알카페는 부동산을 뜻하는 Realty의 R과 온라인상에서 공동체 커뮤니케이션 공간으로 많이 지칭되는 Cafe의 합성어입니다. 2002~2009까지 제가 개발하여 보급하였던 부동산 매물정보 프로그램 및 연동 싸이트의 이름이며 제 필명이기도 합니다. (*지금은 폐지되어 자료가치가 없는 오래된 글들이 많이 있습니다. 선별하여 읽으시기 바랍니다)

우리나라는 주택공급의 부족과 잦은 인구이동으로 말미암아 주택을 빌려 거주하는 것이 일반화되어 있어 주택의 임대차는 거의 모든 국민이 이용하는 제도라고 볼 수 있다.

우리나라의 주택임대차형태는 다른 나라와 달리 월세를 지급하는 형식을 취하지 않고 주택가액의 50퍼센트가 넘는 상당한 금액을 임대차보증금으로 지급하는 형식을 취하고 있기 때문에, 대부분의 임차인들은 보증금이 자신의 전재산인 경우가 많아 임대차기간이 끝난 후 보증금을 무사히 돌려받지 못하는 경우 생활기반을 상실해 버리는 심각한 사회문제를 야기하게 된다.
 
이에 따라, 사회적 약자인 임차인에게 특별한 법적 지위를 인정함으로써 임차인의 주거안정과 임대차보증금의 반환을 보장하기 위하여 민법과 민사소송법의 특례규정으로 된 주택임대차보호법을 만들어 특별히 보호하는 것이다.

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제가 주택을 임차하여 입주하고 주민등록을 마쳤으나 확정일자를 받기 전에 가압류등기가 경료되고 말았습니다. 이 경우 저는 경매절차에서 가압류채권자보다 우선하여 배당을 받을 수 있는지요.

--> 가압류 채권자보다 우선할 수는 없으나 가압류채권자와 평등하게 배당을 받을 수 있습니다.
우선변제권은 대항력(주민등록 + 주택의 점유)을 갖추고 확정일자를 받아야 발생하는 것이므로 귀하의 우선변제권은 확정일자를 받은 날 발생하였고, 따라서 확정일자 전에 가압류를 한 가압류 채권자보다 우선하여 배당받을 수는 없을 것입니다.
그러나, 대항요건과 확정일자를 받은 임차인은 우선변제권이 인정되는 등 부동산담보권에 유사한 권리를 인정하고 있으므로, 저당권자가 선순위 가압류 채권자와 평등하게 배당을 받을 수 있듯이 귀하도 선순위 가압류 채권자와 평등한 배당관계에 있게 됩니다.

2007/05/16 16:09 2007/05/16 16:09
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저는 주택임대차계약을 체결하고 입주와 주민등록을 모두 갖춘 후 며칠 뒤 계약서에 확정일자를 받았습니다. 그런데 나중에 확인해 보니 제가 확정일자를 받은 날과 같은 날짜에 1,2,3 순위의 저당권이 설정되었습니다.저와 저당권자들 사이의 우선순위는 어떻게 되는지요.

--> 귀하와 저당권자들간에는 같은 순위이고, 저당권자들 상호간에는 1,2,3순위가 그대로 유효합니다. 즉 귀하의 채권액과 저당채권자들의 채권합계액을 기준으로 평등하게 배당금을 나눈 다음 저당권자들은 자기들 순위에 따라 나눈 금액을 배당받게 됩니다.
예컨대, 매각대금이 8,000만원인데 귀하의 임차보증금 채권액이 4000만원이고 저당권자들의 저당채권이 각 2,000만원이라면 귀하는 3,200만원(8,000만원의 10분의4)을 배당받고, 저당권자들은 나머지 4,800만원을 가지고 순위에 따라 1,2번 저당권자들이 각 2,000만원을 3번 저당권자가 800만원을 배당받게 됩니다.

