알카페는 부동산을 뜻하는 Realty의 R과 온라인상에서 공동체 커뮤니케이션 공간으로 많이 지칭되는 Cafe의 합성어입니다. 2002~2009까지 제가 개발하여 보급하였던 부동산 매물정보 프로그램 및 연동 싸이트의 이름이며 제 필명이기도 합니다. (*지금은 폐지되어 자료가치가 없는 오래된 글들이 많이 있습니다. 선별하여 읽으시기 바랍니다)

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(법)고소득자에 대한 과세를 강화하기 위하여 소득세 최고세율 적용 과세표준을 3억원 초과에서 1억 5천만원 초과로 하향조정하고, 주택거래 활성화를 위하여 다주택자에 대한 양도소득세 중과제도를 폐지

  • 최고세율 38퍼센트를 적용받는 종합소득 과세표준 구간을 3억원 초과에서 1억 5천만원 초과로 조정함(제55조제1항)
  • 다주택자에 대한 고율의 양도소득세 부과제도 폐지 등(제104조)
    1. 다주택자에 대한 양도소득세 중과제도를 폐지함.
      1. 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다) 양도소득 과세표준의 100분의 60 <삭제>
      2. 대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택 양도소득 과세표준의 100분의 50 <삭제>
    2. 보유기간 1년 미만인 주택 및 조합원입주권에 대한 양도소득세 세율을 50퍼센트에서 40퍼센트로 인하함.
    3. 보유기간 1년 이상 2년 미만인 주택 및 조합원입주권의 양도소득에 대하여 기본세율로 과세함.
    4. 비사업용 토지에 대한 양도소득세를 중과(기본세율에 10퍼센트 가산)하되, 1년 유예하여 2015년부터 적용함.
      1. 제104조의3에 따른 비사업용 토지 양도소득 과세표준의 100분의 60 ⇒ 제104조의3에 따른 비사업용 토지 제55조제1항에 따른 세율에 100분의 10을 더한 세율로 변경
      2. 제94조제1항제4호다목에 따른 자산 중 제104조의3에 따른 비사업용 토지의 보유 현황을 고려하여 대통령령으로 정하는 자산 양도소득 과세표준의 100분의 60 ⇒ 제94조제1항제4호다목에 따른 자산 중 제104조의3에 따른 비사업용 토지의 보유 현황을 고려하여 대통령령으로 정하는 자산 제55조제1항에 따른 세율에 100분의 10을 더한 세율로 변경
    5. 투기지역 내 부동산 양도 시 추가과세제도를 항구적으로 적용함.
  • 대통령령으로 정하는 1세대 1주택 개정 : 제89조(비과세 양도소득)
    1. 변경전 : 3. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득
    2. 변경후 : 3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득
      1. 가. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택 <신설>
      2. 나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택 <신설>
  • 제97조의2(양도소득의 필요경비 계산 특례) <신설>
    1. ① 거주자가 양도일부터 소급하여 5년 이내에 그 배우자(양도 당시 혼인관계가 소멸된 경우를 포함하되, 사망으로 혼인관계가 소멸된 경우는 제외한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 직계존비속으로부터 증여받은 제94조제1항제1호에 따른 자산이나 그 밖에 대통령령으로 정하는 자산의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 제97조제2항에 따르되, 취득가액은 그 배우자 또는 직계존비속의 취득 당시 제97조제1항제1호 각 목의 어느 하나에 해당하는 금액으로 한다. 이 경우 거주자가 증여받은 자산에 대하여 납부하였거나 납부할 증여세 상당액이 있는 경우에는 제97조제2항에도 불구하고 필요경비에 산입한다.
    2. ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항을 적용하지 아니한다. <이하 생략>

[부칙] - 비사업용토지 -

제20조(양도소득세의 세율에 관한 특례) 제104조제1항제8호 또는 제9호에 해당하는 자산(제104조의2제2항에 따른 지정지역에 있는 부동산은 제외한다)을 2014년 12월 31일까지 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 제104조제1항제1호에 따른 세율(해당 자산의 보유기간이 2년 미만인 경우에는 제1항제2호 또는 제3호에 따른 세율)을 적용한다.

- 위 부칙조항은 비사업용토지에 관한 것으로서 2014.1.1 개정법은 일반세율에 10%포인트를 가산한 세율로 중과세하는 것이지만, 2014.12.31까지는 적용을 유예하고 일반과세하되 단기보유인 경우는 각각 1년미만 50%, 1년이상 2년미만 40%로 한다는 내용. (정리)  비사업용토지는 기본세율에 10% Point를 더한 세울로 과세하되 1년 유예하여 2015.1.1부터 적용  투기지역내 비사업용토지 및 1세대3주택자는 이미 기본세율에 10% Point를 더한 세율로 과세중 (유예 없음, 이 때 1~2년 미만 단기보유는 기본세율에 10% Point를 더한 세율과 단기보유 세율중 높은 세율 하나만 적용)

- 한편, 비사업용토지는 법제95조2항에 따라 언제나 장기보유특별공제가 배제됨에 유의한다. - 법제95조(양도소득금액)① …생략… ②제1항에서 “장기보유 특별공제액”이란 제94조제1항제1호에 따른 자산(제104조제3항에 따른 미등기양도자산 및 제104조의3에 따른 비사업용 토지는 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것.

