은, 허가권자가 지자체장이므로 건교부의 업무규정이 바뀔때까지 결국 지자체와 싸워야 합니다. 아래 문서를 허가신청서에 첨부하여 제출하고, 불허하면 이의신청과 행정심판, 소송도 불사하겠다고 설득하면 허가권자(실무자)로부터 허가를 받아낼 수 있을 것으로 판단됩니다.

토지거래허가도 (낮은 수준의) 허가이므로 담당자와 토론을 통하여 설득해야 합니다."

-끝-

2007/09/19 16:51 2007/09/19 16:51
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Filed under 부동산/재개발

2006년 10월 초순경. 덕소지역 뉴타운 지정여부를 사전에 감지한 투자자들의 방문이 늘기 시작하고부터 최종적으로 덕소 뉴타운지역이 확정되기까지 약 한달보름 정도의 기간동안에 해당지역 빌라(연립/다세대)가격은 보통 2배정도 상승하였습니다. (2006년 11월 25일 토지거래계약허가구역 지정 - 직전일인 11월 24일이 최고가 형성일)

2006년 여름 무렵만 해도 토지지분 약 8.5평 정도의 빌라 가격이 6,500만원~7,000만원 정도였으나  그 기간동안에 급격히 상승하여, 지역지정 마지막 무렵에는13,000만원대에 매매 되었으니, 그 평단가 1,500만원은 대다수 빌라매매의 기준가격이 되었으며 주변에서 이를 지켜보던 사람들은 거의 "광풍"이라는 말로 이 당시의 모습을 표현하기도 했습니다.

그 당시 대다수 투자자들이나, 부동산중개업에 종사하는 분들의 대략적인 의견은 "평단가 1,800만까지는 무난하다"고  하는 것이었습니다.

지역지정 후 토지거래허가구역으로 묶인 다음부터는 거래가 급격히 줄기 시작하였고 그 결과 지금은 평단가 1,300만원 매도인 호가에 그 이하를 원하는 매수인간 가격조정이 쉽지 않은 형국인데, 그 주요인은 매수자가 갖추어야 할 요건이 무주택.실수요자이어야 한다는 것으로서 그 만큼 거래감소를 예상한 매수자들, 특히 단기매매차익을 염두에 둔 매수자들이 투자비용 회수에 부담을 느끼기 때문일 것입니다.

매수 후에 실제 거주하여야 할 것을 요하므로 초기투자비용을 최대한 줄여야 하는 재개발지분투자의 속성상 전세를 끼고 매수 할 수 없으므로 투자금액이 늘어나야 할 뿐만 아니라, 설사 이를 감수하고 입주하려고 해도 많은 투자자들에게 이 곳 덕소지역의 빌라 주거환경은 그 늘어나는 비용을 상쇄시킬 만큼 좋지가 못하다는 것입니다. (재개발을 앞두고 있는 지역에서 좋아야 한다는 말은 어울리지 않는 표현이지만.. 아무튼 불편하다는 뜻)

이렇게 매수세가 현저히 줄어들면서 가격이 하락하자 시장을 바라보는 사람들 사이에서는 적정가격에 대한 의견들이 분분합니다. 흔히들 1,100만원이 적정하다거나, 아니면 그 이하로 더 내려가야 한다느니.. 그런가 하면 1,200만원 아래로 내려가기는 어려울 것이라느니.. 등등 투자자 입장에서 매수하여도 좋을만한 가격에 대하여 다양한 시각들이 있습니다.

그러한 가격들은 개개인의 투자목적에 따라 다르겠으나 일반적으로 각 투자자들이 기대하거나 예측할 수 있는 투자수익율에 기인할텐데, 이 자리에서 그 적정성 여부를 가릴만큼 재개발투자수익율을 미리 계산한다는 것이 그리 간단하지 않을뿐더러, 제 자신도 그것을 가려낼 만큼 충분한 식견이나 경험을 가지지 못하였습니다. (더군다나 부동산 시장이라는 것이 항상 합리적이지만은 않으며, 충동적.심리적요인의 작용도 많으므로...)

