알카페는 부동산을 뜻하는 Realty의 R과 온라인상에서 공동체 커뮤니케이션 공간으로 많이 지칭되는 Cafe의 합성어입니다. 2002~2009까지 제가 개발하여 보급하였던 부동산 매물정보 프로그램 및 연동 싸이트의 이름이며 제 필명이기도 합니다. (*지금은 폐지되어 자료가치가 없는 오래된 글들이 많이 있습니다. 선별하여 읽으시기 바랍니다)

우리나라는 주택공급의 부족과 잦은 인구이동으로 말미암아 주택을 빌려 거주하는 것이 일반화되어 있어 주택의 임대차는 거의 모든 국민이 이용하는 제도라고 볼 수 있다.

우리나라의 주택임대차형태는 다른 나라와 달리 월세를 지급하는 형식을 취하지 않고 주택가액의 50퍼센트가 넘는 상당한 금액을 임대차보증금으로 지급하는 형식을 취하고 있기 때문에, 대부분의 임차인들은 보증금이 자신의 전재산인 경우가 많아 임대차기간이 끝난 후 보증금을 무사히 돌려받지 못하는 경우 생활기반을 상실해 버리는 심각한 사회문제를 야기하게 된다.
 
이에 따라, 사회적 약자인 임차인에게 특별한 법적 지위를 인정함으로써 임차인의 주거안정과 임대차보증금의 반환을 보장하기 위하여 민법과 민사소송법의 특례규정으로 된 주택임대차보호법을 만들어 특별히 보호하는 것이다.

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저는 주택을 임차하여 약 10개월 정도 거주하다가 갑자기 회사발령으로 인하여 이사를 가야 할 형편입니다. 그런데 이사철이 아니라서 집은 빠지지 않고 집주인은 전세보증금을 줄 능력이 없으니 다른곳에 세를 놓고 받아가라고 하고 있습니다. 이 경우에도 임차권등기명령제도를 이용할 수 있는지요.

--> 귀하는 임차권등기명령제도를 이용할 수 없습니다.
원래 등기는 양 당사자가 합의하에 하는 것이 원칙인데 임대인이 임대차가 종료하였음에도 불구하고 보증금을 돌려주지 못하는 경우 특별히 법원의 명령에 의하여 임차인 단독으로 등기를 할 수 있는 길을 열어 놓은 것이 임차권등기명령제도이므로, 귀하와 같이 임대차가 종료하지 않은 임차권자는 임차권등기명령제도를 활용할 수 없습니다.

2007/05/16 16:47 2007/05/16 16:47
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임차권등기명령제도를 이용하여 등기를 한 후 이사를 가려고 합니다. 어떤 절차를 밟아야 하며 비용과 시간이 얼마나 드는지요.

--> 임차권등기명령을 받기 위해서는 가까운 법원(시.군법원을 포함)에 임차권등기명령신청서를 제출하면 됩니다.
임차권등기명령신청서에는 당사자 및 법정대리인의 표시, 신청의 취지 및 이유, 임차권등기의 원인이 된 사실 등을 기재하여야 하며, 첨부서류로는 임대차의 목적인 임차주택을 특정할 수 있는 자료를 비롯하여 확정일자부 임대차계약서, 주민등록 등본, 임차인의 거주사실확인서 등이 있고, 임대차의 목적이 주택의 일부인 경우에는 그 도면도 제출하여야 합니다.
임차권등기명령을 신청하여 임차권등기를 하는데는, 임차권등기명령 신청수수료(500원 - 민사소송등인지법 제10조)와 부동산등기 신청수수료(5,000원 - 등기부등.초본등수수료규칙 제5조의2제1항제3호) 등이 소요될 것이 예상됩니다.
원래 등기를 하는 경우에는 등록세 및 교육세를 부담하여야 하는 것이 보통이나, 임차권등기의 경우 현행 지방세법의 해석상 월 차임이 있는 경우에는 월 임대차금액의 1,000분의 2만 부담하면 되고, 월차임이 없는 경우에는 등록세 등을 부과할 수 없다고 해석되고 있습니다.
※ 참고사항
◦임차권등기의 등록세는 월 임대차금액의 1,000분의 2(지방세법 제131조제1항제6호(5)), 교육세는 등록세의 100분의 20
◦보통의 임차권은 월차임이 없고 보증금만 있는 경우가 대부분이므로 월 임대차금액을 산정하기 어려움. 따라서, 실무 및 학설은 현행법상 월차임이 없는 경우 과세를 할 수 없다고 해석하고 있음

2007/05/16 16:46 2007/05/16 16:46
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저는 주택을 임차하여 입주 후 주민등록과 확정일자를 갖추고 살다가 2년의 임대차기간이 모두 지났는데도 집주인이 보증금을 반환하지 않고 있던 중 갑자기 인사발령으로 다른 곳으로 이사를 가야만 하게 되었습니다. 이사를 가면 대항력과 우선변제권을 상실하여 보증금 반환을 받지 못할 수 있다는데 사실인지요.

