알카페는 부동산을 뜻하는 Realty의 R과 온라인상에서 공동체 커뮤니케이션 공간으로 많이 지칭되는 Cafe의 합성어입니다. 2002~2009까지 제가 개발하여 보급하였던 부동산 매물정보 프로그램 및 연동 싸이트의 이름이며 제 필명이기도 합니다. (*지금은 폐지되어 자료가치가 없는 오래된 글들이 많이 있습니다. 선별하여 읽으시기 바랍니다)

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Filed under 부동산/토지거래계약허가

토지거래허가구역에서의 토지 이용의무기간

(국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 2005.11.11 전문개정)

▣ 2005년11월11일 이전에 취득한 경우

토지이용계획의 이행이 진행중인 기간(5년) 중에는 당해 토지를 타인에게 매매하거나 양도할 수 없다. 다만 각호의 1과 같이 당해 토지를 일정기간 이용한 경우(예시)로서 불가피하게 매매,양도하여야 하는 경우에는 그 사유를 구체적,객관적으로 소명하여 허가권자의 인정을 받아 매매 또는 양도 가능하다.

    1. 농업용 토지는 1회 이상의 수확기를 거친 경우로서 취득일로부터 6월이 경과한 경우

    2. 임업용 토지는 1회 이상 임산물 수확한 경우 취득일로부터 1년이 경과한 경우 단, 수확이 없는 경우 5년이 경과한 경우

    3. 건축 등 개발사업용 토지는 착공한 경우 단,취득일부터 6월 이내에 착공한 경우 취득일부터 6월이 경과한 경우

    4. 그 밖의 토지의 경우 취득일부터 6월 경과한 경우

* 위 전매제한기간에 대하여는 최하단 참고글을 다시 참조하기 바람

* 2005년 11월 11일 동법 시행령 개정 전에는 거래허가받은 토지의 이용의무기간(전매 제한기간)을 법령상의 근거없이 훈령(건설교통부 "토지거래허가업무처리지침")에서 최소한의 기간을 규정하여 운영하여 왔으나  - 2005년 7월 13일 법률에 위임근거규정이 마련됨에 따라 훈령에 규정하고 있던 최소 이용의무기간을 2005년 11월 11일 동법 시행령에서 적정 이용의무기간으로 강화하여 농지의 경우 6개월→2년, 임야 1년→3년, 개발사업용 6개월→4년, 기타 6개월→5년으로 강화 하였음.

▣ 2005년11월11일 이후 취득한 경우

    1. 자기거주용 주택용지 = 3년

    2. 주민복지시설 또는 편익시설 (시,군,구청장이 확인한 시설의 설치) = 4년

    3. 농지(농업영위 목적) = 2년

    4. 축산업 임업(임야) 또는 어업 목적 = 3년

         - 단, 축산물,임산물 또는 수산물의 생산이 없는 경우 = 5년

    5. "공익사업을 위한 토지의 취득 및 보상에 관한 법률”에 의한 사업용 토지 = 4년

    6. 관계 법률의 규정에 의하여 지정된 지역,지구,구역 등의 지정목적에 사용토지 = 4년

    7. 허가구역 지정당시 당해 구역 안에서 사업에 이용할 토지 = 4년

    8. "공익사업을 위한 토지의 취득 및 보상에 관한 법률”에 의거 수용 후 대체 취득한 토지 = 2년

    9. 법률에 의하여 개발.이용행위가 제한 또는 금지된 토지의 현상보존의 목적으로 취득한 토지 = 5년

    10. 건축물의 분양에 관한 법률 제2조 제2호의 규정에 의한 분양 목적으로 취득한 토지는 개발에 착수한 후 즉시 분양, 매도 가능

    11. 기타 위에 해당하지 않은 경우 = 5년

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* 분양할 수 있는 건축물

    1) 건축허가를 받아 건축하여야 하는 아래의 어느 하나에 해당하는 건축물로서 사용승인 전에 분양하는 건축물

    2) 분양하는 부분의 바닥면적의 합계가 3,000m  이상인 건축물

    3) 일반 업무시설 중 오피스텔로서 20실 이상일 것

    4) 주택외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 건축물 중 주택외의 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 3,000m  이상일 것