그러므로 저는 이 글을  보시는 분들마다 각자가 자신의 생각을 정리하고, 수집한 자료들을 토대로 직접 계산해 봄으로써 어느정도 구체적이고도 합리적인 가격근거를 도출해 내는데 도움이 되지 않을까 하는 마음에서 아래의 "재개발 투자수익 산출" 이라는 계산표를 이 곳에 예시하였습니다.

(그림 아래에는 각 항목들에 대한 설명과 산츨근거를 나름대로 제시해 보았습니다.)



예상분양평형
: 가장 일반적인 평형대 33평을 희망평수로 하였습니다.

대지지분 : 8평 ~ 15평 정도로 다양합니다만, 대체로 20평형 빌라의 경우 10평전후가 많으므로 10평으로 가정하였습니다.

건물면적
: 등기부상 건물 전용면적을 표시하였습니다. (20평형에 해당합니다.)

평당공시지가 :  대략 중심지역에 있고 비교적 세대수가 많은 인정연립의 06년 개별공시지가 959,000/m2를 기준으로 사업시행인가일 즉, 지분평가일을 약 5년후로 보고 매년 10%씩 개별공시지가 상승이 있을 것으로 가정하였습니다.

평당건물가액
: 건물신축가격기준액을 평당 약 200만원으로 보고 철근콘크리트조 내용연수 40년, 잔존년수 20년으로 하여 평당 100만원을 계상하였습니다. (사례에 의하면 10년 미만인 건축물은 보통 평당 150만원 정도로 평가되는 것으로 알고 있습니다. 참고로 국세청 06년 고시 건물신축가격기준액은 490,000원/m2 입니다.)

조합원분양가격할인율
: 시공사가 일반분양분에서 벌어들이는 수익에서 사업비를 빼고 남은 일정금액을 조합원들에게 되돌려 주게 되는데 이때 적용되는 비율입니다. 일반적으로 제시되는 할인율을 적용하였습니다만 주택재개발사업에도 분양가상한제를 적용하게 된 만큼 과거와 같은 할인율을 적용하게 될지 의문스럽습니다.

금융비용
: 융자는 받지 않는 것으로 하였으며 관리처분일을 전후하여 지급되는 이주비도 있습니다만,  이 표에서는 전세금 회수로 상계시켰습니다.

매입비용. 매매가
: 최근 매매사례인 토지지분 평단가 1,300만원을 계상하였습니다.

매입비용. 전세가
: 20평형 빌라를 매수한다면 전세금 4,000만원정도를 회수할 수 있습니다.
여기서 유의하여야 할 점은 설령 전세를 놓지 않고 자신이 직접 거주하기로 했어도 적정 전세금을 계상해 주어야 합니다. 자신이 거주하는 만큼 사용수익(임대가격을 사용가치로 봅니다.)이 있으므로 그만큼 초기투자비용에서 회수되는 금액으로 계상해 주어야 합니다.

초기투자비용 : 토지지분매수가격에서 전세가를 차감한 금액입니다.

예상감정평가액 : 대지가액 : 개별공시지가에 대하여 130% 정도로 평가되는 경우가 많습니다. 반드시 그런것은 아니며 국민은행 자료에 의하면 서울지역에서 110%~ 115% 수준인 경우가 많았다고 합니다.

예상감정평가액
: 건물가액 : 평당건물가액에 건물면적을 곱하여 산출하는 금액입니다.

비례율
: 사업시행전 구역내 총지분평가액에 대하여 사업시행후 토지 및 건물의 평가액에서 사업비용을 차감한 금액의 비율 즉, 개발이익비례율입니다. 자신의 대지평가액과 건물평가액을 합한 금액에 이 비례율을 곱하여 자신의 권리가액이 결정됩니다. 비례율은 보통 80% ~ 120% 범위내에서 정해지는데, 100% 수준이면 그럭저럭 성공한 정도이며, 120%수준이면 만족할 수준이라고 할 수 있습니다.