--> 1999년 법개정 전에는 이사를 가게되면 대항력과 우선변제권을 모두 상실하기 때문에 이사를 하기 어려웠으나, 법개정 후 도입한 임차권등기명령제도를 이용하여 임차권등기를 하면 이사를 가고 주민등록을 옮기더라도 귀하가 원래 가지고 있던 대항력과 우선변제권을 상실하지 않기 때문에 이사를 가더라도 불이익을 받지 않게 됩니다.

2007/05/16 16:44 2007/05/16 16:44
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임차권등기명령제도는 어떤 것인가요

--> 제정초기 주택임대차보호법에 의하면, 임대차가 종료하였으나 보증금을 반환받지 못한 상태에서 인사발령 등의 사유로 임차인이 이사를 갈 필요가 생긴 경우에도 이사를 가게 되면 대항력과 우선변제권을 상실하게 되기 때문에 부부가 별거를 하거나 자녀의 주민등록을 이전하지 못하여 전학을 하지 못하는 등 불편을 겪고 있었습니다.

임차권등기명령제도는 그러한 경우 임차인이 법원에 임차권을 등기하여 줄 것을 신청하고 법원에서는 간단한 절차를 거쳐 임차권등기명령을 발하여 이를 촉탁하도록 함으로써, 임대인의 협력 없이도 임차인 단독으로 임차권을 등기할 수 있도록 한 것입니다.
임차권등기를 마친 경우에는 이사를 가거나 주민등록을 옮기더라도 기존에 보유하고 있던 대항력과 우선변제권이 유지되도록 하여 임차인의 거주이전의 자유를 보장하고자 하는 제도입니다.

2007/05/16 16:42 2007/05/16 16:42
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저는 임차보증금 2,000만원의 소액임차인인데 임차주택에 대한 경매절차에서 권리신고 및 배당요구를 하지 않아 아무런 우선변제도 받지 못한 채 낙찰자에게 소유권이 넘어가고 말았습니다. 배당요구를 할 수 있음에도 하지 않은 것이 낙찰자에 대하여 임차권의 유효함을 주장하며 보증금의 반환을 요구하는데 장애요인이 되는가요.

--> 그렇지 않습니다.
대항력이 있는 경우 임차주택이 경매되더라도 낙찰자가 임대인의 지위를 승계하며, 배당요구를 하지 않았다고 하여 임차주택의 낙찰자에게 대항할 수 없다거나 임차보증금반환청구권의 행사를 포기한 것으로 볼 수는 없기 때문입니다.
다만, 임차주택에 선순위 저당권 등이 설정되어 있어 경매로 인하여 귀하가 대항력을 취득할 수 없는 경우에는 낙찰자에게 대항할 수 없으므로, 선순위 권리자가 있는 경우 임차주택에 대한 경매절차가 개시되면 반드시 우선변제권을 행사하여야 함을 유의하시기 바랍니다.

2007/05/16 16:40 2007/05/16 16:40
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저는 임차보증금 2,000 만원에 전세를 살고 있는데 최근 저당권자가 경매를 신청하여 경매절차가 진행중입니다. 그런데 사정이 생겨 갑자기 이사를 가야할 형편입니다. 이사를 가더라도 우선변제권을 행사하는데 아무런 지장이 없는지요.

--> 귀하는 경매절차에서 배당요구를 할 수 있는 기한인 배당요구종기일까지 임차주택에 거주하고 있어야 합니다.
왜냐하면 주택의 인도와 점유라는 대항요건은 우선변제권의 취득시에만 존재하면 족한 것이 아니라 배당요구를 할 수 있는 최종일(배당요구종기일)까지 계속되어야 하기 때문입니다.

다만, 주택임대차보호법 제3조의3에서 규정하고 있는 임차권등기명령을 신청하여 임차권등기를 마치면 이사를 하더라도 원래 가지고 있던 대항력과 우선변제권을 상실하지 않게 되므로 부득이 이사를 할 필요가 있다면 임차권등기명령제도를 이용하면 편리할 것입니다.
 
