알카페는 부동산을 뜻하는 Realty의 R과 온라인상에서 공동체 커뮤니케이션 공간으로 많이 지칭되는 Cafe의 합성어입니다. 2002~2009까지 제가 개발하여 보급하였던 부동산 매물정보 프로그램 및 연동 싸이트의 이름이며 제 필명이기도 합니다. (*지금은 폐지되어 자료가치가 없는 오래된 글들이 많이 있습니다. 선별하여 읽으시기 바랍니다)

우리나라는 주택공급의 부족과 잦은 인구이동으로 말미암아 주택을 빌려 거주하는 것이 일반화되어 있어 주택의 임대차는 거의 모든 국민이 이용하는 제도라고 볼 수 있다.

우리나라의 주택임대차형태는 다른 나라와 달리 월세를 지급하는 형식을 취하지 않고 주택가액의 50퍼센트가 넘는 상당한 금액을 임대차보증금으로 지급하는 형식을 취하고 있기 때문에, 대부분의 임차인들은 보증금이 자신의 전재산인 경우가 많아 임대차기간이 끝난 후 보증금을 무사히 돌려받지 못하는 경우 생활기반을 상실해 버리는 심각한 사회문제를 야기하게 된다.
 
이에 따라, 사회적 약자인 임차인에게 특별한 법적 지위를 인정함으로써 임차인의 주거안정과 임대차보증금의 반환을 보장하기 위하여 민법과 민사소송법의 특례규정으로 된 주택임대차보호법을 만들어 특별히 보호하는 것이다.

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저는 현재 거주하고 있는 갑 소유의 주택에 보증금 2,000만원, 월세 20만원에 임차하고 있는데 사업을 하는 집주인이 부도가 나서 경매절차가 진행되고 있으며, 임차주택에는 집주인이 경영하던 회사의 근로자가 임금채권을 근거로 가압류를 하였습니다. 그 경우 근로자의 임금채권과 저의 보증금반환채권 중 어느 것이 우선하여 배당을 받게 되는지요.

--> 임금채권과 소액임차보증금채권은 모두 최우선순위를 인정받는 채권이므로 우열을 가릴 수 없습니다.
결국, 임금채권자와 소액임차인은 우선변제가 인정되는 임금채권과 소액임차보증금채권의 채권액에 비례하여 평등하게 배당을 받게 될 것입니다.

2007/05/16 16:25 2007/05/16 16:25
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저는 전세금 2,000만원인 소액임차인인데 임차주택에 대한 경매절차에서 배당요구를 할 시기를 놓쳐 선순위 권리자인 근저당권자가 매각대금을 모두 받아가고 말았습니다. 위 저당권자를 상대로 제가 배당요구를 하였으면 받을 수 있었던 보증금액의 반환을 청구할 수 있는지요.

--> 귀하는 소액임차보증금의 범위 안에서 저당권자에게 반환을 청구할 수 있습니다.
최우선변제권이 있는 소액임차인이 경매절차에서 배당요구를 하지 못하여 근저당권자가 소액임차인이 받아야 할 임차보증금 상당의 금액까지 모두 배당을 받았다면 이는 부당이득이므로 소액임차인에게 반환할 의무가 있기 때문입니다(대법원 1990. 3. 27. 선고 90다카 315, 322, 339 판결 참조).

2007/05/16 16:24 2007/05/16 16:24
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저는 보증금 1,000만원 월세 30만원으로 2년간 주택을 임차하여 1년 6개월 정도 살다가 제 사정으로 먼저 이사를 하고 말았습니다. 그 경우 기간이 만료될 때까지 월세를 계속 지급하여야 하는지요.

--> 최초 약정한 2년의 기간이 끝날때까지 월세를 계속 지급하여야 합니다.
계약 당시 특별히 계약해지의 권한이 있다는 점을 명시하지 않았다면 임차인이 계약기간 중에 일방적으로 계약을 해지할 수는 없고, 계약이 계속 유효한 한 임차인의 차임지급의무는 계속 존속하기 때문입니다.
그러나, 만일 귀하가 집을 비운 후 임대인이 다른 사람에게 주택을 임대하였다면 그 기간 동안의 차임은 지급하지 않아도 될 것입니다.

