알카페는 부동산을 뜻하는 Realty의 R과 온라인상에서 공동체 커뮤니케이션 공간으로 많이 지칭되는 Cafe의 합성어입니다. 2002~2009까지 제가 개발하여 보급하였던 부동산 매물정보 프로그램 및 연동 싸이트의 이름이며 제 필명이기도 합니다. (*지금은 폐지되어 자료가치가 없는 오래된 글들이 많이 있습니다. 선별하여 읽으시기 바랍니다)

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Filed under 부동산/재개발

2006년 10월 초순경. 덕소지역 뉴타운 지정여부를 사전에 감지한 투자자들의 방문이 늘기 시작하고부터 최종적으로 덕소 뉴타운지역이 확정되기까지 약 한달보름 정도의 기간동안에 해당지역 빌라(연립/다세대)가격은 보통 2배정도 상승하였습니다. (2006년 11월 25일 토지거래계약허가구역 지정 - 직전일인 11월 24일이 최고가 형성일)

2006년 여름 무렵만 해도 토지지분 약 8.5평 정도의 빌라 가격이 6,500만원~7,000만원 정도였으나  그 기간동안에 급격히 상승하여, 지역지정 마지막 무렵에는13,000만원대에 매매 되었으니, 그 평단가 1,500만원은 대다수 빌라매매의 기준가격이 되었으며 주변에서 이를 지켜보던 사람들은 거의 "광풍"이라는 말로 이 당시의 모습을 표현하기도 했습니다.

그 당시 대다수 투자자들이나, 부동산중개업에 종사하는 분들의 대략적인 의견은 "평단가 1,800만까지는 무난하다"고  하는 것이었습니다.

지역지정 후 토지거래허가구역으로 묶인 다음부터는 거래가 급격히 줄기 시작하였고 그 결과 지금은 평단가 1,300만원 매도인 호가에 그 이하를 원하는 매수인간 가격조정이 쉽지 않은 형국인데, 그 주요인은 매수자가 갖추어야 할 요건이 무주택.실수요자이어야 한다는 것으로서 그 만큼 거래감소를 예상한 매수자들, 특히 단기매매차익을 염두에 둔 매수자들이 투자비용 회수에 부담을 느끼기 때문일 것입니다.

매수 후에 실제 거주하여야 할 것을 요하므로 초기투자비용을 최대한 줄여야 하는 재개발지분투자의 속성상 전세를 끼고 매수 할 수 없으므로 투자금액이 늘어나야 할 뿐만 아니라, 설사 이를 감수하고 입주하려고 해도 많은 투자자들에게 이 곳 덕소지역의 빌라 주거환경은 그 늘어나는 비용을 상쇄시킬 만큼 좋지가 못하다는 것입니다. (재개발을 앞두고 있는 지역에서 좋아야 한다는 말은 어울리지 않는 표현이지만.. 아무튼 불편하다는 뜻)

이렇게 매수세가 현저히 줄어들면서 가격이 하락하자 시장을 바라보는 사람들 사이에서는 적정가격에 대한 의견들이 분분합니다. 흔히들 1,100만원이 적정하다거나, 아니면 그 이하로 더 내려가야 한다느니.. 그런가 하면 1,200만원 아래로 내려가기는 어려울 것이라느니.. 등등 투자자 입장에서 매수하여도 좋을만한 가격에 대하여 다양한 시각들이 있습니다.

그러한 가격들은 개개인의 투자목적에 따라 다르겠으나 일반적으로 각 투자자들이 기대하거나 예측할 수 있는 투자수익율에 기인할텐데, 이 자리에서 그 적정성 여부를 가릴만큼 재개발투자수익율을 미리 계산한다는 것이 그리 간단하지 않을뿐더러, 제 자신도 그것을 가려낼 만큼 충분한 식견이나 경험을 가지지 못하였습니다. (더군다나 부동산 시장이라는 것이 항상 합리적이지만은 않으며, 충동적.심리적요인의 작용도 많으므로...)

그러므로 저는 이 글을  보시는 분들마다 각자가 자신의 생각을 정리하고, 수집한 자료들을 토대로 직접 계산해 봄으로써 어느정도 구체적이고도 합리적인 가격근거를 도출해 내는데 도움이 되지 않을까 하는 마음에서 아래의 "재개발 투자수익 산출" 이라는 계산표를 이 곳에 예시하였습니다.

(그림 아래에는 각 항목들에 대한 설명과 산츨근거를 나름대로 제시해 보았습니다.)



예상분양평형
: 가장 일반적인 평형대 33평을 희망평수로 하였습니다.

대지지분 : 8평 ~ 15평 정도로 다양합니다만, 대체로 20평형 빌라의 경우 10평전후가 많으므로 10평으로 가정하였습니다.

건물면적
: 등기부상 건물 전용면적을 표시하였습니다. (20평형에 해당합니다.)

평당공시지가 :  대략 중심지역에 있고 비교적 세대수가 많은 인정연립의 06년 개별공시지가 959,000/m2를 기준으로 사업시행인가일 즉, 지분평가일을 약 5년후로 보고 매년 10%씩 개별공시지가 상승이 있을 것으로 가정하였습니다.

