알카페는 부동산을 뜻하는 Realty의 R과 온라인상에서 공동체 커뮤니케이션 공간으로 많이 지칭되는 Cafe의 합성어입니다. 2002~2009까지 제가 개발하여 보급하였던 부동산 매물정보 프로그램 및 연동 싸이트의 이름이며 제 필명이기도 합니다. (*지금은 폐지되어 자료가치가 없는 오래된 글들이 많이 있습니다. 선별하여 읽으시기 바랍니다)

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Filed under 부동산/거래지식

며칠전 어느 여자분으로부터 전화 한통이 걸려왔다.

근처 어느 곳에 농지를  구입하였는데, 어떠한 사유로 인하여 토지거래계약허가를 받지 못하게 되었다는 것이다.

토지거래계약허가구역에서 기존 농민이 아닌 매수인이 영농을 목적으로 농지를 구입하려면 세대주를 포함한 세대원 전원이 해당 농지 소재지 시.군.구에 1년이상(p.s: 2008-09-29 개정이후 6개월이상) 주민등록이 되어 있고 실제로 거주하였을 것을 요한다는 것쯤이야 당연히 알고 있으며 자신은 그 요건을 충분히 갖추었기 때문에 이번 토지거래계약허가를 받지 못한 것에 대하여 이해를 할 수가 없어 문의한다는 내용이었다.

그 사유를 들어보니 내용은 이러했다.

개발제한구역이었던 대상 농지는 전체 면적이 약1,000평쯤 되었는데, 그 중 150평 정도가 얼마전 개발제한구역이 해제되면서 제1종일반주거지역으로 용도지역이 변경되었다. 그래서 장래 쓰임새가 있을 것도 같고, 농지 투자도 할 겸해서 분할하여 매수하기로 하고 토지매매계약을 체결하였다.

그 후 매매대상 토지의 면적을 확정하기 위해서 측량을 해 본 결과 정작 개발제한구역이 해제되어 제1종일반주거지역으로 용도지역이 변경된 면적은 120평 정도였고 나머지 30평은 개발제한구역이 해제되지 아니한 자연녹지였다.

그러나 매수인이 보아도 땅 모양새가 그러하여 나머지 30평의 땅을 함께 사주지 않으면 매도인의 입장에서는 그냥 못쓰게 되는 땅이 되기도 하겠기에 부득이 개발제한구역이 해제되지 않은 농지 30평을 포함한 상태에서 당초 계약내용대로 150평 전부를 매수하기로 정하고 토지거래계약허가를 신청하였던 것이다.

토지거래계약허가를 받지 못하게 된 이유는 바로 30평 정도의 개발제한구역(자연녹지) 농지에 있었다.

개발제한구역내 토지는 200m2(60평)미만으로 분할할 수 없으며(단, 지목이 대지인 토지에 주택 또는 근린생활시설을 건축하기 위해서 토지를 분할하는 경우에는 330m2미만) , 이 사례의 경우에는 30평에 해당하는 토지와 120평에 해당하는 토지의 용도지역이 다른 관계로 각각 다른 필지로 분할되어야만 하는데, 분할 후 1개의 필지가 개발제한구역내 토지분할 최소제한 면적에 미달하는 100m2(30평) 정도에 불과하기 때문에 분할을 할 수가 없었던 것이다.

120평에 해당하는 농지만 분할하여 매수한다면 개발제한구역이 해제되었으므로 주택이나, 근린생활시설 등을 건축할 목적으로 토지거래계약허가를 받아(이 사안의 경우에는 토지거래계약허가지역도 해제 되었으므로 그나마도 불필요 함) 계약을 체결하고 이후 필지를 분할하여 이용하면 되겠으나, 나머지 30평은 우선 농지이므로 분할하지 않은 채 새로이 공유지분으로 취득할 수도 없거니와 영농목적에 해당하는 1,000m2(303평) 이상의 농지에도 미달하므로 토지거래계약허가를 받을 수가 없다.

* [참고]
- 1,000m2 미만의 면적이라도 흔히들 주말체험영농 목적으로 취득이 가능한 것으로 알고 있는 경우도 있으나, 주말체험영농 목적의 농지거래는 토지거래계약허가구역에서는 불허가 대상이다.

- 농업 또는 임업경영을 위하여 토지를 공동취득하거나 공유지분으로 취득하는 경우에는 관계법률에 의한 단체 등을 구성하는 등 실질적으로 공동이용할 수 있는 경우가 아니면 취득목적에 부적합한 것으로 보아 토지거래계약허가를 받을 수 없다. 다만, 허가구역 지정 이전에 이미 공유지분이 형성되어 있는 토지에 대하여 그 일부 지분을 취득하고자 하는 자가 공동이용을 하지 아니하는 다른 기존 지분권자로부터 임차 등의 방법으로 해당 토지를 직접 이용할 경우에는 취득목적에 적합한 것으로 보아 토지거래계약허가를 받을 수 있다,
(본인의 생각 -> 단, 농지라면 농지법상 농지 임대차가 가능한 경우가 따로 정해져 있으므로 - 통상 1996년 1월 1일 이전부터 소유한 농지 - 다른 지분권자로부터 임차 등의 방법이 가능한지 여부는 별개의 문제이므로 이 또한 검토 대상이 되어야 마땅하다.)

이상으로 개발제한구역에서 토지의 분할과 농지의 취득, 토지거래계약허가를 받는 일 등에 관해서 잠시 살펴 보았는데, 앞서 문의한 여자분은 매도인과 (중개업소가 중개하였다고 하니 그 중개업소 포함) 어떻게 합의하여 처리하였는지 그 후의 일은 알 길이 없다.

2008/03/27 21:30 2008/03/27 21:30