알카페는 부동산을 뜻하는 Realty의 R과 온라인상에서 공동체 커뮤니케이션 공간으로 많이 지칭되는 Cafe의 합성어입니다. 2002~2009까지 제가 개발하여 보급하였던 부동산 매물정보 프로그램 및 연동 싸이트의 이름이며 제 필명이기도 합니다. (*지금은 폐지되어 자료가치가 없는 오래된 글들이 많이 있습니다. 선별하여 읽으시기 바랍니다)

우리나라는 주택공급의 부족과 잦은 인구이동으로 말미암아 주택을 빌려 거주하는 것이 일반화되어 있어 주택의 임대차는 거의 모든 국민이 이용하는 제도라고 볼 수 있다.

우리나라의 주택임대차형태는 다른 나라와 달리 월세를 지급하는 형식을 취하지 않고 주택가액의 50퍼센트가 넘는 상당한 금액을 임대차보증금으로 지급하는 형식을 취하고 있기 때문에, 대부분의 임차인들은 보증금이 자신의 전재산인 경우가 많아 임대차기간이 끝난 후 보증금을 무사히 돌려받지 못하는 경우 생활기반을 상실해 버리는 심각한 사회문제를 야기하게 된다.
 
이에 따라, 사회적 약자인 임차인에게 특별한 법적 지위를 인정함으로써 임차인의 주거안정과 임대차보증금의 반환을 보장하기 위하여 민법과 민사소송법의 특례규정으로 된 주택임대차보호법을 만들어 특별히 보호하는 것이다.

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저는 주택을 임차하여 입주와 주민등록을 마치고 확정일자까지 받아 두었으나 위 주택에 근정당권이 설정되어 있어 불안한 나머지 또다시 전세권설정등기를 하였습니다. 위 주택이 경매된다면 저는 전세권에 의한 보호와 주택임대차보호법상의 보호를 모두 받을 수 있게 되는지요.

--> 그렇습니다.
귀하는 배당절차에 전세권자로서 참가하여 전세금을 우선변제받고, 만일 받지 못한 금액이 있다면 나머지 금액에 대하여 낙찰자에 대한 대항력을 행사할 수 있을 것입니다.
주택임차인으로서 우선변제를 받을 수 있는 권리와 전세권자로서 우선변제를 받을 수 있는 권리는 근거규정 및 성립요건을 달리하는 것이므로, 두 가지 요건을 모두 갖추었다면 이를 선택적으로 행사할 수 있고, 전세권에 기한 우선변제권을 먼저 행사하였더라도 보증금을 모두 반환받지 못하는 경우 낙찰자에 대하여 대항력을 행사할 수 있다고 보아야 하기 때문입니다.

2007/05/16 15:57 2007/05/16 15:57
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저는 1년 전에 아무런 권리도 설정되어 있지 않은 주택을 임차하여 입주와 동시에 주민등록을 하고 거주하고 있는데 그 이후에 설정된 저당권에 기하여 경매가 진행되고 있습니다. 만일 위 집을 제가 낙찰받는다면 원래의 집소유자에 대하여 보증금반환을 요구할 수 있는지요.

--> 원래의 집소유자에 대하여는 보증금반환청구를 할 수 없습니다.
왜냐하면 경매절차에서 귀하가 임차주택의 소유권을 취득하게 되면, 대항력을 갖춘 임차권이 있는 경우 새로운 소유자가 임대인의 지위를 당연히 승계한다는 주택임대차보호법의 취지에 따라 귀하는 임대인과 임차인의 지위를 모두 갖게 되고 전 소유자는 임대인의 지위가 확정적으로 소멸하게 됩니다.
그 결과 귀하의 임차보증금반환채권은 자동적으로 소멸하게 되며(권리자와 의무자가 같은 사람이 되면 채권이 소멸하며, 이를 ‘혼동’이라 함) 그러한 경우에도 전 소유자의 임대인으로서의 지위가 살아나는 것은 아니기 때문입니다(대법원 1996. 11. 22. 선고 96다38216 판결 참조).
그러므로 귀하가 임차주택을 낙찰받고자 하는 경우에는 귀하의 임차보증금반환채권이 소멸한다는 사정을 고려하여 낙찰대금을 결정하여야 할 것입니다.

2007/05/16 15:56 2007/05/16 15:56
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제가 보증금 3,000만원에 전세계약을 체결하고 입주하여 주민등록을 마친 후 2년을 살다가 집주인이 보증금의 증액을 요구하여 700만원을 더 지급하였습니다. 그런데 보증금 증액 전에 위 주택에 저당권이 설정되었고 지금 그 저당권에 기한 경매절차에서 주택을 낙찰받은 사람이 저에게 3,000만원만 주겠다며 나가달라고 요구하고 있습니다. 저는 낙찰자에 대하여 증액된 보증금 700만원의 반환요구를 할 수 있는가요.