    5) 바닥면적의 합계가 3,000m  이상으로서 임대 후 분양 전환을 조건으로 임대하는 것(분양 전환시 임차인에게 우선순위를 부여하는 것을 포함한다)

    6) 주택법에 의한 주택 및 복리시설

    7) 산업집적 활성화 및 공장설립에 관한 법률에 의한 아파트형 공장

    8) 관광진흥법에 의한 관광숙박시설

    9) 노인복지법에 의한 노인복지시설

* 불가피하게 매매 또는 양도하여야 하는 경우

    1. 토지 취득 후 법 또는 관계 법령에 의하여 용도지역 등 토지의 이용 및 관리에 관한 계획이 변경됨으로써 행위제한으로 당초 목적대로 이용할 수 없는 경우

    2. 관계 법령에 의한 인.허가 등을 신청하였으나 국가 또는 지자체가 건교부령에 의하여 일정기간 인.허가 등을 제한하는 경우로서 그 제한기간내에 있는 경우

    3. “국토의 계획 및 이용에 관한 법률” 제119조 규정에 의한 허가기준에 적합하게 당초의 이용목적을 변경하는 승인을 시장.군수 또는 구청장으로부터 얻은 경우

* 토지이용실태 조사 및 이행강제금

    1. 토지이용실태 조사

      1) 조사자 ; 허가권자(시장.군수 또는 구청장)

      2) 조사회수 ; 년 1회 이상

      3) 조시가간 ; 매년 9월 ~ 11월

      4) 조사결과 미 이행시 ; 이행강제금 부과

    2. 이행강제금 부과

      1) 미 이행시 3월 이내의 기간을 정하여 이행의무를 이행하도록 명 할 수 있다.

      2) 단, 이행강제금을 부과한 경우 이행을 명하지 않을 수 있다.

      3) 정하여진 기간에 이행명령이 이행되지 않은 경우 실거래가액(실거래가가 미 확인시 취득 당시를 기준으로 최근에 발표된 공시지가)의 100% 범위 안에서 강제금 부과

        ① 허가 목적대로 불 이용 방치시 = 취득가액의 10%

        ② 직접 이용하지 않고 임대시 = 취득가액의 7%

        ③ 허가 목적대로 불 이용하고 승인없이 변경하여 이용시 = 취득가액의 5%

        ④ 위에 해당하지 않은 경우 = 취득가액의 7%

      4) 년 1회씩 이행될 때까지 반복 부과.징수할 수 있다.

      5) 이용의무기간이 경과 후에는 이행강제금을 부과할 수 없다.

      6) 부과권자는 이행강제금을 부과하기 전에 미리 문서로 부과.징수의 뜻을 알려야 한다.

      7) 부과처분에 불복이 있는 자는 부과처분의 고지를 받은 날부터 30일 이내에 부과권자에게 이의를 제기 하여야 한다.

      8) 이의제기는 강제금의 금액,부과사유,납부기한 및 수납기관, 이의제기 방법 및 이의제기기관 등을 명시한 문서로 하여야 한다.

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[참 고]

국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령이 2005.11.11 전문 개정되기전에는 토지이용의무기간이 훈령(토지거래업무처리지침)에 있었으며  취득 6개월이 지난 후에 부득이한 사유를 입증하여 허가를 받을 수 있다고 규정되어 있었다.

그러나 일선 실무에서는 전매제한기간(6개월)만 지나면 매도인의 요건은 따로 심사하지 않고 주로 매수인의 취득요건만 심사하는 경향이 있었고 다만, 당초 목적대로 사용하지 않은 매도인에게 과태료처분이 따를 뿐이었다. - (이 사례는 지자체에 따라 다른 사례도 있을 수 있음) -

또한, 2005년 11월 11일 동법 시행령 개정 당시 건설교통부의 보도자료에 언급된 내용도  그와 같다.

[ 보도자료] - " 현재 거래허가받은 토지의 이용의무기간(전매 제한기간)을 법령상의 근거없이 훈령에서 최소한의 기간을 규정하여 운영하여 왔으나  -  법률에 위임근거규정이 마련됨에 따라 훈령에 규정하고 있던 최소 이용의무기간을 적정 이용의무기간으로 강화하여 농지의 경우 6개월→2년, 임야 1년→3년, 개발사업용 6개월→4년, 기타 6개월→5년으로 강화 하였음."

