알카페는 부동산을 뜻하는 Realty의 R과 온라인상에서 공동체 커뮤니케이션 공간으로 많이 지칭되는 Cafe의 합성어입니다. 2002~2009까지 제가 개발하여 보급하였던 부동산 매물정보 프로그램 및 연동 싸이트의 이름이며 제 필명이기도 합니다. (*지금은 폐지되어 자료가치가 없는 오래된 글들이 많이 있습니다. 선별하여 읽으시기 바랍니다)

우리나라는 주택공급의 부족과 잦은 인구이동으로 말미암아 주택을 빌려 거주하는 것이 일반화되어 있어 주택의 임대차는 거의 모든 국민이 이용하는 제도라고 볼 수 있다.

우리나라의 주택임대차형태는 다른 나라와 달리 월세를 지급하는 형식을 취하지 않고 주택가액의 50퍼센트가 넘는 상당한 금액을 임대차보증금으로 지급하는 형식을 취하고 있기 때문에, 대부분의 임차인들은 보증금이 자신의 전재산인 경우가 많아 임대차기간이 끝난 후 보증금을 무사히 돌려받지 못하는 경우 생활기반을 상실해 버리는 심각한 사회문제를 야기하게 된다.
 
이에 따라, 사회적 약자인 임차인에게 특별한 법적 지위를 인정함으로써 임차인의 주거안정과 임대차보증금의 반환을 보장하기 위하여 민법과 민사소송법의 특례규정으로 된 주택임대차보호법을 만들어 특별히 보호하는 것이다.

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* 상가건물임대차보증금 = {보증금 + (월세 x 100)}
* 지역별 적용대상보증금을 초과하는 경우에는 상가건물임대차보호법 적용 대상이 아닙니다.

주택임대차보호법 소액보증금의 범위와 최우선변제액, 그리고 상가건물임대차보호법 적용대상 보증금의 범위와 소액보증금.최우선변제액을 표로 정리했습니다.

적용기준은 등기부상 최고선순위채권의 설정일이 위 표의 보증금판단기준일자에 해당하는 때를 기준으로 합니다.

추가)  2008-08-21
개정 시행령이 2008년 8월 21일 공포되어 시행 중입니다.

 [주택임대차보호법시행령]
⊙ 우선변제를 받을 보증금의 범위
     1. 「수도권정비계획법」에 따른 수도권 중 과밀억제권역: 6천만원
     2. 광역시(군지역과 인천광역시지역은 제외한다): 5천만원
     3. 그 밖의 지역: 4천만원
⊙ 우선변제를 받을 보증금 중 최우선 변제액
     1. 「수도권정비계획법」에 따른 수도권 중 과밀억제권역: 2천만원
     2. 광역시(군지역과 인천광역시지역은 제외한다): 1천700만원
     3. 그 밖의 지역: 1천400만원

[상가건물임대차보호법시행령]
⊙ 적용대상보증금
    1.특별시:2억6천만원
    2. 「수도권정비계획법」에 따른 수도권 중 과밀억제권역(서울제외): 2억1천만원
    3. 광역시(군지역과 인천광역시지역은 제외한다): 1억6천만원
    4. 그 밖의 지역: 1억5천만원
⊙ 우선변제를 받을 보증금의 범위와 최우선변제액: 변동 없음

*참고 : 2008년 8월 21일 개정 상가건물임대차보호법시행령에서는 임대료 인상 상한선을 기존 연 12%에서 연 9%로 하향 조정하고, 공포일로부터 바로 적용하도록 했습니다.

2007/05/18 16:09 2007/05/18 16:09
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제가 임차한 주택에 선순위의 저당권이 실행되어 경매절차에 의하여 낙찰자가 소유권을 취득하였습니다. 그러자 낙찰자는 법원의 인도명령을 받아 저에게 집을 비워줄 것을 요구하고 있습니다. 제가 위 요구에 응하여야 하는가요.

--> 경매절차가 끝난 경우에 낙찰자가 건물을 점유하는 사람들로부터 건물을 인도받기 위하여 간이하게 이용할 수 있는 것이 인도명령제도입니다. 부동산인도명령의 상대방은 채무자, 소유자, 압류의 효력이 있은 후에 점유를 시작한 부동산 점유자가 되므로 귀하가 만일 압류개시 전에 이미 건물을 임차하였더라면 인도명령에는 응할 필요가 없을 것입니다.
다만, 귀하는 선순위 권리자의 존재로 인하여 낙찰자에 대한 대항력을 행사할 수 없으므로 낙찰자가 확정판결을 받아 건물명도를 요구하여 올 경우 이에 응할 수밖에 없을 것입니다.