(2013-12-31 종합소득세율 (개정전)

과세표준세율누진공제
1천200만원이하과세표준의 100분의 60
1천200만원초과 4천600만원이하72만원 + (1천200만원을 초과하는 금액의 100분의 15)108만원
4천600만원초과 8천800만원이하582만원 + (4천600만원을 초과하는 금액의 100분의 24)522만원
8천800만원초과 3억이하1천590만원 + (8천800만원을 초과하는 금액의 100분의 35)1천490만원
3억원초과9천10만원 + (3억원을 초과하는 금액의 100분의 38)2천390만원
2014-01-01 종합소득세율 (개정후)
과세표준세율누진공제
1천200만원이하과세표준의 100분의 60
1천200만원초과 4천600만원이하72만원 + (1천200만원을 초과하는 금액의 100분의 15)108만원
4천600만원초과 8천800만원이하582만원 + (4천600만원을 초과하는 금액의 100분의 24)522만원
8천800만원초과 1억5천만원이하1천590만원 + (8천800만원을 초과하는 금액의 100분의 35)1천490만원
1억5천만원초과3천760만원 + (1억5천만원을 초과하는 금액의 100분의 38)1천940만원
2014/01/03 22:18 2014/01/03 22:18
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거의 매년 그랬던 것 처럼 올해도 역시 1월 1일 시행 소득세법 개정이 있었습니다.(2010.12.27 공포)
부동산과 관련해서는 작년 8.29 대책에서 발표한 대로 '다주택자 및 비사업용토지에 대한 양도소득세 중과세 한시적 완화' 특례를 2년 더 연장하여 2012.12.31까지 시행한다는 내용을 담고 있습니다. 별다른 개정내용은 없고 한시적 시행기한을 단순히 2년 연장하는 것 뿐이었습니다.

꼭 1년전 부동산중개업소 운영을 접고부터는 부동산에 특별히 관심을 갖지 못하고(아니, 관심이 가지 않는..) 있습니다.

그래도 제가 만들어 놓은 졸작의 프로그램이 양도소득세를 다루고 있는 만큼 소득세법 개정내용은 그럭저럭 들여다 보고 있습니다.

그 프로그램은 이 곳에서 내려 받을 수 있으며,
이미 반영은 해 놓았지만, 혹시 8.29 대책 이후 실제 개정과정에서 어떤 내용이 담길지 몰라 임시로 만들어 놓았던 부분을 정식으로 개정해서 업데이트를 했습니다.  기존 사용자께서는 프로그램을 실행하시면 좌측 하단에 업데이트 버튼이 활성화 되므로 클릭하셔서 새로운 버전으로 업데이트 하시기 바랍니다.

2011/01/03 14:59 2011/01/03 14:59
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조세특례제한법시행령 일부개정령 중 부동산양도소득세에 대한 특례 부분 발췌
공포일: 2010.6.8 / 시행일 : 2010.7.1

다만, 제98조의4(수도권 밖의 지역에 있는 미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례)의 개정규정은 공포한 날부터 시행

<개정이유>
가....
나....
다. 미분양주택의 범위 등 신설(영 제98조의4 신설)
법률의 위임에 따라 양도소득세가 감면되는 미분양주택을 2010년 2월 11일까지 분양계약이 체결되지 아니하여 선착순의 방법으로 공급하는 주택 등으로 정하고, 양도소득금액 및 분양가격 인하율의 계산방법, 미분양주택 확인절차 등을 정함.

조세특례제한법 시행령
...
... 중략 ...
...