총감정평가액(=권리가액)
: 대지평가액과 건물평가액을 합한 금액에 비례율을 곱하면 자신의 최종 권리가액이 됩니다.

일반분양가 : 현재 덕소지역 기존 아파트의 평균적인 가격은 평당 1,000만원 정도입니다. 예측하기 어려운 주택경기와 앞으로 시행할 분양가상한제 등이 새로운 분양가격에 어떻게 영향을 미칠지 모르겠으나, 5년 후 평당분양가 를 1,000만원 정도로 예측해 보았습니다. (주택경기 퇴조, 분양가상한제 시행 등으로 다소 보수적 예측을 하였음)

조합원분양가 : 일반분양가에서 조합원할인율 만큼 차감한 금액입니다.

추가분담금 : 조합원분양가에서 자신의 권리가액을 빼고 추가로 부담하여야 할 금액입니다.

금융비용 : 지분매수를 위하여 융자를 받았다면 그 융자기간 동안에 부담 할 이자비용입니다.

취/등록세 및 부대비용 : 지분매수시 들어가는 지방세로서 보통 전용면적 85m2이하 빌라를 매수한다고 가정하여 취/등록세 2.2%에 기타비용 포함하여 3%로 계상하였습니다.

총투자비용 : 매입가격 즉,초기투자비용에 추가분담금 , 금융비용 , 취/등록세 등 부대비용을 더한 금액입니다.

주변아파트시세 : 덕소지역의 경우 최근 분양된 중형아파트의 경우 입주후 프레미엄이 약 25% 정도 형성되었습니다. (주택경기 퇴조, 분양가상한제 시행 등으로 다소 보수적 예측을 하였음 - 따라서 프레미엄을 15% 계상 )

회수기간 : 입주 또는 처분시기를 약 8년후(2015년)로 예측하였습니다. 경기도 뉴타운 계획의 대략적인 일정을 보면 2010~12년에 착공, 2015~2020년 사이 입주를 모두 마치도록 한다는 것입니다.

끝으로 투자수익을 비교하는 대상으로는 일반분양가와 비교하는 것이 적절하다고 생각하지만 주택경기가 활황일때는 프레미엄이 높게 형성되므로 궁극적으로는 주변시세와의 차익을 비교해 보아야 할 것입니다.

엑셀로 만들어진 위 표는 이곳에 링크해 두었습니다.

재개발 투자에 관심 있으신 분은  향후 각종 경기지표 변동 . 사업진척 완급 등에 따라 개별공시지가 변동율. 투자비용의 회수기간 등에 차이가 발생할 수 있으므로  엑셀파일을 다운로드 받아서 각자의 투자목적과 형편에 맞추어 다시 계산해 보시기 바랍니다.

-끝-

2007/05/27 11:21 2007/05/27 11:21
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Filed under 부동산/주택임대차보호법

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* 상가건물임대차보증금 = {보증금 + (월세 x 100)}
* 지역별 적용대상보증금을 초과하는 경우에는 상가건물임대차보호법 적용 대상이 아닙니다.

주택임대차보호법 소액보증금의 범위와 최우선변제액, 그리고 상가건물임대차보호법 적용대상 보증금의 범위와 소액보증금.최우선변제액을 표로 정리했습니다.

적용기준은 등기부상 최고선순위채권의 설정일이 위 표의 보증금판단기준일자에 해당하는 때를 기준으로 합니다.

추가)  2008-08-21
개정 시행령이 2008년 8월 21일 공포되어 시행 중입니다.

