알카페는 부동산을 뜻하는 Realty의 R과 온라인상에서 공동체 커뮤니케이션 공간으로 많이 지칭되는 Cafe의 합성어입니다. 2002~2009까지 제가 개발하여 보급하였던 부동산 매물정보 프로그램 및 연동 싸이트의 이름이며 제 필명이기도 합니다. (*지금은 폐지되어 자료가치가 없는 오래된 글들이 많이 있습니다. 선별하여 읽으시기 바랍니다)

우리나라는 주택공급의 부족과 잦은 인구이동으로 말미암아 주택을 빌려 거주하는 것이 일반화되어 있어 주택의 임대차는 거의 모든 국민이 이용하는 제도라고 볼 수 있다.

우리나라의 주택임대차형태는 다른 나라와 달리 월세를 지급하는 형식을 취하지 않고 주택가액의 50퍼센트가 넘는 상당한 금액을 임대차보증금으로 지급하는 형식을 취하고 있기 때문에, 대부분의 임차인들은 보증금이 자신의 전재산인 경우가 많아 임대차기간이 끝난 후 보증금을 무사히 돌려받지 못하는 경우 생활기반을 상실해 버리는 심각한 사회문제를 야기하게 된다.
 
이에 따라, 사회적 약자인 임차인에게 특별한 법적 지위를 인정함으로써 임차인의 주거안정과 임대차보증금의 반환을 보장하기 위하여 민법과 민사소송법의 특례규정으로 된 주택임대차보호법을 만들어 특별히 보호하는 것이다.

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가. 주택임차인의 대항력
    주택임차인이 임차주택에 입주하고 주민등록을 이전하면 그 이후에는 임차주택의 소유권을 취득하는 제3자에 대하여 대항력을 취득하게 됩니다.
    제3자에게 대항할 수 있다는 것은 임차주택의 소유자가 변경되는 경우에도 임대인의 지위가 새로운 소유자에게 그대로 이전되므로 원래의 임대차 계약기간동안 임차권자로서 계속 거주할 수 있음은 물론, 임대차기간이 끝나더라도 보증금을 반환받을 때까지 계속 거주할 수 있다는 것을 의미합니다.
    다만, 나중에 자세히 설명하겠지만 대항력을 취득할 당시에 임차주택에 선순위 권리자(저당권자, 가압류등기자 등을 말함)가 있는 경우, 그 사람들이 권리를 실현하기 위하여 제기한 경매절차에서 소유권을 취득한 낙찰자에 대하여는 대항할 수 없습니다.

나. 주택임차인의 우선변제권
    대항력(주민등록 및 주택의 인도)을 갖춘 사람이 확정일자를 받으면 그 날짜를 기준으로 우선변제권을 갖게 되어 임차주택이 경매 또는 공매되는 경우 그 순위에 따라 보증금을 우선적으로 변제받을 수 있습니다.

다. 임차권등기명령제도
    임대차기간이 끝났음에도 임대인이 보증금을 돌려주지 않는 경우 임차인이 법원에 신청하여 임차권을 단독으로 등기할 수 있도록 한 제도로서, 임차인이 개인 사정상 먼저 이사를 가더라도 앞에서 인정되는 대항력 및 우선변제권을 상실하지 않도록 하기 위하여 1999년 개정법률에서 새롭게 도입한 제도입니다.

라. 임대차기간의 보장
    임차인이 한 번 주택을 임차하면 최소한 2년 동안은 안심하고 계속 살 수 있도록 하기 위하여 2년미만으로 임대차를 약정하더라도 2년동안 임대차계약이 유효한 것으로 하고 있습니다.

마. 소액임차인의 최우선변제권
    임대차보증금이 소액인 경우(서울 및 수도권과밀억제권역은 4,000만원, 지방광역시(군지역 제외)는 3,500만원, 그 이외의 지역은 3,000만원 이하) 임차주택이 경매되더라도 주택가액의 2분의 1의 범위 내에서 보증금의 일부(서울 및 수도권과밀억제권역은 1,600만원, 지방광역시(군지역 제외)는 1,400만원, 그 이외의 지역은 1,200만원 이하)를 다른 모든 권리자에 우선하여 변제받을 수 있도록 하고 있습니다. 다만, 임차인이 위와 같은 최우선변제권을 행사하기 위하여는 경매신청기입등기가 되기 전에 주민등록 및 입주를 마쳐 대항력을 취득하여야 합니다.

2007/05/16 13:45 2007/05/16 13:45
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우리나라는 주택공급의 부족과 잦은 인구이동으로 말미암아 주택을 빌려 거주하는 것이 일반화되어 있어 주택의 임대차는 거의 모든 국민이 이용하는 제도라고 볼 수 있으며, 우리나라의 주택임대차형태는 다른 나라와 달리 월세를 지급하는 형식을 취하지 않고 주택가액의 50퍼센트가 넘는 상당한 금액을 임대차보증금으로 지급하는 형식을 취하고 있기 때문에, 대부분의 임차인들은 보증금이 자신의 전재산인 경우가 많아 임대차기간이 끝난 후 보증금을 무사히 돌려받지 못하는 경우 생활기반을 상실해 버리는 심각한 사회문제를 야기하게 됩니다. 이에 따라, 사회적 약자인 임차인에게 특별한 법적 지위를 인정함으로써 임차인의 주거안정과 임대차보증금의 반환을 보장하기 위하여 민법과 민사소송법의 특례규정으로 된 주택임대차보호법을 만들어 특별히 보호하는 것입니다.

2007/05/16 13:37 2007/05/16 13:37