제98조의4를 다음과 같이 신설한다.
제98조의4(수도권 밖의 지역에 있는 미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례) ① 법 제98조의5제1항 각 호 외의 부분 전단에서 “대통령령으로 정하는 미분양주택”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 “미분양주택”이라 한다)을 말한다.
1. 「주택법」 제38조에 따라 주택을 공급하는 사업주체가 같은 조에 따라 공급하는 주택으로서 해당 사업주체가 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 지난 주택단지에서 2010년 2월 11일까지 분양계약이 체결되지 아니하여 선착순의 방법으로 공급하는 주택
2. 「주택법」에 따른 대한주택보증주식회사(이하 이 조에서 “대한주택보증주식회사”라 한다)가 같은 법 시행령 제107조제1항에 따라 매입한 주택으로서 대한주택보증주식회사가 공급하는 주택
3. 주택의 시공자가 해당 주택의 공사대금으로 받은 주택으로서 해당 시공자가 공급하는 주택
4. 「법인세법 시행령」 제92조의2제2항제1호의5 및 제1호의8에 따라 기업구조조정부동산투자회사등이 취득한 주택으로서 해당 기업구조조정부동산투자회사등이 공급하는 주택
5. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 신탁업자가 「법인세법 시행령」 제92조의2제2항제1호의7 및 제1호의9에 따라 취득한 주택으로서 해당 신탁업자가 공급하는 주택
② 제1항을 적용할 때 다음 각 호의 주택은 제외한다.
1. 매매계약일 현재 입주한 사실이 있는 주택
2. 2010년 5월 14일부터 2011년 4월 30일까지의 기간(이하 이 항에서 “미분양주택 취득기간”이라 한다) 중에 사업주체등(제1항제1호에 따른 사업주체, 같은 항 제2호에 따른 대한주택보증주식회사, 같은 항 제3호에 따른 시공자, 같은 항 제4호에 따른 기업구조조정부동산투자회사등 및 같은 항 제5호에 따른 신탁업자를 말한다. 이하 제3호, 제6항, 제8항 및 제10항에서 같다)과 매매계약을 체결한 매매계약자가 해당 계약을 해제하고 매매계약자 또는 그 배우자(매매계약자 또는 그 배우자의 직계존비속 및 형제자매를 포함한다)가 당초 매매계약을 체결하였던 주택을 다시 매매계약하여 취득한 주택
3. 미분양주택 취득기간 중에 해당 사업주체등으로부터 당초 매매계약을 체결하였던 주택을 대체하여 다른 주택을 매매계약하여 취득한 주택
③ 법 제98조의5제1항에 따른 해당 미분양주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액은 제40조제1항을 준용하여 계산한 금액으로 한다.
④ 법 제98조의5제1항에 따른 분양가격 인하율은 다음의 계산식에 따라 산정한다.

자산조정계정 × 처분한 주식 수
──────────────────────
주식의 포괄적 교환등으로 취득한 주식 수


⑤ 법 제98조의5에 따라 과세특례를 적용받으려는 자는 해당 미분양주택의 양도소득 과세표준예정신고 또는 과세표준확정신고와 함께 시장(「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」 제17조제2항에 따른 행정시장을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)ㆍ군수ㆍ구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 이 조에서 같다)으로부터 기획재정부령으로 정하는 미분양주택임을 확인하는 날인을 받은 매매계약서 사본을 납세지 관할 세무서장에게 제출하여야 한다.
⑥ 사업주체등은 기획재정부령으로 정하는 미분양주택 현황(2010년 2월 11일까지 분양계약이 체결되지 아니한 것에 한정한다)을 2010년 6월 30일까지 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출하여야 한다.
⑦ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제6항에 따라 제출받은 미분양주택 현황을 관리하여야 하며, 그 현황을 2010년 7월 30일까지 주택 소재지 관할 세무서장에게 제출하여야 한다.
⑧ 사업주체등은 제1항에 따른 미분양주택의 매매계약을 체결한 즉시 2부의 매매계약서에 시장ㆍ군수ㆍ구청장으로부터 기획재정부령으로 정하는 미분양주택임을 확인하는 날인을 받아 그 중 1부를 해당 매매계약자에게 교부하여야 하며, 그 내용을 기획재정부령으로 정하는 미분양주택확인대장에 작성하여 보관하여야 한다.
⑨ 제8항에 따라 매매계약서에 미분양주택임을 확인하는 날인을 요청받은 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제7항에 따른 미분양주택 현황 및 「주택법」 제16조에 따른 사업계획승인신청서류 등에 따라 미분양주택임을 확인하고, 해당 매매계약서에 기획재정부령으로 정하는 미분양주택임을 확인하는 날인을 하여야 하며, 그 내용을 기획재정부령으로 정하는 미분양주택확인대장에 작성하여 보관하여야 한다.
⑩ 시장ㆍ군수ㆍ구청장과 사업주체등은 각각 기획재정부령으로 정하는 미분양주택확인대장을 2011년 6월 30일까지 정보처리장치ㆍ전산테이프 또는 디스켓ㆍ디스크 등의 전자적 형태(이하 이 조에서 “전자매체”라 한다)로 주택 소재지 관할 세무서장에게 제출하여야 한다.
⑪ 제10항에 따라 전자매체 자료를 제출받은 주택 소재지 관할 세무서장은 해당 자료를 기록ㆍ보관하여야 한다.
⑫ 미분양주택 확인 절차 및 그 밖에 필요한 사항은 기획재정부령으로 정한다.

부칙
제1조(시행일) 이 영은 2010년 7월 1일부터 시행한다. 다만, 제98조의4의 개정규정은 공포한 날부터 시행한다.