2007/05/16 16:09 2007/05/16 16:09
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저는 임대차기간이 끝난 후에도 보증금을 돌려받지 못해 보증금반환청구소송을 제기하여 확정판결을 받았습니다. 임차주택에 대하여 임차인이 경매를 신청하는 경우 우선변제권을 상실하게 되어 사실상 경매신청이 불가능하다는데 사실인지요

--> 귀하가 직접 경매신청을 하여도 우선변제권을 상실하지 않습니다.
1999년 주택임대차보호법을 개정하기 전에는 임차인이 직접 경매신청을 하는 경우 집을 비워주어야 했고 집을 비워주면 우선변제권을 상실하도록 되어 있어 사실상 임차인의 경매신청이 불가능하였으나, 개정 주택임대차보호법 제3조의2제1항에 의하면, “임차인이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결 기타 이에 준하는 채무명의에 기한 경매를 신청하는 경우에는 민사소송법 제491조의2의 규정에 불구하고 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다.”고 명시함으로써 임차인이 집을 비워주지 않아도 경매신청을 할 수 있도록 하였고, 그에 따라 임차인 스스로가 신청한 경매절차에서도 임차인이 우선변제권을 행사할 수 있게 되었습니다.

2007/05/16 16:07 2007/05/16 16:07
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제가 임차한 주택에는 저 말고도 확정일자를 갖춘 임차인이 여러명 있었는데 그 이후 저당권이 설정되고 그에 기하여 경매신청이 되었습니다. 임차권자들과 저당권자의 배당순위는 어떠한가요.

--> 임차인들은 대항요건과 확정일자를 모두 갖춘 날의 선후에  의하고, 저당권자는 저당권 설정일을 기준으로 하여 순위가 결정되게 되며, 그 순위에 따라 선순위자가 매각대금에서 먼저 채권액을 모두 배당받고 남는 것이 있으면 후순위자에게 배당됩니다.

2007/05/16 16:06 2007/05/16 16:06
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저는 임차주택에 대하여 경매신청기입등기가 된 이후에 확정일자를 받았습니다. 저도 경매절차에서 우선변제권을 주장할 수 있는지요.

--> 주장할 수 있습니다.
경매신청기입등기 이후에도 확정일자를 받을 수 있고, 그 날짜를 기준으로 우선변제권을 취득하기 때문입니다. 따라서 별도의 채무명의 없이 배당요구를 할 수 있고 후순위 담보권자나 기타 채권자에 우선하여 배당받을 수 있습니다.

2007/05/16 16:04 2007/05/16 16:04
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저는 주택을 임차하여 입주와 주민등록을 마친 후 확정일자까지 받아 두었는데 제가 임차하고 있는 주택이 임대차기간 만료 전에 경매절차에 넘어가고 말았습니다. 임대차기간이 만료하기 전이라도 우선변제권을 주장할 수 있는지요.

--> 우선변제권을 주장하여 배당요구를 할 수 있습니다.
개정 전 주택임대차보호법에는 대항력이 있는 경우 주택임대차가 종료된 후가 아니면 우선변제권을 행사할 수 없다는 명문의 규정이 있었으나(구 주택임대차보호법 제3조의2제1항단서), 1999년 개정법률에서는 그러한 경우에도 임차인의 우선변제권 행사를 금지할 이유가 없다고 판단하여 위 단서를 삭제하였습니다. 그러므로 귀하는 임대차기간이 종료되지 않은 상태에서도 우선변제권을 행사할 수 있습니다.

2007/05/16 16:03 2007/05/16 16:03
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저는 주택을 임차하여 입주 및 주민등록 전입신고를 하고 난 후 확정일자를 받아 두었습니다. 그런데 나중에 확인해 보니 집주인이 확정일자를 받은 날과 같은 날짜에 은행에 저당권을 설정해 준 것을 알게 되었습니다. 저당권자와 저의 권리순위는 어떠한가요

--> 귀하와 저당권자는 순위에 있어서 동일합니다.
임차인과 저당권자 사이의 우선순위는 임차인이 대항요건과 확정일자를 모두 갖춘 날과 저당권의 설정등기가 경료된 날의 선후를 기준으로 하기 때문입니다. 따라서 임차주택에 대하여 경매절차가 진행되는 경우 귀하와 저당권자는 배당에 있어 같은 순위가 되고 채권액에 비례하여 평등하게 배당을 받게 됩니다.
다만 위와 같이 동순위가 되는 것은 대항요건을 갖춘 날보다 후에 확정일자를 받은 경우에 한하고, 만일 귀하가 대항요건을 갖춘 같은 날에 확정일자를 받았다면 그 다음날을 기준으로 우선변제권을 취득하게 되고 그 결과 저당권자가 우선한다는 사실을 유의하셔야 합니다(대법원 1997. 12. 12. 선고 97다22393 판결 참조).