* 참고로, 구 민사소송법하에서는 대법원판례에 의하여 대항력의 존속기간은 매각결정기일까지로서 낙찰허가가 나기 전에 주민등록을 이전하면 대항력을 잃는다고 하였으며, 또한 배당요구종기일은 매각결정기일과 같았습니다.
그러나, 매각이 불허되거나 매각허가결정이 취소 또는 낙찰자가 잔금을 납부하지 않아 재매각이 이루어질 경우에는 앞선 경매에서의 매각결정기일은 의미가 없어지므로  실무상으로는 가능한 대금납부기일까지 대항력을 존속시킬 필요가 있었습니다.

새로 제정된 민사집햅법에서는 배당요구종기일이 첫 매각기일 이전에 이루어지므로 임차인은 경매결과에 관계없이 배당요구종기일 이후에는 언제든지 거주이전이 가능하게 되었을 뿐만 아니라, 구법(대법원 판례)에서의 대항력 존속기간이 실무와 불일치하여 초래되었던 불편이 해소되었습니다.
 

 

2007/05/16 16:39 2007/05/16 16:39
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임차주택이 경매청구되었을 때 확정일자를 갖춘 임차인 또는 소액임차인이 우선변제를 받으려면 어떻게 하여야 하는가요.

--> 임차주택에 대하여 경매절차가 진행중인 경우 임차인은 우선변제권을 증명할 수 있는 자료(임대차계약서 사본, 주민등록등본 등)를 첨부하여 경매법원에 권리신고 및 배당요구를 하면 됩니다(실무상 권리신고 및 배당요구는 하나의 용지로 하도록 되어 있음).
경매절차가 개시되면 법원은 소액임차인의 유무 및 우선변제권의 범위 등을 확정하기 위하여 집행관에게 임대차조사보고명령을 하고 그 결과를 토대로 임차인들에게 배당요구통지서를 송부하여 권리신고 및 배당요구에 필요한 안내를 하며, 경매기일 역시 통지해주고 있으므로 그 안내에 따르면 될 것입니다.

2007/05/16 16:36 2007/05/16 16:36
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저는 최초에 주택을 임차할 때에는 보증금이 3,500만원이었는데 최근 집주인과 합의하에 보증금을 2,800만원으로 인하하였습니다. 소액임차인으로서의 보호를 받을 수 있는지요.

--> 보호받을 수 있습니다.
귀하가 집주인과 합의하여 보증금을 인하할 때까지 임차주택에 대하여 등기부에 경매신청등기가 되어 있지 않았다면 귀하는 향후 경매절차에서 소액임차인으로서 보호를 받을 수 있습니다. 주택임대차보호법에서는 소액임차인의 보호요건을 경매신청의 기입등기 전에 갖추면 된다고 하고 있기 때문입니다.

2007/05/16 16:35 2007/05/16 16:35
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저는 임대보증금이 4,000만원인 임차인으로부터 집주인의 동의하에 방 1칸을 1,500만원에 다시 빌려 입주한 후 주민등록을 마쳤습니다. 저도 소액임차인으로서 보호받을 수 있는지요.

--> 보호받을 수 없습니다.
임차인으로부터 다시 임차한 이른바 ‘전차인’이 소액임차인으로서 보호를 받기 위하여는 원래의 임차인이 소액임차인에 해당하는 경우에 한하기 때문입니다.
다만, 귀하의 전대차는 임대인의 동의를 얻어서 이루어진 것이므로 만일 원래의 임차권자가 대항력 및 확정일자에 의한 우선변제권을 갖춘 사람이라면 전대차에도 불구하고 그 권리를 그대로 유지하게 되며, 따라서 귀하는 임차인의 권리를 원용(임차인의 권리를 귀하의 권리처럼 주장하는 것을 의미)하여 대항력 및 우선변제권을 행사함으로써 귀하의 보증금을 반환받을 수 있을 것으로 보입니다.

2007/05/16 16:34 2007/05/16 16:34
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저는 보증금 액수가 3,000만원인 소액임차인인데 주택의 입주와 주민등록을 마치고 확정일자까지 받아 두었습니다. 만일 저의 임차주택이 경매될 경우 소액임차인으로 최우선변제를 받을 수 있는 1,200만원을 초과하는 나머지 1,800만원을 우선하여 배당받을 수 있는지요.

--> 나머지 1,800만원에 대하여는 순위에 따른 우선배당을 받을 수 있습니다.
소액임차인이 확정일자를 갖추면 대항력과 확정일자를 갖춘 시기를 기준으로 하는 일반적 우선변제권의 보호도 함께 받을 수 있기 때문입니다.

2007/05/16 16:33 2007/05/16 16:33