** 참고) **
농어촌특별세법 시행령 일부개정령 2010.6.8 공포.시행
[일부개정]
◇농어촌특별세법 시행령 개정이유 및 주요내용
2010년 2월 11일 현재 수도권 밖의 지역에 있는 미분양주택을 2011년 4월 30일까지 취득하는 자가 해당 주택을 양도하는 경우 취득 후 5년간 발생한 양도소득에 대해서는 양도소득세를 분양가격 인하율에 따라 60퍼센트에서 100퍼센트의 범위에서 감면하는 등의 내용으로 「조세특례제한법」이 개정(법률 제10285호, 2010. 5. 14. 공포ㆍ시행)됨에 따라, 해당 양도소득세 감면분에 대한 농어촌특별세를 비과세하려는 것임.

2010/06/10 11:51 2010/06/10 11:51
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조세특례제한법 일부개정법률 중 부동산양도스득세에 대한 특례 부분 발췌
공포 및 시행 : 2010.5.14

제98조의5를 다음과 같이 신설한다.
제98조의5(수도권 밖의 지역에 있는 미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례) ① 거주자 또는 「소득세법」 제120조에 따른 국내사업장이 없는 비거주자가 2010년 2월 11일 현재 수도권 밖의 지역에 있는 대통령령으로 정하는 미분양주택(이하 이 조에서 “미분양주택”이라 한다)을 2011년 4월 30일까지 「주택법」 제38조에 따라 주택을 공급하는 해당 사업주체 등과 최초로 매매계약을 체결하고 취득(2011년 4월 30일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함한다)하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세에 다음 각 호의 분양가격(「주택법」에 따른 입주자 모집공고안에 공시된 분양가격을 말한다. 이하 이 조에서 같다) 인하율에 따른 감면율을 곱하여 계산한 세액을 감면하고, 해당 미분양주택의 취득일부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 해당 미분양주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액에 다음 각 호의 분양가격 인하율에 따른 감면율을 곱하여 계산한 금액을 해당 미분양주택의 양도소득세 과세대상소득금액에서 뺀다. 이 경우 공제하는 금액이 과세대상소득금액을 초과하는 경우 그 초과금액은 없는 것으로 한다.
1. 분양가격 인하율이 100분의 10 이하인 경우: 100분의 60
2. 분양가격 인하율이 100분의 10을 초과하고 100분의 20 이하인 경우: 100분의 80
3. 분양가격 인하율이 100분의 20을 초과하는 경우: 100분의 100
② 「소득세법」 제89조제1항제3호 및 같은 법 제104조제1항제4호부터 제7호까지의 규정을 적용할 때 제1항을 적용받는 미분양주택은 해당 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다.
③ 제1항을 적용받는 미분양주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 「소득세법」 제95조제2항 및 제104조제1항제2호부터 제7호까지의 규정에도 불구하고 장기보유 특별공제액 및 세율은 다음 각 호를 적용한다.
1. 장기보유 특별공제액: 양도차익에 「소득세법」 제95조제2항 표 1(같은 항 단서에 해당하는 경우에는 표 2)에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액
2. 세율: 「소득세법」 제104조제1항제1호에 따른 세율
④ 제1항을 적용할 때 미분양주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액의 계산, 분양가격 인하율의 산정방법과 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

부칙
제1조(시행일) 이 법은 공포한 날부터 시행한다.
제2조(수도권 밖의 지역에 있는 미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례에 관한 적용례) 제98조의5의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 계약하는 분부터 적용한다.
....

참고) 관련조치
※ 조세특례제한법시행령 일부개정령 입법예고 (2010.05.18) - 미분양주택의 범위, 미분양주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액의 계산방법, 분양가격 인하율의 산정방법 등
※ 농어촌특별세법 시행령 일부개정령 입법예고 (2010.05.18) - 농어촌특별세 비과세 (감면세액의 20%)

2010/05/18 10:21 2010/05/18 10:21
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늦은 포스팅~!!
[3주택 이상자 및 비사업용 토지에 대한 양도소득세율 한시적 완화]

지난 글 중 "양도소득세(부동산) 개정 연혁"을 수정해서 글 말미에 반영해 놓긴 했지만, 그래도 따로 제목을 붙혀 놓지 않으면 훗날 개정된 내용을 모르고 그냥 넘어갈것 같아서 늦게나마 아래와 같이 적어 놓는다.
 
[2009년 5월 21일 개정]
3주택 이상자 및 비사업용 토지에 대한 소득세율을 2009년 3월 16일부터 2010년 12월 31일까지 매도할 때는 60%중과세 배제 하고 일반세율로 과세
 ->단, 투기지역(강남,서초,송파)에 대해서는 일반세율에 탄력세율 10%를 부가한 세율로 과세 (최고 43%~45%)

국회의 의결이 요구되는 소득세법의 개정이었는데, 개정일자(공포 및 시행일)는 5월21일이며 적용대상은 그보다 앞선 3월16일이후 양도분부터다. 국회의결이 있기전에 정부측에서 먼저 발표한 내용인지라  정부의 국회에 대한 월권행위 시비가 있었던 일이기도 하다. 어쨌던 정부의 발표를 믿고 3월 16일이후 주택을 양도했던 사람들의 불이익을 없게 하자는 차원에서 3월 16일로 소급(?) 적용한 듯.