 [주택임대차보호법시행령]
⊙ 우선변제를 받을 보증금의 범위
     1. 「수도권정비계획법」에 따른 수도권 중 과밀억제권역: 6천만원
     2. 광역시(군지역과 인천광역시지역은 제외한다): 5천만원
     3. 그 밖의 지역: 4천만원
⊙ 우선변제를 받을 보증금 중 최우선 변제액
     1. 「수도권정비계획법」에 따른 수도권 중 과밀억제권역: 2천만원
     2. 광역시(군지역과 인천광역시지역은 제외한다): 1천700만원
     3. 그 밖의 지역: 1천400만원

[상가건물임대차보호법시행령]
⊙ 적용대상보증금
    1.특별시:2억6천만원
    2. 「수도권정비계획법」에 따른 수도권 중 과밀억제권역(서울제외): 2억1천만원
    3. 광역시(군지역과 인천광역시지역은 제외한다): 1억6천만원
    4. 그 밖의 지역: 1억5천만원
⊙ 우선변제를 받을 보증금의 범위와 최우선변제액: 변동 없음

*참고 : 2008년 8월 21일 개정 상가건물임대차보호법시행령에서는 임대료 인상 상한선을 기존 연 12%에서 연 9%로 하향 조정하고, 공포일로부터 바로 적용하도록 했습니다.

2007/05/18 16:09 2007/05/18 16:09
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Filed under 컴퓨터 프로그램/엑셀

엑셀로 프로그래밍 된  회계관리 프로그램 입니다.
만든지는 몇해 되었으며, 지금도 제 사무실에서 경리용으로 사용 중 입니다.

만든 당시 마이폴더넷을 통해서 유료로 배포 한 적이 있었는데, 한두주 정도 다운로드 횟수가 상위권에 랭크 되었던 것으로 기억 합니다. 그때 "한국o o본부" 로부터 엑셀강의를 제안 받기도 했으나, 스스로 공부도 할 겸해서 만든 것이라서 크게 아는 바도 없을 뿐만 아니라, 남을 가르친다는 것은 제 능력 밖의 일이기도 해서 점잖게(?) 사양했습니다.

그런가하면 국내 대기업 "L땡상사 "에서는 러시아로부터 헬리콥터를 수입하는데, 해당 기계의 부품을 관리하는 프로그램으로 적당해 보인다고 자기들 업무에 맞게 별도로 개발해 줄 수 없겠느냐는 제안을 해와서 적의 당황했던 적도 있습니다.

역시 국내 대기업 "쌍땡연구소" 연수원(?.. 인지  뭔지)에 계시는 어떤 교수님이라는 분께서는 자기의 강의교재로 활용하고 싶다고 소스 좀 거저 달라고 하시더군요. 즉 파일암호를 풀 수 있게 알려 달라는 것을 거절했더니, 며칠 후 전화가 왔습니다. 머뭇거리며 하시는 말씀인 즉..주변 전문가에게 부탁해서 암호를 풀었다나 뭐라나 하면서 암호를 불러주시는 데... 쩝 기분 무지 나쁘더군요. (암호가 특수 문자 포함해서 00자리수 인데도 쉽게 풀리나 봅니다. 사실 좀 놀랬습니다.)

그 당시만해도 시중 엑셀관련 서적의 대다수는 엑셀 기능 중 표계산 영역의 매크로만 주로 다루었을 뿐 본격적인 VBA 특히, DAO를 다루는 책을 거의 찾아 보기 힘들었던 때이기도 합니다. 이렇게 말씀드리니까 이 프로그램이 만들어진 때가 대충 짐작이 됩니다.
그렇습니다. 그때가 1998~1999년도의 일입니다. 지금은 VBA/DAO 프로그래밍 환경도 많이 발전하기도 했지만, 그저 간단한 데스크탑용 프로그램으로서는 아직도 빠르고 우수한 성능을 보이는 DAO가 적격이 아닐까 생각합니다. (DAO는 2013. 5~ 이후 ADO로 개조 되었습니다.  2015년에 .NET 기반으로 다시 작성되었습니다.)

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http://www.indibe.co.kr

2007/05/18 14:07 2007/05/18 14:07