알카페는 부동산을 뜻하는 Realty의 R과 온라인상에서 공동체 커뮤니케이션 공간으로 많이 지칭되는 Cafe의 합성어입니다. 2002~2009까지 제가 개발하여 보급하였던 부동산 매물정보 프로그램 및 연동 싸이트의 이름이며 제 필명이기도 합니다. (*지금은 폐지되어 자료가치가 없는 오래된 글들이 많이 있습니다. 선별하여 읽으시기 바랍니다)

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2007년 9월 26일자 본인의 게시글 "계약금 지급전에 위약금 없이 계약해지"에 언급된 사건의 판결을 뒤집는 대법원 판결이 있어 그 신문기사의 내용을 아래에 그대로 옯겨 적었다.

당초 서울고등법원의 판결 요지는 "부동산매매계약에 있어서 계약금을 주기로 한 것은 별도의  계약금계약이므로 아직 계약금의 수수가 없었다면 그 계약금계약은 성립하지 않았으므로 매매당사자는 일방적으로 매매계약을 취소 할 수 있다"라는 판결이었는데 대법원에서는 이를 달리 판단하였다.

[2007년 9월 26일자 관련글을 보려면 여기를 클릭하세요]

대법원 "부동산업계 관행은 법적 근거 없어"

앞으로는 부동산을 사고 팔 때 보다 신중히 결정해야 한다. 부동산 매매계약을 일단 체결하면 계약금이 건네기 전이라는 이유로 어느 한쪽에서 마음대로 파기할 수 없다는 대법원 판결이 나왔기 때문이다.

대법원 제1부(주심 양승태 대법관)는 정모(여·56)씨가 "적법하게 아파트를 구입하겠다는 계약을 체결했는데 집주인이 '계약금을 받기 전'이라며 일방적으로 계약을 파기하는 바람에 손해를 입었다"며 집주인을 상대로 낸 손해배상 청구소송에서 원고 승소 취지로 판결하고 사건을 서울고법으로 돌려보냈다고 1일 밝혔다.

정씨는 2005년 경기도 용인시의 S아파트 한 채를 5억원에 구입하겠다는 계약을 체결했다. 집주인 백모(58)씨는 외국에 머무르고 있었고 백씨의 장모 신모(79)씨가 백씨를 대신해 계약했다. 신씨는 계약한 날 밤 백씨와 통화하면서 "집을 팔 의사가 없다"는 말을 전해 듣고 계약금을 받기 전이라는 이유로 이튿날 계약 파기 의사를 전달했다. 하지만 정씨는 계약이 유지돼야 한다며 계약금 6000만원을 송금했고, 백씨측은 이 돈을 법원에 공탁하고 받지 않았다.

1심 재판부는 "정씨가 집주인으로부터 2000만원을 보상 받아야 한다"고 판결했지만, 2심을 맡은 서울고법에서는 "계약금을 주기 전이므로 마음대로 계약을 해지할 수 있다"며 1심 판결을 뒤집었다.

하지만 다시 대법원에서 "일단 계약을 하면 계약금을 주지 않았더라도 한쪽에서 일방적으로 계약을 취소할 수 없다"고 판결한 것이다.

대법원 오석준 공보관은 "계약금이 오가지 않았더라도 일단 계약서가 만들어지면 계약내용을 양측이 모두 준수해야 할 의무가 생긴다는 것을 대법원이 명확하게 판례로 남긴 것"이라고 설명했다.

오 공보관은 또 "부동산을 팔기로 한 사람이 계약금을 받았더라도 24시간 안에 돌려주면 합법적으로 계약을 취소할 수 있다는 일부 부동산업계의 '관행'은 아무런 법적 근거가 없는 낭설"이라고 밝혔다.

2008/04/02 01:18 2008/04/02 01:18
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며칠전 어느 여자분으로부터 전화 한통이 걸려왔다.

근처 어느 곳에 농지를  구입하였는데, 어떠한 사유로 인하여 토지거래계약허가를 받지 못하게 되었다는 것이다.

토지거래계약허가구역에서 기존 농민이 아닌 매수인이 영농을 목적으로 농지를 구입하려면 세대주를 포함한 세대원 전원이 해당 농지 소재지 시.군.구에 1년이상(p.s: 2008-09-29 개정이후 6개월이상) 주민등록이 되어 있고 실제로 거주하였을 것을 요한다는 것쯤이야 당연히 알고 있으며 자신은 그 요건을 충분히 갖추었기 때문에 이번 토지거래계약허가를 받지 못한 것에 대하여 이해를 할 수가 없어 문의한다는 내용이었다.

