알카페는 부동산을 뜻하는 Realty의 R과 온라인상에서 공동체 커뮤니케이션 공간으로 많이 지칭되는 Cafe의 합성어입니다. 2002~2009까지 제가 개발하여 보급하였던 부동산 매물정보 프로그램 및 연동 싸이트의 이름이며 제 필명이기도 합니다. (*지금은 폐지되어 자료가치가 없는 오래된 글들이 많이 있습니다. 선별하여 읽으시기 바랍니다)

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이곳에서 다운로드 받으세요.


벌써 1년하고도 약 6개월전에 만들어서 "알텍스"라고 이름 붙힌, 양도소득세 계산 프로그램이 있다.

원래 엑셀워크시트에 VBA 코드를 넣어 양도소득세가 자동 계산되도록 - (뭐, 간단한 경우에만 계산 가능한) - 만들어 사용하던 것을 여러 사람들이 함께 사용할 수 있도록 C#을 이용해서 범용으로 만들었던 프로그램이다.

지금은 꽤 많은, 아마 수백명은 족히 될 법한 사람들이 이곳에서 다운로드 받아 사용하는 것 같은데, 소득세법 개정때 마다 요구되는 업데이트가 이젠 매우 부담스런운 일이 되었다.

기왕에 사용하시는분들이 많은데, 개정 세법이 그때그때 적절히 반영되지 않으면 그 동안의 수고가 한 순간 헛수고로 되고 말터이니, 고민스럽지 않을 수 없다.

올해만 해도 그렇다.
올 5월 21일에 개정된 1세대3주택이상  및 비사업용 토지에 대한 양도세 중과세 한시적 완화가 시행된지도 벌써 4개월이나 되었는데, 이를 반영한 업데이트 버전을 아직 올려 놓지 못했다.

본디 직업프로그래머가 아닌 관계로 사용한 개발툴이 그저그런 경로로 얻게 된 것이라서 이마저 부담스러웠었는데, 기왕 내친김에 모두 돈 안드는 공짜 툴과 라이브러리로 교체하기로 마음 먹고 이리저리 궁리하고 조합해 본 끝에 얻어진 답이 gcc(MinGW) + CodeBlocks + wxWidgets 이다. 곁들여 폼디자이너로는 wxFormBuilder를 사용하기로 했다. 제법 만족스럽다. 다만, wxWidgets 매뉴얼 문서들을 찾아보기가 어려워(사실 어렵다기보다, 거의 영문문서들이라서...) 하나하나 익혀가며 사용하기가 너무 힘들고 피곤하다.

어쨌든 그렇게 선택한 툴과 라이브러리를 이용해서 미루고 미루었던 "알텍스" 업데이트 버전을 처음부터 완전히 새로 짜고 있는 중이다. 7월 6일부터 였으니까 벌써 두달하고도 보름이다.
직업이 공인중개사인 사람이 일은 안하고 집에서나 사무실에서나 잠자고 밥먹는 시간 빼고 하루종일 이 일에 매달리고 있으니....  그래봐야 졸작일텐데, 이게 뭔일인지 모르겠다.

필요하신 분은 조금만 더 기다려 주시라. 거의 다 만들어 졌다.

2009/09/21 16:14 2009/09/21 16:14
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Filed under 부동산/양도소득세

늦은 포스팅~!!
[3주택 이상자 및 비사업용 토지에 대한 양도소득세율 한시적 완화]

지난 글 중 "양도소득세(부동산) 개정 연혁"을 수정해서 글 말미에 반영해 놓긴 했지만, 그래도 따로 제목을 붙혀 놓지 않으면 훗날 개정된 내용을 모르고 그냥 넘어갈것 같아서 늦게나마 아래와 같이 적어 놓는다.
 
[2009년 5월 21일 개정]
3주택 이상자 및 비사업용 토지에 대한 소득세율을 2009년 3월 16일부터 2010년 12월 31일까지 매도할 때는 60%중과세 배제 하고 일반세율로 과세
 ->단, 투기지역(강남,서초,송파)에 대해서는 일반세율에 탄력세율 10%를 부가한 세율로 과세 (최고 43%~45%)

국회의 의결이 요구되는 소득세법의 개정이었는데, 개정일자(공포 및 시행일)는 5월21일이며 적용대상은 그보다 앞선 3월16일이후 양도분부터다. 국회의결이 있기전에 정부측에서 먼저 발표한 내용인지라  정부의 국회에 대한 월권행위 시비가 있었던 일이기도 하다. 어쨌던 정부의 발표를 믿고 3월 16일이후 주택을 양도했던 사람들의 불이익을 없게 하자는 차원에서 3월 16일로 소급(?) 적용한 듯.