2009/09/17 12:07 2009/09/17 12:07
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▲  도시형 생활주택이란?
- 국민주택규모(전용면적 85㎡이하)에 해당하는 주택을 20가구 이상 150가구 미만의 규모로 건설하는 주택을 말하며 단지형 다세대주택, 원룸형 주택, 기숙사형 주택으로 유형이 나뉜다. 원룸형 주택은 전용면적 12~30㎡, 기숙사형 주택은 7~20㎡ 규모로 지어진다.

▲  단지형 다세대주택이란
- 단지형 다세대주택은 건축물의 용도상 다세대주택에 해당하고, 건축심의를 거쳐 4개층까지 제한된 다세대주택에 1개 층을 더 건설할 수 있다. 전용면적 85㎡이하, 방 2개 이상인 주택이다.

▲  단지형 다세대주택과 원룸형 및 기숙사형의 차이점은
- 단지형 다세대주택은 건축물의 용도상 다세대주택에 해당하며 원룸형 및 기숙사형 주택은 아파트, 연립주택, 다세대주택으로 건설할 수 있다.

▲  20가구 미만의 다가구주택도 도시형 생활주택에 해당하나
- 주택법에 따라 사업계획승인을 얻어 건설하는 주택으로 최소 20가구 이상을 건설해야 도시형 생활주택에 해당된다.

▲  사업주체 및 시공자격 요건은?
- 주택법 9조와 12조에 근거해 주택건설사업자로 등록해야 하며 시공자 기준을 갖춰야만 가능하다. 단 토지소유자가 주택건설사업자와 공동으로 사업을 시행할 경우 공동사업주체로 인정, 건설이 가능하고 용도변경시에도 동일한 기준이 적용된다.

▲  다가구주택 등 단독주택도 `도시형 생활주택`의 건설기준에 따라 건축하면 여기에 해당되나
- 포함되지 않는다. 하지만 용도를 공동주택으로 변경하고 도시형 생활주택에 적용되는 모든 건설기준에 적합해 사업계획승인을 받는 경우에 도시형 생활주택에 해당된다.

▲  일반 아파트 분양에 적용되는 `주택공급에 관한 규칙`과 동일한가 
- 일부 규정만 적용된다. 입주자모집시기, 모집승인신청 및 승인, 모집공고, 공고내용, 공급계약 내용 등에 해당하는 규칙은 적용되고 청약자격, 재당첨 제한 등은 적용되지 않는다.

▲  하나의 주택단지에 도시형 생활주택과 일반 공동주택을 함께 건설할 수 있나
- 가능하다. 하지만 단지형 다세대주택과 원룸형 및 기숙사형 주택을 함께 건설할 수는 없다.

▲  기숙사형 주택에 화장실 설치가 가능한가
- 전용 또는 공용으로 설치 가능하다.

▲  상업지역 내에서 주상복합 형태로 복합건축이 가능한가
- 가능하다. 단지형 다세대 주택은 제외된다.

▲  기존 지구단위계획 등 계획수립이 된 지역에서 도시형 생활주택에 적용되는 규제완화 사항 적용이 가능한가
- 불가능하다. 예컨데 지구단위계획에서 단독주택용지로 계획수립이 됐다면 공동주택인 도시형 생활주택은 건설될 수 없다.

▲  기존 상가 및 판매시설 등의 건축물을 도시형 생활주택으로 용도 변경할 경우 절차와 기준은
- 우선 주택법 16조에 따라 사업계획승인을 받아야 한다. 이후 절차는 신축시 적용되는 기준과 동일하다. 단 주차장 완화구역에서는 기존 건축물을 원룸형 또는 기숙사형으로 용도변경할 경우 층간소음과 계단규정이 3년간 적용되지 않는다.

▲  숙박시설 위락시설이 포함된 기존 건축물의 일부를 도시형 생활주택으로 변경이 가능한가
- 불가능하다.

▲ 주택법 개정 후 지자체가 정해야 할 사항은?
- 원룸형 및 기숙사형 주택의 '주차장 완화구역(200㎡ 당 1대)'인 역세권, 학교, 학원, 공장, 산업단지 산단지 주변 등의 구체적 범위와 원룸형 및 기숙사형 주택의 주차장 세부기준을 조례로 정하여야 할 사항 등이다.

■ 일반 공동주택과 도시형 생활주택에 적용되는 차이점은? (표 참조)

2009/04/22 15:55 2009/04/22 15:55
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Filed under 부동산/도시주택

주택법  일부개정법률 (2009.2.3 공포, 2009.5.4 시행)

"도시형 생활주택" 제도가 주택법 개정으로 새로 도입되었습니다.