--> 요구할 수 없습니다.
왜냐하면 위 저당권이 설정될 당시의 임차보증금은 3,000만원이었으므로, 저당권자가 저당권을 취득할 때에는 자신보다 우선변제를 받을 임차보증금이 3,000만원이라고 믿었을 것이기 때문에 그 이후 집주인과 임차인이 합의로써 증액한 임차보증금을 대항할 수 있도록 한다면 거래의 안전을 크게 해하고 저당권자에게 부당한 손해를 가하는 결과를 초래하게 되기 때문입니다(대법원 1990. 8. 24. 선고 90다카11377 판결 참조).
그러므로 귀하의 증액된 700만원의 보증금은 원래의 임대인에게 청구할 수밖에 없을 것입니다.

2007/05/16 15:55 2007/05/16 15:55
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저는 전세보증금 3,000만원에 갑 소유의 주택을 임차하여 입주와 동시에 전입신고를 하고 거주하던 중 임차주택에 대하여 4,000만원의 근저당권이 설정되더니 급기야는 저당권자가 경매를 신청하기에 이르렀습니다. 저는 확정일자를 받지 않아 소액임차인으로서 1,200만원의 변제를 받았을 뿐인데 낙찰자는 저에게 집을 비워줄 것을 요구하고 있습니다. 낙찰자에게 대항할 수 있는지요.

--> 대항할 수 있습니다.
주택임대차보호법에서 대항력과 우선변제권을 모두 인정한 취지는 보증금을 반환받을 수 있도록 보장하기 위한 것이며, 두가지 권리를 모두 갖고 있는 사람이 우선변제권을 먼저 행사하고 보증금을 모두 변제받지 못한 경우 대항력을 유지하도록 하더라도 경매절차의 안정성이나 이해관계인의 예측가능성을 크게 해한다고 보기 어렵기 때문입니다.
그 결과, 경매절차에서 우선변제권을 행사하여 배당요구를 하였으나 보증금을 전액 돌려받지 못한 임차인이 대항력을 갖추고 있는 경우에는 나머지 보증금의 잔액을 돌려받을 때까지는 임대차관계가 지속되는 것으로 보아야 하고, 결국 대항력 있는 임차인은 낙찰자로부터 나머지 보증금을 돌려받을 때까지 집을 비워주지 않아도 되는 것입니다.
다만, 그 임차권은 나머지 보증금의 한도 내에서 유효한 것이기 때문에 귀하의 경우 변제받은 1,200만원에 상당하는 임료를 지불하여야 할 가능성이 있습니다(대법원 1998. 7. 10. 선고 98다15445 판결 참조).

2007/05/16 15:54 2007/05/16 15:54
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저는 주택을 임차하여 입주를 한 다음 전입신고를 한 후 확정일자까지 받아 놓았는데, 최근 집주인이 은행으로부터 돈을 빌려야 한다면서 임차권이 있으면 돈을 빌릴 수 없으니 은행직원에게 임대차관계가 없다고 거짓말을 하여달라고 합니다. 그렇게 하더라도 불이익이 없겠는지요.

--> 은행직원에게 임대차관계를 숨기면 불이익을 받을 수 있습니다.
즉, 은행이 집주인에게 돈을 빌려주면서 집을 담보로 하기 위하여 그 직원이 조사를 나왔는데 귀하가 임차권이 없다고 거짓말을 하면 은행은 이를 믿고 임차주택의 담보가치를 높게 평가하여 더 많은 돈을 빌려 줄 것인데, 나중에 경매절차에서 갑자기 말을 바꾸어 임차권에 기한 대항력 및 우선변제권을 주장하는 것은 어느 모로 보나 신의칙에 반하는 것이므로 귀하의 대항력과 우선변제권은 더이상 유효하다고 보기 어려울 것이기 때문입니다(대법원 1987. 11. 24. 선고 87다카1708 판결 참조).
다만, 근저당권자인 은행이 스스로 낙찰을 받은 경우 은행직원에게 임차권의 존재사실을 숨긴 사실이 있더라도, 그것이 경매절차와 무관하게 이루어진 것이고 실제 경매절차에서는 임대차관계가 분명히 표시되었다면 낙찰자인 은행에 대하여 대항력을 행사할 수 있다는 판례가 있다는 점을 참고하시기 바랍니다.

2007/05/16 15:51 2007/05/16 15:51
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저는 주택을 임차하여 입주와 동시에 전입신고를 하고 확정일자까지 갖추었는데 그 후 설정된 저당권에 기한 경매가 진행되어 매각이 되고 말았습니다. 저는 경매절차에 배당요구를 하였다가 사정상 배당요구를 취하한 사실이 있는데 이 경우 대항력이 없어지는 것이 아닌지요.