2007/05/16 16:17 2007/05/16 16:17
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저는 임대차기간이 끝나서 계약 연장을 하며 보증금을 1,000만원 올리기로 하였습니다. 어떻게 하면 전에 취득한 대항력과 우선변제권을 유지하면서 새로 인상한 보증금의 보호를 확실히 할 수 있을까요.

--> 인상한 보증금에 대한 별도의 계약서를 작성하고 이에 대하여 다시 확정일자를 받아두어야 합니다.
그런데 새로 체결하는 계약서에는 먼저 체결한 임대차계약이 그대로 유효하되 다만 보증금만 인상되고 임대차기간이 연장된다는 취지를 분명히 하여야 할 것입니다. 주의할 것은 원래의 임대차계약서를 파기하고 새로 전체의 보증금에 대한 임대차계약서를 작성하게 되면 이미 취득하였던 대항력과 우선변제권을 잃게 될 우려가 있다는 것입니다.
참고로 새로 작성한 임대차계약서의 확정일자는 동사무소에서 받을 수 없을 것이므로 공증을 하거나 법원 또는 등기소에 찾아가서 확정일자를 받아야 할 것입니다.

2007/05/16 16:16 2007/05/16 16:16
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저는 갑으로부터 주택을 임차할 때 1년의 기간을 약정하여 거주하다가 별도의 의사표시 없이 위 기간이 경과한 지 6개월이 되었습니다. 그런데 갑이 갑자기 주택임대차보호법 제4조제1항에 의하여 최초 계약일로부터 2년이 경과되면 계약갱신을 하지 않겠다고 통고해왔습니다. 그 경우 저는 최초 계약일로부터 1년이 경과되었을 때 묵시적으로 갱신되었고 그 갱신된 기간은 2년으로 보아 아직 1년 이상 기간이 남아 있다고 주장할 수는 없는지요.

--> 그렇게 주장할 수는 없습니다.
귀하의 임대차계약은 최초 계약일부터 2년이 경과한 때에 만료되므로 갑의 요구대로 집을 비워주어야 합니다. 주택임대차보호법은 2년미만의 임대차계약을 2년으로 간주하고 있으나, 임차인은 2년미만의 약정이 유효함을 주장할 수 있는 것이 사실입니다.
그러나, 2년 미만의 임대차기간이 유효함을 주장할 수 있는 것은 그 기간이 도래하였을 때에 나가겠다고 하는 경우에만 한정되고, 그 기간을 넘긴 후에 그때를 기준으로 묵시적 갱신이 되었으므로 다시 임대차기간이 2년이상 남았다는 주장을 하는 것을 불가능하다는 것이 대법원의 입장입니다(대법원 1996. 4. 26. 선고 96다5551 판결 참조).
그러므로 귀하의 임대차는 최초의 계약일로부터 주택임대차보호법이 보장하고 있는 2년이 경과한 때 종료되는 것이지, 3년(최초 약정기간 1년 + 묵시적갱신기간 2년)이 지나야 임대차기간이 만료되는 것으로 주장할 수는 없습니다.

2007/05/16 16:16 2007/05/16 16:16
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제가 임차하고 있는 주택의 임대차기간이 일주일 정도 남아 있습니다. 저는 원래는 기간을 연장하여 계속 현재의 임차주택에 거주할 계획이었는데 갑자기 사정이 생겨 집을 옮겨야 할 형편이 되었습니다. 집주인에 대하여 기간만료와 동시에 보증금을 돌려달라고 요구할 수 있는지요.

--> 보증금을 바로 돌려 받기는 어렵습니다.
개정 전 주택임대차보호법에서는 임대인에 대한 통지의무기간만을 설정하고 있었으므로 귀하의 경우 기간만료와 동시에 보증금을 돌려달라고 요구할 수 있었습니다. 그러나 개정법에서는 임차인의 경우에도 기간만료 1개월 전까지 집주인에게 나가겠다는 의사표시를 하지 않으면 묵시적 갱신이 되는 것으로 하였으므로 귀하의 경우도 임대차가 묵시적으로 갱신되었고 그 결과 집주인에 대하여 기간만료와 동시에 보증금을 돌려달라고 할 수는 없게 되었습니다
다만, 개정법 제6조의2에 의하면 임대차가 묵시적으로 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대차의 종료를 임대인에게 통지할 수 있고 그로부터 3개월이 지나면 임대차가 해지되므로 원래의 임대차기간이 만료됨과 동시에 임대인에게 임대차 종료의 통지를 하면 3개월 후에는 집주인에 대하여 보증금의 반환을 청구할 수 있을 것입니다.