이번에 새로 도입된 "도시형 생활주택"은 분양가상한제의 적용을 받지 않으며, 청약자격, 재당첨 제한 등도 적용되지 않습니다, 또한, 다세대주택, 원룸·기숙사 등의 주택도 이른바 단지형 주택으로 건축할 수 있게 되었으며, 아파트, 연립주택, 다세대주택 등과 혼용 및 복합 개발이 가능해졌습니다.

건축업자도 아닌 저나 일반인들이 "도시형 생활주택"에 관심을 갖는 이유는 젊은 직장인들이나 새로이 신혼가정을 꾸리신분들께서 적은 자금으로 빠른시일내에 내집을 마련할 수 있다는 점 때문이 아닐까 합니다.

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도시형 생활주택의 도입취지입니다.

가. 도시형 생활주택(법 제2조제4호, 제24조제1항, 제38조의2제1항)
    1) 현행 20세대 이상의 다세대주택을 건설하고자 할 경우에는 사업계획승인과정에서 복잡한 행정적 절차와 과중한 시설요건을 준수토록 하고 있어, 대부분 건축허가만으로 건설 가능한 19세대 이하로 다세대주택을 신축하게 되어 주차장 확보가 어렵고, 여유공간 부족 등으로 주거환경이 열악한 실정임.

    2) 150세대 미만의 국민주택규모에 해당하는 주택으로서 대통령령으로 정하는 주택을 “도시형 생활주택”으로 정의하고, 이 법에 따른 감리와 분양가 상한제의 적용을 제외하도록 함.

    3) 쾌적하고 저렴한 주택을 신속히 공급함으로써 서민의 주거안정에 기여할 것으로 기대됨.

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이후 대통령령에서 "도시형 생활주택"이 다음과 같이 구체적으로 정의되었습니다.

주택법시행령 일부개정령 (공포일자 : 2009.4.21)

제3조(도시형 생활주택)

① 법 제2조제4호에서 “대통령령으로 정하는 주택”이란 법 제16조에 따른 사업계획승인을 받아 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 $2에 건설하는 다음 각 호의 주택을 말한다.

1. 단지형 다세대주택: 「건축법 시행령」 별표 1 제2호다목에 해당하는 주택 중 제2호의 원룸형주택 및 제3호의 기숙사형 주택을 제외한 주택. 다만, 「건축법」 제5조제2항에 따라 같은 법 제4조에 따른 건축위원회의 심의를 받은 경우에는 주택으로 쓰는 층수를 5층까지 건축할 수 있다.
(참고:별표 1 제2호다목은 다세대주택을 말함)

2. 원룸형 주택: 「건축법 시행령」 별표 1 제2호가목부터 다목까지의 어느 하나에 해당하는 주택으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택 (참고:별표 1 제2호가목부터 다목까지는 아파트, 연립주택, 다세대주택을 말함)
    가. 세대별로 독립된 주거가 가능하도록 욕실, 부엌을 설치할 것
    나. 욕실을 제외한 부분을 하나의 공간으로 구성할 것
    다. 세대별 주거전용면적은 12제곱미터 이상 30제곱미터 이하일 것
    라. 각 세대는 지하층에 설치하지 아니할 것

3. 기숙사형 주택: 「건축법 시행령」 별표 1 제2호가목부터 다목까지의 어느 하나에 해당하는 주택으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택 (참고:별표 1 제2호가목부터 다목까지는 아파트, 연립주택, 다세대주택을 말함)
    가. 취사장, 세탁실, 휴게실을 공동으로 사용할 수 있는 구조를 갖출 것
    나. 세대별 주거전용면적은 7제곱미터 이상 20제곱미터 이하로 할 것
    다. 각 세대는 지하층에 설치하지 아니할 것

② 하나의 건축물에는 도시형 생활주택과 그 밖의 주택을 함께 건축할 수 없으며, 제1항제1호의 단지형 다세대주택과 그 밖의 도시형 생활주택을 함께 건축할 수 없다.

2009/04/22 15:13 2009/04/22 15:13
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2009-3-25 공포.시행된 미분양주택양도소득세특례 중 대통령령으로 정하는 미분양주택의 범위가 다음과 같이 공포되었습니다.

수도권과밀억제권역 안의 지역인 경우에는 대지면적이 660제곱미터 이내이고, 주택의 연면적이 149제곱미터(공동주택의 경우에는 전용면적 149제곱미터) 이내인 주택에 한정한다고 하는군요.

( 참고 : 농어촌특별세법 시행령 같은날 공포 -> 미분양주택양도소득세특례로 감면받는 양도소득세 감면분에 부과되는 농어촌특별세를 비과세)

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조세특례제한법 시행령 (공포일자 : 2009.4.21)

제98조의3(미분양주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례)

① 법 제98조의3제1항 전단에서 “대통령령으로 정하는 미분양주택”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 “미분양주택”이라 한다)을 말한다. 다만, 수도권과밀억제권역 안의 지역인 경우에는 대지면적이 660제곱미터 이내이고, 주택의 연면적이 149제곱미터(공동주택의 경우에는 전용면적 149제곱미터) 이내인 주택에 한정한다.