2007/05/16 17:02 2007/05/16 17:02
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저는 제 소유의 주택을 갑에게 임대하였다가 2년 기간이 만료해서 재계약을 하려고 하는데, 주택임대차보호법에 보증금의 증액이 20분의 1로 제한되어 있으므로 그 이상은 올릴 수 없다고 말하는 사람이 있습니다. 사실인지요.

--> 귀하는 보증금의 인상요구를 자유롭게 할 수 있으며 아무런 제한이 없습니다.
주택임대차보호법 제7조 및 동법시행령 제2조제1항에 의하여 보증금의 증액청구가 제한되어 있는 것은 임대차기간 중에 특별한 사정이 있어서 보증금을 증액청구하는 경우에만 해당되는 것이며, 기간이 만료한 후 재계약을 하거나 다른 사람과 임대차계약을 하는 경우에 적용되는 조항이 아니기 때문입니다.

2007/05/16 17:01 2007/05/16 17:01
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저는 2006. 10. 임대차기간을 2년으로 하는 주택임대차계약을 체결하였는데 그 후 얼마 안되어 보증금이 폭락하였습니다. 임대인에 대하여 보증금의 감액을 요구할 수 있는지요.

--> 감액요구가 가능합니다.
주택임대차보호법 제7조에 의하면 ‘약정한 차임 또는 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다.’고 규정하고 있으므로 귀하의 경우 급격한 경제사정의 변동으로 인한 보증금의 감액을 임대인에 대하여 청구할 수 있을 것입니다.
구체적인 권리행사는 우선 집주인과 협의하여 보증금의 감액을 해 줄 수 있는지 알아 본 후 합의가 이루어지지 않는 경우 법원에 조정을 신청하거나 소송을 제기하는 방법이 있을 것입니다.

2007/05/16 16:59 2007/05/16 16:59
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저는 갑 소유의 아파트를 임차하여 입주하고 주민등록 전입신고를 마쳤으나, 며칠 후 확인해 보니 위 아파트는 임대차계약 체결 이전에 이미 제3자에게 매각허가결정이 난 사실을 알게 되었습니다. 계약시 매각허가결정이 있은 사실을 숨긴 임대인에게 어떤 책임을 물을 수 있는지요.

--> 경매절차에서 배당요구를 할 수 있는 시기는 배당요구종기일까지이므로 귀하는 경매대금에서 보증금을 배당받을 권리가 없고 다만 임대인에 대하여 보증금반환청구를 할 수 있을 뿐입니다.
한편, 주택임대차를 하는 경우 임차주택에 대하여 이미 매각허가결정이 있었다는 사실은 거래관계에 있어서 매우 중요한 사실이며 만일 임대인이 임차인에게 그 사실을 알렸다면 임대차계약을 하지 않았을 것이 경험칙상 명확하므로 임대인이 만일 이를 숨긴 경우 형법상 사기죄를 구성하게 됩니다. 따라서, 귀하는 임대인을 사기죄로 고소하여 처벌을 받게 할 수도 있을 것으로 보입니다.

2007/05/16 16:58 2007/05/16 16:58
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저는 갑이 임차한 전세금 3,000만원의 임차주택에서 혼인신고 없이 갑과 단둘이 동거하여 왔는데 갑자기 갑이 교통사고로 사망하였습니다. 제가 위 주택의 임차권을 상속받을 수는 없는지요.

--> 임차권의 전부 또는 일부를 상속받을 수 있습니다.
임차인이 사망할 경우 주택임대차보호법은 사실상 혼인관계에 있던 사람을 보호하기 위하여 일정범위 안에서 임차권의 상속을 인정하는 민법의 특별규정을 두고 있습니다.
즉, 임차인이 상속인 없이 사망한 경우 사실상 혼인관계에 있던 사람이 단독으로 임차권을 상속하고, 가정공동생활을 하던 상속인이 있는 경우에는 사실상의 혼인관계에 있던 자에게 상속권이 없으나, 가정공동생활을 하던 상속인이 없는 경우에는 사실상의 혼인관계에 있던 자와 사망한 임차인의 2촌 이내의 친족이 공동으로 임차권을 상속하게 됩니다.
따라서, 귀하는 경우에 따라서는 단독으로 또는 사망한 갑의 부모 또는 자녀(부모 또는 자녀가 없는 경우 형제자매)와 공동으로 임차권을 상속하게 될 것입니다.

2007/05/16 16:56 2007/05/16 16:56
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저는 갑으로부터 주택을 임차하면서 임대차기간을 2년으로 약정하였는데 갑이 위 주택에 직접 거주하기 위하여 집을 비워 달라고 하는 경우에는 언제든지 집을 비워주어야 한다는 조건이 달려 있었습니다. 위 조항에 따라 집주인이 집을 비워 줄 것을 요구하면 집을 비워주어야 하는지요.