그 사유를 들어보니 내용은 이러했다.

개발제한구역이었던 대상 농지는 전체 면적이 약1,000평쯤 되었는데, 그 중 150평 정도가 얼마전 개발제한구역이 해제되면서 제1종일반주거지역으로 용도지역이 변경되었다. 그래서 장래 쓰임새가 있을 것도 같고, 농지 투자도 할 겸해서 분할하여 매수하기로 하고 토지매매계약을 체결하였다.

그 후 매매대상 토지의 면적을 확정하기 위해서 측량을 해 본 결과 정작 개발제한구역이 해제되어 제1종일반주거지역으로 용도지역이 변경된 면적은 120평 정도였고 나머지 30평은 개발제한구역이 해제되지 아니한 자연녹지였다.

그러나 매수인이 보아도 땅 모양새가 그러하여 나머지 30평의 땅을 함께 사주지 않으면 매도인의 입장에서는 그냥 못쓰게 되는 땅이 되기도 하겠기에 부득이 개발제한구역이 해제되지 않은 농지 30평을 포함한 상태에서 당초 계약내용대로 150평 전부를 매수하기로 정하고 토지거래계약허가를 신청하였던 것이다.

토지거래계약허가를 받지 못하게 된 이유는 바로 30평 정도의 개발제한구역(자연녹지) 농지에 있었다.

개발제한구역내 토지는 200m2(60평)미만으로 분할할 수 없으며(단, 지목이 대지인 토지에 주택 또는 근린생활시설을 건축하기 위해서 토지를 분할하는 경우에는 330m2미만) , 이 사례의 경우에는 30평에 해당하는 토지와 120평에 해당하는 토지의 용도지역이 다른 관계로 각각 다른 필지로 분할되어야만 하는데, 분할 후 1개의 필지가 개발제한구역내 토지분할 최소제한 면적에 미달하는 100m2(30평) 정도에 불과하기 때문에 분할을 할 수가 없었던 것이다.

120평에 해당하는 농지만 분할하여 매수한다면 개발제한구역이 해제되었으므로 주택이나, 근린생활시설 등을 건축할 목적으로 토지거래계약허가를 받아(이 사안의 경우에는 토지거래계약허가지역도 해제 되었으므로 그나마도 불필요 함) 계약을 체결하고 이후 필지를 분할하여 이용하면 되겠으나, 나머지 30평은 우선 농지이므로 분할하지 않은 채 새로이 공유지분으로 취득할 수도 없거니와 영농목적에 해당하는 1,000m2(303평) 이상의 농지에도 미달하므로 토지거래계약허가를 받을 수가 없다.

* [참고]
- 1,000m2 미만의 면적이라도 흔히들 주말체험영농 목적으로 취득이 가능한 것으로 알고 있는 경우도 있으나, 주말체험영농 목적의 농지거래는 토지거래계약허가구역에서는 불허가 대상이다.

- 농업 또는 임업경영을 위하여 토지를 공동취득하거나 공유지분으로 취득하는 경우에는 관계법률에 의한 단체 등을 구성하는 등 실질적으로 공동이용할 수 있는 경우가 아니면 취득목적에 부적합한 것으로 보아 토지거래계약허가를 받을 수 없다. 다만, 허가구역 지정 이전에 이미 공유지분이 형성되어 있는 토지에 대하여 그 일부 지분을 취득하고자 하는 자가 공동이용을 하지 아니하는 다른 기존 지분권자로부터 임차 등의 방법으로 해당 토지를 직접 이용할 경우에는 취득목적에 적합한 것으로 보아 토지거래계약허가를 받을 수 있다,
(본인의 생각 -> 단, 농지라면 농지법상 농지 임대차가 가능한 경우가 따로 정해져 있으므로 - 통상 1996년 1월 1일 이전부터 소유한 농지 - 다른 지분권자로부터 임차 등의 방법이 가능한지 여부는 별개의 문제이므로 이 또한 검토 대상이 되어야 마땅하다.)

이상으로 개발제한구역에서 토지의 분할과 농지의 취득, 토지거래계약허가를 받는 일 등에 관해서 잠시 살펴 보았는데, 앞서 문의한 여자분은 매도인과 (중개업소가 중개하였다고 하니 그 중개업소 포함) 어떻게 합의하여 처리하였는지 그 후의 일은 알 길이 없다.