1. 「주택법」 제38조에 따라 주택을 공급하는 사업주체(이하 이 항에서 “사업주체“라 한다)가 같은 조에 따라 공급하는 주택으로서 해당 사업주체가 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 지난 주택단지에서 2009년 2월 11일까지 분양계약이 체결되지 아니하여 2009년 2월 12일 이후 선착순의 방법으로 공급하는 주택

2. 「주택법」 제16조에 따른 사업계획승인(「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 받아 해당 사업계획과 「주택법」 제38조에 따라 사업주체가 공급하는 주택(2009년 2월 12일 이후 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 도래하는 주택에 한정한다)

3. 주택건설사업자(20호 미만의 주택을 공급하는 자를 말하며, 제1호와 제2호에 해당하는 사업주체는 제외한다)가 공급하는 주택(2009년 2월 11일까지 매매계약이 체결되지 아니한 주택을 포함한다)

4. 「주택법」에 따른 대한주택보증주식회사(이하 이 조에서 “대한주택보증주식회사”라 한다)가 같은 법 시행령 제107조제1항에 따라 매입한 주택으로서 해당 대한주택보증주식회사가 공급하는 주택

5. 주택의 시공자가 해당 주택의 공사대금으로 받은 주택으로서 해당 시공자가 공급하는 주택

6. 「법인세법 시행령」 제92조의2제2항제1호의5에 따른 기업구조조정부동산투자회사등이 취득한 주택으로서 해당 기업구조조정부동산투자회사등이 공급하는 주택

7. 주택 외의 시설과 주택을 동일건축물로 건설ㆍ공급하는 건축주가 2004년 3월 30일 전에 「건축법」 제11조에 따라 건축허가를 신청하여 건설한 주택(2009년 2월 11일까지 매매계약이 체결되지 아니한 주택에 한정한다)으로서 해당 건축주가 공급하는 주택

② 제1항을 적용할 때 다음 각 호의 주택은 제외한다.

1. 매매계약일 현재 입주한 사실이 있는 주택

2. 2009년 2월 12일부터 2010년 2월 11일까지의 기간(이하 이 조에서 “미분양주택 취득기간”이라 한다) 중에 사업주체(제1항제3호에 따른 주택건설사업자, 같은 항 제4호에 따른 대한주택보증주식회사, 같은 항 제5호에 따른 시공자, 같은 항 제6호에 따른 기업구조조정부동산투자회사등 및 같은 항 제7호에 따른 건축주를 포함한다. 이하 제3호, 제6항ㆍ제8항 및 제10항에서 같다)와 매매계약을 체결한 매매계약자가 해당 계약을 해제하고 매매계약자 또는 그 배우자(매매계약자 또는 그 배우자의 직계존비속 및 형제자매를 포함한다)가 당초 매매계약을 체결하였던 주택을 다시 매매계약하여 취득한 주택

3. 미분양주택 취득기간 중에 해당 사업주체로부터 당초 매매계약을 체결하였던 주택에 대체하여 다른 주택을 매매계약하여 취득한 주택

2009/04/22 14:52 2009/04/22 14:52
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조세특례제한법 일부개정법률<2009.3.25 공포 및 시행>

올해초 지방미분양주택에 대한 양도소득세 과세특례에 이어 이번엔 지방은 물론 서울을 제외한 수도권 전체를 포함한 미분양주택에 대해서 양도소득세를 완화하는 조치가 시행되었습니다.

이는 물론 한시적 조치로서 2009년 2월 12일부터 2010년 2월 11일까지의 사이에 취득한 주택에 대하여 5년간 발생한 양도소득세를 전액 감면하여 준다는 것이며(단,수도권 과밀억제권역은 60% 감액),
특례기간 중에 취득하고 5년을 경과하여 양도하는 경우에는 5년후부터 발생한 양도소득금액에 대해서만 일반세율 및 장기보유특별공제율을 적용하여 과세하겠다는 것입니다.

또한 그 이전 시행한 지방미분양주택(2008년 11월 3일부터 2010년 12월 31일까지 취득한 지방 미분양주택)은 기존 보유한 일반주택을 양도할 때에 주택수에 포함하지 않도록 하여 1세대1주택비과세 혜택을 받을 수  있도록 했으며, 이번에 시행하는 미분양주택에 대한 5년간 양도소득세 감면과 올초에 시행한 지방 미분양주택에 대한 양도소득세 특례가 동시에 적용되는 경우 하나만 선택 적용하도록 하였습니다.

구체적인 내용은 다음과 같습니다.
참고로, 아래 법령 조문에서 소득세법」 제104조의2에 따른 지정지역이라 함은 투기지역을 말합니다.