2007/05/16 16:15 2007/05/16 16:15
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저는 전세입주자인데, 임대차기간이 끝나기 며칠 전 집주인이 갑자기 보증금의 인상을 요구하며 인상이 불가능하면 집을 비워달라는 요청을 해왔습니다. 임대차기간이 끝나면 집을 비워주어야 하는지요.

--> 그렇지 않습니다.
귀하의 임대차는 묵시적으로 갱신되었으므로 종전의 임차기간 만료일로부터 2년 동안 계속 현재의 보증금으로 위 주택에 임차할 수 있습니다.
왜냐하면 주택임대차보호법 제6조제1항에 의하면 임대인이 임대기간 만료일 전 6개월부터 1개월 사이에 갱신의 거절 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 않겠다는 뜻을 통지하지 아니한 경우에는 종전과 동일한 조건으로 다시 임대차계약을 체결한 것으로 보며 그 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 간주되기 때문입니다.

2007/05/16 16:14 2007/05/16 16:14
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저는 해외유학이 1년 이후에 예정되어 있기 때문에 1년동안만 아파트를 임차하여 살고 싶습니다. 그런데 주위사람들 말로는 주택임대차보호법이 임대차기간을 2년으로 정하고 있기 때문에 2년 미만으로 임대차기간을 약정하더라도 2년동안 살 수밖에 없다고 합니다. 사실인지요.

--> 그렇지 않습니다.
귀하가 집주인과 합의하여 2년미만의 기간을 정하여 임대차약정을 한 경우 귀하는 그 약정기일에 임대차가 종료하였음을 주장할 수 있습니다.
임대인과 임차인이 2년미만의 임대차를 약정한 경우 임대인은 그 약정의 유효함을 주장할 수 없지만 임차인은 이를 주장할 수 있기 때문입니다.
법 개정 전에는 ‘주택임대차보호법은 임차인의 주거안정을 보호하기 위한 것이므로 임차인이 원하는 경우에는 2년미만의 임대차약정을 유효한 것으로 주장할 수 있다.’는 판례이론으로 이를 인정하였고, 개정법 제4조제1항단서는 이를 명문으로 인정하고 있습니다.
결과적으로, 귀하는 사정에 따라 2년미만으로 약정한 기간 또는 주택임대차보호법이 보호하고 있는 2년의 기간 중 어느 하나를 선택하여 주장할 수 있는 것입니다.

2007/05/16 16:13 2007/05/16 16:13
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저는 대항력을 갖춘 주택임차인이 있는 아파트를 낙찰받아 임차보증금을 변제하였습니다. 그 보증금은 원소유자가 갚아야 할 것이므로 저로서는 원소유자에게 구상청구가 가능하지 않을까요.

--> 구상청구는 불가능합니다.
경매에 의한 매각으로 인하여 원소유자의 임대인으로서의 지위는 확정적으로 귀하에게 이전되고 원소유자의 보증금반환의무는 소멸하기 때문입니다.

2007/05/16 16:12 2007/05/16 16:12
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저는 연립주택을 임차하여 입주한 후 주민등록을 하고 확정일자까지 받아두었는데 저보다 선순위인 저당권자가 대지에만 경매를 신청하였습니다. 그러한 경우 저도 배당요구를 할 수 있는지요.

--> 배당요구가 가능합니다.
왜냐하면 주택의 임차인은 그 대지를 포함한 건물의 사용․수익권을 취득하는 것으로 보아야 하고, 임대차계약 당시 임차인이 보증금 회수를 담보할 수 있는 임차주택이란 대지를 포함한 건물 전체라고 보아야 할 것이기 때문입니다.
따라서 귀하는 대지의 매각대금으로부터도 귀하의 순위에 따른 우선변제를 받을 수 있습니다.

2007/05/16 16:10 2007/05/16 16:10