2007/05/16 16:02 2007/05/16 16:02
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임대차계약서의 확정일자란 그 날짜에 임대차계약서가 존재한다는 사실을 증명하기 위하여 계약서에 공신력 있는 기관(법원.공증인.동사무소 등)에서 확인인을 찍어주는 것을 의미합니다.
임대차계약을 체결하고 입주 및 주민등록을 한 후 주택임대차계약서상에 확정일자를 받아두면 대항력 이외에 우선변제권을 취득하게 됩니다.
우선변제권을 취득하면, 선순위 담보권자 등이 있는 관계로 경매로 인하여 임차권이 소멸하고 낙찰자에 대하여 대항할 수 없게 되더라도, 일반채권자나 후순위 권리자에 우선하여 보증금을 배당받을 수 있습니다.

확정일자를 받는 방법을 살펴보면,
첫째, 임대차계약서를 지참하고 가까운 법원.등기소에 가는 방법, 둘째, 공증인사무소.법무법인 또는 공증인가 합동법률사무소 등 공증기관에서 임대차계약서를 공정증서로서 작성하는 방법, 셋째 가장 손쉬운 방법으로 동사무소에 주민등록 전입신고를 할 때 계약서를 지참하는 방법이 있습니다.
주의할 점은 확정일자를 받을 계약서는 반드시 원본이어야 하고, 계약서를 분실하여 확정일자를 받은 사실을 증명하기 어렵게 되는 경우에는 우선변제권을 행사할 수 없게 될 수 있으므로 계약서를 잘 보관하여야 한다는 것입니다.

2007/05/16 16:01 2007/05/16 16:01
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저는 주택을 낙찰받은 낙찰자인데 경매절차에서 3,000만원을 배당받았던 임차인이 배당이의의 소에서 패소하여 이를 반환하게 되자 갑자기 저에게 임차보증금을 반환하기 전에는 집을 비워 줄 수 없다고 합니다. 저의 법적인 지위는 어떤지요.

--> 귀하는 위 임차인에게 보증금을 반환하여야 합니다.
대항력과 우선변제권이 있는 임차인이 경매절차에서 보증금을 모두 변제받았다가 배당이의의 소에서 패소한 경우 임차인은 대항력과 우선변제권을 선택하여 행사할 수 있으므로 다시 낙찰자에 대하여 임차권을 주장할 수 있기 때문입니다.
따라서, 귀하는 임차인의 보증금을 반환하기 전에는 낙찰받은 주택을 인도받을 수 없게 될 것이며, 그 결과 계약의 목적을 달성할 수 없다고 인정되는 경우 계약(경매절차에서의 매각)을 해제하고 낙찰대금의 반환을 청구할 수 있을 것입니다.

2007/05/16 16:00 2007/05/16 16:00
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저는 주택을 임차하여 입주한 후 주민등록을 마쳤습니다. 그런데 현재 집주인이 임차주택을 매도하려 하는데 제가 보기에는 집을 매수하려고 하는 사람이 재산이 없어 보증금의 회수가 불확실해질 가능성이 있을 것 같습니다. 집주인이 집을 매도하는 것을 막을 수는 없는지요.

--> 그렇게 할 수는 없습니다.
주택임대차보호법상 귀하는 임차주택의 소유권자가 바뀌는 경우 새로운 소유자에 대하여 임차권의 유효함을 주장할 수 있을 뿐 임차주택에 대한 처분권한을 취득하는 것이 아니므로 소유권자가 임차주택을 처분하는 것을 저지할 수는 없기 때문입니다.
다만, 임차주택의 양도가 되는 경우 새로운 소유자의 재산상태가 극히 불량하여 보증금을 반환받지 못할 우려가 현저히 증가한 경우 사정변경을 이유로 임대차계약의 해지를 주장할 수는 있을 것입니다.

2007/05/16 15:59 2007/05/16 15:59