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제98조의2 (지방 미분양주택 취득에 대한 양도소득세 등 과세특례)
④ 「소득세법」 제89조제1항제3호 및 제104조제1항제2호의3부터 제2호의6까지의 규정을 적용할 때 제1항을 적용받는 지방 미분양주택은 해당 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다.<신설 2009.3.25>

제98조의3(미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례) [본조신설 2009.3.25]
① 거주자가 서울특별시 밖의 지역(「소득세법」 제104조의2에 따른 지정지역은 제외한다)에 소재하는 대통령령으로 정하는 미분양주택(이하 이 조에서 “미분양주택”이라 한다)을 2009년 2월 12일부터 2010년 2월 11일까지의 기간 중에 「주택법」 제38조에 따라 주택을 공급하는 해당 사업주체(20호 미만의 주택을 공급하는 경우 해당 주택건설사업자를 포함한다)와 최초로 매매계약을 체결하고 취득(2010년 2월 11일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함한다)하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100(수도권과밀억제권역 안의 지역인 경우에는 100분의 60)에 상당하는 세액을 감면하고, 해당 미분양주택의 취득일부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 해당 미분양주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액(수도권과밀억제권역 안의 지역인 경우에는 양도소득금액의 100분의 60에 상당하는 금액)을 해당 주택의 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. 이 경우 공제하는 금액이 과세대상소득금액을 초과하는 경우 그 초과금액은 없는 것으로 한다.

② 제1항을 적용할 때 자기가 건설한 신축주택으로서 2009년 2월 12일부터 2010년 2월 11일까지의 기간 중에 공사에 착공(착공일이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일을 기준으로 한다)하고, 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 주택을 포함한다. 다만, 다음 각 호의 경우에는 이를 적용하지 아니한다.
  1. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 관리처분계획에 따라 취득하는 주택
  2. 거주하거나 보유하는 중에 소실ㆍ도괴ㆍ노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택

③ 「소득세법」 제89조제1항제3호 및 제104조제1항제2호의3부터 제2호의6까지의 규정을 적용할 때 제1항 및 제2항을 적용받는 주택은 해당 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다.

④ 제1항 및 제2항을 적용받는 주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 「소득세법」 제95조제2항 및 제104조제1항제2호ㆍ제2호의2부터 제2호의6까지의 규정에도 불구하고 장기보유특별공제액 및 세율은 다음 각 호의 규정을 적용한다.
  1. 장기보유특별공제액: 양도차익에 「소득세법」 제95조제2항 표1(같은 조 제2항 단서에 해당하는 경우에는 표2)에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액
  2. 세율: 「소득세법」 제104조제1항제1호에 따른 세율

⑤ 제1항 및 제2항을 적용할 때 주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액의 계산과 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

제127조제3항 중 “제100조의14”를 “제104조의14”로 하고, 같은 조에 제9항을 다음과 같이 신설한다.
⑨ 거주자가 주택을 양도하여 제98조의2와 제98조의3이 동시에 적용되는 경우에는 그중 하나만을 선택하여 적용받을 수 있다.

2009/03/26 12:53 2009/03/26 12:53
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Filed under 부동산/토지거래계약허가

뉴타운 지역내 토지거래계약허가 기준 면적이 기존 20m2 초과에서 180m2 초과로 대폭 완화되었습니다.

아래 공포된 개정법률에 보면 "기준면적을 삭제"한다고 되어 있는데, 삭제한다고 해서 뉴타운 지역내 토지거래허가제도를 폐지한다는 내용은 아니고 , 동법에서 " 재정비촉진지구로 지정되면 토지거래계약허가를 받아야 하는 지역으로 지정된 것으로 본다"라는 취지의 규정이 있어서 다른 법률 즉, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 토지거래계약허가를 받아야 한다는 것이며 그 법에서 토지거래계약허가를 받아야 하는 면적을 주거지역인 경우 180m2 초과면적으로 규정하고 있는 것입니다.

다음은 공포된 개정법률입니다.


국회에서 의결된 도시재정비 촉진을 위한 특별법 일부개정법률을 이에 공포한다.
          대통령        이 명 박 (인)
    2009년 3월 25일
          국무총리        한 승 수
          국무위원 국토해양부 장관        정 종 환

⊙법률 제9539호
도시재정비 촉진을 위한 특별법 일부개정법률

도시재정비 촉진을 위한 특별법 일부를 다음과 같이 개정한다.

제32조제3항을 삭제한다.

          부칙
이 법은 공포한 날부터 시행한다.

 개정이유

[일부개정]
◇개정이유 및 주요내용
토지거래계약에 관한 허가가 필요한 구역의 면적기준을 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」과 같게 하여 재정비촉진지구에 거주하는 주민 및 토지소유자 등의 재산권을 보장함으로써 재정비촉진사업의 추진을 원활하게 하려는 것임.

2009/03/25 15:34 2009/03/25 15:34