결론적으로,

2005년7월13일 개정된 국토의계획및이용에관한법률에 토지이용의무기간(전매제한기간)이 신설되었고 2005년 11월 11일에 시행령에 의해 토지이용의무기간 구체화 되었으며, 그전까지는 토지이용의무기간이 훈령인 "토지거래업무처리지침"에 있었다. 즉, 위에서 말한대로 취득 6개월이 지난 후에 부득이한 사유를 입증하여 허가를 받을 수 있었다.

그런데, 여기서 의문스러운 것이 있는데  그것은 다음과 같은 것이며. 일선 지자체별로 또는 담당자별로 실무상 논란의 여지가 있을 것으로 보여진다.

일선 허가담당자의 해석에 의하면, 새법의 시행 후에 취득한 농지만 전매제한기간 2년이 지나면 자유로이 처분이 가능하고, 그 이전에 취득한 것 즉, 2005년 11월 11일 이전에 취득한 것은  2년이 지났어도 부득이한 사유가 없으면 5년동안(또는 허가구역지정기간) 매도할 수 없다고 한다.

건교부도 마찬가지로 (유권)해석하고 있다는 것이다.
오히려 전매제한기간을 강화하기전인 2005년 11월 11일 이전에 취득한 토지는 부득이한 사유가 없으면 5년의 기간동안 팔 수가 없다는 뜻이다.

(~~ 그런데 법 개정전 제가 중개한 사례에 의하면 허가받아 취득한 토지를 당초 목적대로 사용하지 않은 채 매도한다는 이유로 과태료는 부과되었지만 새로운 매수인과의 토지거래계약허가는 받을 수 있었음. 즉,  처분을 못하게 하지는 않았음. 그 당시 매도인이 보유했던 기간은 약 2년정도 였던것으로 기억함 ~~)

위 일선 허가 담당자자 해석에 대하여 "LBA부동산경제연구소" 측이 주장하는  대응논리는 다음과 같다.

"첫째, 개정 전에는 법에 토지이용의무기간(전매제한기간)이 아예 없었고, 단지 훈령에 규정하였는데 건교부훈령 530호는 법이 아니고, 상급행정기관이 하급기관을 구속하는 규정이므로, 국민의 재산권을 제한할 수 없다. (헌법 제23조①항 “모든 국민의 재산권은 보장된다, 그 내용과 한계는 법률로 정한다.”)

둘째, 설혹 법에 규정이 없어 훈령으로 허가관청에서 부득이한 해석을 하였다 하더라도, 훈령은 법의 아래에 있는 것이기 때문에 새로 법에 정했다면 그 명확하지 않았던 법과 훈령은 당연히 위법, 위헌이 되므로 무효입니다. 즉, 국민을 구속해서는 안된다는 것입니다.

세째, 소급적용 금지원칙은 국민의 권리가 법 또는 공권력에 의해 불이익이 생길 것을 염려하여 생긴 것입니다. 즉 국민에게 유리한 경우에는 소급적용될 수도 있다. 특히 행정법에 대해서는 개정전과 후의 것중 국민에게 유리하게 적용되어야 한다, 실례로, 이번에 개정된 공인중개사법의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률[일부개정 2005.12.7 법률 7710호]의 부칙을 보면,

부칙 제12조 (행정처분기준에 관한 경과조치) 이 법 시행 전의 위반행위에 대한 행정처분에 관하여는 그 기준이 종전보다 강화된 경우에는 종전의 부동산중개업법의 규정에 의하고, 종전보다 완화된 경우에는 이 법의 규정에 의한다.

그러므로 우리 법률중개사 선배님들은, 허가권자가 지자체장이므로 건교부의 업무규정이 바뀔때까지 결국 지자체와 싸워야 합니다. 아래 문서를 허가신청서에 첨부하여 제출하고, 불허하면 이의신청과 행정심판, 소송도 불사하겠다고 설득하면 허가권자(실무자)로부터 허가를 받아낼 수 있을 것으로 판단됩니다.

토지거래허가도 (낮은 수준의) 허가이므로 담당자와 토론을 통하여 설득해야 합니다."

-끝-

2007/09/19 16:51 2007/09/19 16:51