--> 귀하는 집주인의 요구에도 불구하고 2년동안 임차주택에 계속 거주할 수 있습니다.
위 약정은 임차인에게 최소한 2년 이상의 임대차기간을 보장하고 있는 주택임대차보호법 제4조제1항에 정면으로 배치되는 것이므로, 주택임대차보호법 제10조(“이 법의 규정에 위반한 약정으로 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다”)에 의하여 효력이 없는 것이기 때문입니다.

2007/05/16 16:54 2007/05/16 16:54
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저는 서울 소재 주택을 3,500만원에 임차하여 주민등록을 마치고 입주하여 거주하고 있습니다. 최근 등기부등본을 확인해 보니 제가 입주하기 전에 다른 임차인이 임차권등기명령에 의한 임차권등기를 해놓고 이사를 간 것을 알게 되었습니다. 지금 위 주택은 근저당권자에 의한 경매절차가 진행중입니다. 제가 소액임차인으로서 보호받을 수 있는지요

--> 귀하는 소액임차인으로서 보호받을 수 없습니다.
주택임대차보호법은 임차권등기명령에 의하여 임차권등기를 마친 임차인을 보호하기 위하여 임차권등기가 경료된 주택에 대하여는 소액임차인의 최우선변제권을 인정하지 않도록 하고 있습니다.
그 이유는, 임차권등기명령에 의하여 임차권등기를 경료한 임차인이 이를 믿고 이사를 가게 되면 집이 비게 되므로 임대인은 그 집을 다시 쉽게 전세놓을 수 있게 되고, 그 이후의 임차인이 소액임차인인 경우 그 소액임차인에게 최우선변제권을 인정하게 되면 임차권등기를 한 임차인은 물론 저당권자를 비롯한 다른 선순위 권리자의 이익을 해하게 될 우려가 있기 때문에, 임차권등기가 경료된 주택에 대하여는 그 이후 입주한 소액임차인에 대하여 최우선변제권을 인정하지 않았기 때문입니다(실무상 소액임대차를 손쉽게 가장할 수 있게 되는 문제도 있음). 
결국, 귀하는 소액임차인으로서의 최우선변제권을 행사할 수는 없고 다만 확정일자를 갖추고 있는 경우 그 순위에 따른 우선변제권을 행사할 수 있을 뿐입니다.

2007/05/16 16:54 2007/05/16 16:54
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민법 제621조에는 임대인과 임차인이 합의하여 임대차를 등기할 수 있도록 되어 있습니다. 임차권등기명령에 의한 임대차등기와는 어떤 차이가 있는지요.

--> 임차권등기명령에 의한 임대차등기는 그 대상이 주택임대차에 한정되고 임대인의 동의없이 법원의 결정을 받아 단독으로 등기를 할 수 있다는 점에서 민법 제621조에 의한 임차권 등기와 다릅니다.
다만, 등기의 효력을 보면, 임대차등기 당시 이미 우선변제권이나 대항력을 취득한 사람은 그 지위를 그대로 유지하고, 등기 이전에 우선변제권이나 대항력을 취득하지 못하였던 임차인은 등기시를 기준으로 우선변제권과 대항력을 취득한다는 점에서 양자가 같게 됩니다.

2007/05/16 16:52 2007/05/16 16:52
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저는 주택의 소유자인데 임대차기간이 지나도 임차인에게 보증금을 반환하지 못하자 임차인이 임차권등기명령제도에 기하여 임차권등기를 하였습니다. 임차권등기가 되어 있는 관계로 재임대가 어려워지지 않을까 걱정이 됩니다. 재임대를 하려면 어떻게 하는 것이 좋을까요.

--> 임차권등기명령에 의하여 임차권등기를 한 임차인이 갖는 지위는 주택임대차보호법에 의하여 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인과 동일합니다. 그러므로 임차권등기명령제도에 의한 임대차등기가 되어 있는 집을 재임대하는 경우 새로운 임차인에게 그러한 사정을 잘 설명하면 재임대가 어렵지 않을 것입니다.
한편, 귀하가 재임대를 할 때 새로운 임차인과 계약을 체결하고 보증금을 받게 되면 임차권등기를 한 전 임차인에게 보증금을 변제하면서 임차권등기를 말소하기 위한 서류(임차권등기명령 신청 취하서, 인감증명 등)를 받아두면 쉽게 임차권등기를 말소할 수 있을 것입니다.

2007/05/16 16:49 2007/05/16 16:49