--> 대항력은 그대로 유지됩니다.
귀하와 같이 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 경우에는 이를 선택적으로 행사할 수 있으며 경매절차에서 배당요구를 하였다가 이를 취하하였더라도 이를 대항력을 포기한 것으로 볼 수는 없을 것이므로 귀하는 배당요구의 포기와 관계없이 여전히 대항력을 유지한다고 보아야 할 것이기 때문입니다.

2007/05/16 15:47 2007/05/16 15:47
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제가 거주하고 있는 주택을 임차할 당시 건물에는 선순위권리자가 없었는데, 대지에 설정된 저당권이 실행되어 대지에 대하여만 경매가 진행되고 매각이 되었습니다. 제가 임차한 건물만으로는 저의 보증금을 모두 변제받을 것 같지 않아 대지를 낙찰받은 사람에게 보증금 반환을 요구하려고 하는데 가능한가요.

--> 대지의 낙찰자에 대하여는 보증금 반환을 요구할 수 없습니다.
주택임대차보호법에서 말하는 임대차의 목적이 된 주거용건물의 양수인은 임차주택의 양수인을 의미하는 것이므로 단순히 대지의 소유권을 취득한 자에 불과할 경우 임대인의 지위를 승계하였다고 보기 어렵기 때문입니다(대법원 1998. 4. 10. 선고 98다3276 판결 참조).

2007/05/16 15:33 2007/05/16 15:33
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제가 임차하고 있는 주택은 집을 짓기 이전에 대지에 대하여 저당권이 설정되어 있었습니다. 그런데 최근에 위 저당권자가 대지와 집 전체에 대하여 경매를 신청하였습니다. 저는 낙찰자에게 대항할 수 있는지요.

--> 대항할 수 있습니다.
주택신축 전에 대지에 설정되어 있던 저당권자는 대지와 주택 모두에 대하여 일괄경매를 신청할 수 있는 권한만 있을 뿐 주택에 대하여는 우선변제권을 행사할 수 없습니다(민법 제365조단서).
그러므로, 귀하가 대항력을 갖추고 있다면 낙찰자에 대하여 임차권이 유효함을 주장할 수 있는 것입니다.

2007/05/16 15:31 2007/05/16 15:31
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저는 주택 소유자의 처와 임대차계약을 체결하였습니다. 그런데 이사온 후 갑자기 남편이라는 사람이 나타나 처와 곧 이혼할 사이이기 때문에 처에게 임대권한을 준 적이 없다면서 집을 비워달라고 요구하고 있습니다. 어떻게 해야 되는지요.

--> 특별한 사정이 없는 한 귀하는 집을 비워주어야 합니다.
우리 민법은 부부재산을 각각 별개의 소유로 인정하는 제도를 채택하고 있으므로 남편 명의로 되어 있는 주택은 남편의 단독소유이고, 따라서 처라 할지라도 이를 임대할 권한이 당연히 있는 것은 아닙니다.
물론, 부부간에는 ‘일상가사대리권’이라는 것이 인정되기는 하지만 이는 식료품의 구입 등과 같이 일상생활을 영위하는 데 필요한 범위 안에서 인정되는 대리권이므로 집을 임대하는 것을 일상가사대리권의 범위에 포함된다고 보기는 어려울 것입니다.
따라서, 귀하는 특별한 사정이 없는 한 집을 비워주어야 하고 남편인 집주인에 대하여 보증금의 반환을 청구하기도 어려울 것입니다. 그러므로, 집주인의 처와 임대차계약을 할 때에는 반드시 남편의 인감증명서가 첨부된 위임장을 첨부하도록 하는 등 남편의 위임사실을 확실히 확인하여야만 계약의 안전을 보장할 수 있다는 점을 유의하여야 합니다.

2007/05/16 15:30 2007/05/16 15:30
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제가 임차한 주택은 3인 공동의 소유로 되어 있는데 저는 그 중 2명과 임대차계약을 체결하고 입주와 주민등록을 마쳤습니다. 위 주택이 경매되는 경우 저는 낙찰자에 대하여 대항할 수 있는지요.

--> 귀하는 나머지 공유자인 1명에 대하여 임차권의 유효함을 주장할 수 있음은 물론 낙찰자에 대하여 대항할 수 있습니다.
공유물의 관리는 공유자 과반수 이상의 찬성이 있으면 유효하다고 할 것이며, 주택의 임대행위는 공유물의 관리행위에 해당한다고 보아야 하기 때문입니다(대법원 1962. 4. 4. 선고 62다1 판결 참조).
다만, 귀하는 공유자 중 2명과 임대차계약을 체결하였을 뿐이므로 계약기간 만료시 보증금의 반환청구는 위 2명에 대하여만 할 수 있을 것이며, 경매가 될 경우 위 2명의 공유지분에 대하여만 우선변제권이 인정될 것입니다(대법원 1991. 4. 12. 선고 90다20220 판결 참조).

2007/05/16 15:29 2007/05/16 15:29