2008/03/27 21:30 2008/03/27 21:30
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민법에 규정된 (14종의 전형)계약의 종류중에 매매계약은 그 법적성질이 "낙성계약" 이라 하여 당사자간의 의사합치로 계약은 성립한다고 한다.

이와 반대되는 개념을 "요물계약"이라고 하는데 요물계약은 "당사자의 합의 이외에 당사자 중 한쪽이 물건의 인도 및 기타의 행위를 하여야만 성립되는 계약"이라고 하며 요물계약은 민법의 전형계약 중에서는 "현상 광고"뿐이다.

그 외에 [대물변제] · [매매 등의 계약금계약] · [임대차의 보증금계약] 등이 요물계약의 성질을 갖게 된다. (민법 계약편에 열거되지 않은 계약 . 비전형계약 = 무명계약)

그런데, 우리가 흔히 알고 있는 부동산의 매매계약에서 "계약금을 주고 받는 일"은 본래의 매매계약과는 별도로 성립하는 것으로서 위에서 말한 [계약금계약] 즉, 요물계약 (금전 또는 물건의 인도가 반드시 수반되어야 성립하는 계약)에 해당되며, 그 계약금은 추후 계약이 이행되어가는 중에 매매대금에 충당하게 되거나, 아니면 계약의 내용에 따라 해약금, 또는 위약금이 되는 것이다.

아래의 법원 판단은 매매 등에 있어서의 [계약금계약]에 대한 법리해석으로 보여지는데, 참고 삼아 아래에 신문기사 전문을 옮겼다.


[위약금 없이 파기 가능…서울고법 원심 파기]

부동산 거래에서 계약서는 작성했다 하더라도 계약금이 제대로 지급되지 않은 경우에는 계약을 해지 해도 위약금을 물어줄 필요가 없다는 판결이 나왔다.

정모씨는 지난 2005년 자신이 원하던 아파트가 매물로 나왔다는 얘기를 듣고 해당 아파트의 주인인 김모씨의 장모인 이모씨와 대리방식으로 매매계약을 체결했다.

6,000만원의 계약금은 계약과 동시에 지불하고 해제시 계약금의 배액을 배상한다는 계약서를 작성했으나, 계약금이 준비되지 않아 당일 300만원을 중개사무소 계좌로, 나머지 5,700만원은 김씨 계좌로 송금하기로 하고 우선 약 380만원이 예치된 자신 명의의 통장을 중개사무소에 맡겼다.

이씨는 계약을 체결한 당일 밤 해외에 체류중인 김씨 부부에게 매매사실을 알렸으나, 김씨 부부는 아파트를 처분할 의사가 없다고 해, 다급해진 이씨는 그 다음날 오전 중개사를 통해 "매매계약이 무효이니 계약금을 보내지 말라"고 전달했다.

그러나 정씨는 이미 계약이 성립된 것이라며 6,000만원을 계약서에 기재된 김씨 계좌로 송금했다. 이씨는 당일 오후 6,000만원을 수표로 인출해 정씨에게 되돌려 주려 했으나, 정씨가 이를 거부하자 공탁했고 정씨는 이후 이를 찾아갔다.

정씨는 김씨 측이 계약을 어겼다며 소송을 냈고, 1심은 "이씨가 김씨의 대리권이 없이 매매계약을 체결한 잘못이 인정된다"며 2,000만원을 배상하라고 판결했다.

그러나 서울고법 민사17부(곽종훈 부장판사)는 이같은 원심을 깨고 원고 패소 판결했다고 26일 밝혔다.

재판부는 “매매계약 체결에 있어 매수인이 계약금을 지급하기로 약정했는데도 이를 교부하거나 실제 그와 동일한 이익을 받은 단계에 나아가지 못한 상태라면, 계약금계약은 아직 성립했다고 볼 수 없다”며 “정씨가 부동산중개인에게 380만원이 예치된 통장을 맡긴 것만으로 계약금의 일부가 지급된 것으로 볼 수 없다”고 판결했다. 재판부는 이어 "약정에 따른 계약금이 지급되기 전까지는 계약 당사자의 어느 일방이든 그 계약에 구속되지 않고 자유로이 이를 파기할 수 있다"고 덧붙였다.

2007/09/26 18:44 2007/09/26 18:44