평당건물가액
: 건물신축가격기준액을 평당 약 200만원으로 보고 철근콘크리트조 내용연수 40년, 잔존년수 20년으로 하여 평당 100만원을 계상하였습니다. (사례에 의하면 10년 미만인 건축물은 보통 평당 150만원 정도로 평가되는 것으로 알고 있습니다. 참고로 국세청 06년 고시 건물신축가격기준액은 490,000원/m2 입니다.)

조합원분양가격할인율
: 시공사가 일반분양분에서 벌어들이는 수익에서 사업비를 빼고 남은 일정금액을 조합원들에게 되돌려 주게 되는데 이때 적용되는 비율입니다. 일반적으로 제시되는 할인율을 적용하였습니다만 주택재개발사업에도 분양가상한제를 적용하게 된 만큼 과거와 같은 할인율을 적용하게 될지 의문스럽습니다.

금융비용
: 융자는 받지 않는 것으로 하였으며 관리처분일을 전후하여 지급되는 이주비도 있습니다만,  이 표에서는 전세금 회수로 상계시켰습니다.

매입비용. 매매가
: 최근 매매사례인 토지지분 평단가 1,300만원을 계상하였습니다.

매입비용. 전세가
: 20평형 빌라를 매수한다면 전세금 4,000만원정도를 회수할 수 있습니다.
여기서 유의하여야 할 점은 설령 전세를 놓지 않고 자신이 직접 거주하기로 했어도 적정 전세금을 계상해 주어야 합니다. 자신이 거주하는 만큼 사용수익(임대가격을 사용가치로 봅니다.)이 있으므로 그만큼 초기투자비용에서 회수되는 금액으로 계상해 주어야 합니다.

초기투자비용 : 토지지분매수가격에서 전세가를 차감한 금액입니다.

예상감정평가액 : 대지가액 : 개별공시지가에 대하여 130% 정도로 평가되는 경우가 많습니다. 반드시 그런것은 아니며 국민은행 자료에 의하면 서울지역에서 110%~ 115% 수준인 경우가 많았다고 합니다.

예상감정평가액
: 건물가액 : 평당건물가액에 건물면적을 곱하여 산출하는 금액입니다.

비례율
: 사업시행전 구역내 총지분평가액에 대하여 사업시행후 토지 및 건물의 평가액에서 사업비용을 차감한 금액의 비율 즉, 개발이익비례율입니다. 자신의 대지평가액과 건물평가액을 합한 금액에 이 비례율을 곱하여 자신의 권리가액이 결정됩니다. 비례율은 보통 80% ~ 120% 범위내에서 정해지는데, 100% 수준이면 그럭저럭 성공한 정도이며, 120%수준이면 만족할 수준이라고 할 수 있습니다.

총감정평가액(=권리가액)
: 대지평가액과 건물평가액을 합한 금액에 비례율을 곱하면 자신의 최종 권리가액이 됩니다.

일반분양가 : 현재 덕소지역 기존 아파트의 평균적인 가격은 평당 1,000만원 정도입니다. 예측하기 어려운 주택경기와 앞으로 시행할 분양가상한제 등이 새로운 분양가격에 어떻게 영향을 미칠지 모르겠으나, 5년 후 평당분양가 를 1,000만원 정도로 예측해 보았습니다. (주택경기 퇴조, 분양가상한제 시행 등으로 다소 보수적 예측을 하였음)

조합원분양가 : 일반분양가에서 조합원할인율 만큼 차감한 금액입니다.

추가분담금 : 조합원분양가에서 자신의 권리가액을 빼고 추가로 부담하여야 할 금액입니다.

금융비용 : 지분매수를 위하여 융자를 받았다면 그 융자기간 동안에 부담 할 이자비용입니다.

취/등록세 및 부대비용 : 지분매수시 들어가는 지방세로서 보통 전용면적 85m2이하 빌라를 매수한다고 가정하여 취/등록세 2.2%에 기타비용 포함하여 3%로 계상하였습니다.

총투자비용 : 매입가격 즉,초기투자비용에 추가분담금 , 금융비용 , 취/등록세 등 부대비용을 더한 금액입니다.

주변아파트시세 : 덕소지역의 경우 최근 분양된 중형아파트의 경우 입주후 프레미엄이 약 25% 정도 형성되었습니다. (주택경기 퇴조, 분양가상한제 시행 등으로 다소 보수적 예측을 하였음 - 따라서 프레미엄을 15% 계상 )

회수기간 : 입주 또는 처분시기를 약 8년후(2015년)로 예측하였습니다. 경기도 뉴타운 계획의 대략적인 일정을 보면 2010~12년에 착공, 2015~2020년 사이 입주를 모두 마치도록 한다는 것입니다.

끝으로 투자수익을 비교하는 대상으로는 일반분양가와 비교하는 것이 적절하다고 생각하지만 주택경기가 활황일때는 프레미엄이 높게 형성되므로 궁극적으로는 주변시세와의 차익을 비교해 보아야 할 것입니다.

엑셀로 만들어진 위 표는 이곳에 링크해 두었습니다.

재개발 투자에 관심 있으신 분은  향후 각종 경기지표 변동 . 사업진척 완급 등에 따라 개별공시지가 변동율. 투자비용의 회수기간 등에 차이가 발생할 수 있으므로  엑셀파일을 다운로드 받아서 각자의 투자목적과 형편에 맞추어 다시 계산해 보시기 바랍니다.

-끝-

2007/05/27 11:21 2007/05/27 11:21