2009/09/17 12:07 2009/09/17 12:07
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▲  도시형 생활주택이란?
- 국민주택규모(전용면적 85㎡이하)에 해당하는 주택을 20가구 이상 150가구 미만의 규모로 건설하는 주택을 말하며 단지형 다세대주택, 원룸형 주택, 기숙사형 주택으로 유형이 나뉜다. 원룸형 주택은 전용면적 12~30㎡, 기숙사형 주택은 7~20㎡ 규모로 지어진다.

▲  단지형 다세대주택이란
- 단지형 다세대주택은 건축물의 용도상 다세대주택에 해당하고, 건축심의를 거쳐 4개층까지 제한된 다세대주택에 1개 층을 더 건설할 수 있다. 전용면적 85㎡이하, 방 2개 이상인 주택이다.

▲  단지형 다세대주택과 원룸형 및 기숙사형의 차이점은
- 단지형 다세대주택은 건축물의 용도상 다세대주택에 해당하며 원룸형 및 기숙사형 주택은 아파트, 연립주택, 다세대주택으로 건설할 수 있다.

▲  20가구 미만의 다가구주택도 도시형 생활주택에 해당하나
- 주택법에 따라 사업계획승인을 얻어 건설하는 주택으로 최소 20가구 이상을 건설해야 도시형 생활주택에 해당된다.

▲  사업주체 및 시공자격 요건은?
- 주택법 9조와 12조에 근거해 주택건설사업자로 등록해야 하며 시공자 기준을 갖춰야만 가능하다. 단 토지소유자가 주택건설사업자와 공동으로 사업을 시행할 경우 공동사업주체로 인정, 건설이 가능하고 용도변경시에도 동일한 기준이 적용된다.

▲  다가구주택 등 단독주택도 `도시형 생활주택`의 건설기준에 따라 건축하면 여기에 해당되나
- 포함되지 않는다. 하지만 용도를 공동주택으로 변경하고 도시형 생활주택에 적용되는 모든 건설기준에 적합해 사업계획승인을 받는 경우에 도시형 생활주택에 해당된다.

▲  일반 아파트 분양에 적용되는 `주택공급에 관한 규칙`과 동일한가 
- 일부 규정만 적용된다. 입주자모집시기, 모집승인신청 및 승인, 모집공고, 공고내용, 공급계약 내용 등에 해당하는 규칙은 적용되고 청약자격, 재당첨 제한 등은 적용되지 않는다.

▲  하나의 주택단지에 도시형 생활주택과 일반 공동주택을 함께 건설할 수 있나
- 가능하다. 하지만 단지형 다세대주택과 원룸형 및 기숙사형 주택을 함께 건설할 수는 없다.

▲  기숙사형 주택에 화장실 설치가 가능한가
- 전용 또는 공용으로 설치 가능하다.

▲  상업지역 내에서 주상복합 형태로 복합건축이 가능한가
- 가능하다. 단지형 다세대 주택은 제외된다.

▲  기존 지구단위계획 등 계획수립이 된 지역에서 도시형 생활주택에 적용되는 규제완화 사항 적용이 가능한가
- 불가능하다. 예컨데 지구단위계획에서 단독주택용지로 계획수립이 됐다면 공동주택인 도시형 생활주택은 건설될 수 없다.

▲  기존 상가 및 판매시설 등의 건축물을 도시형 생활주택으로 용도 변경할 경우 절차와 기준은
- 우선 주택법 16조에 따라 사업계획승인을 받아야 한다. 이후 절차는 신축시 적용되는 기준과 동일하다. 단 주차장 완화구역에서는 기존 건축물을 원룸형 또는 기숙사형으로 용도변경할 경우 층간소음과 계단규정이 3년간 적용되지 않는다.

▲  숙박시설 위락시설이 포함된 기존 건축물의 일부를 도시형 생활주택으로 변경이 가능한가
- 불가능하다.

▲ 주택법 개정 후 지자체가 정해야 할 사항은?
- 원룸형 및 기숙사형 주택의 '주차장 완화구역(200㎡ 당 1대)'인 역세권, 학교, 학원, 공장, 산업단지 산단지 주변 등의 구체적 범위와 원룸형 및 기숙사형 주택의 주차장 세부기준을 조례로 정하여야 할 사항 등이다.

■ 일반 공동주택과 도시형 생활주택에 적용되는 차이점은? (표 참조)

2009/04/22 15:55 2009/04/22 15:55
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Filed under 부동산/도시주택

주택법  일부개정법률 (2009.2.3 공포, 2009.5.4 시행)

"도시형 생활주택" 제도가 주택법 개정으로 새로 도입되었습니다.

이번에 새로 도입된 "도시형 생활주택"은 분양가상한제의 적용을 받지 않으며, 청약자격, 재당첨 제한 등도 적용되지 않습니다, 또한, 다세대주택, 원룸·기숙사 등의 주택도 이른바 단지형 주택으로 건축할 수 있게 되었으며, 아파트, 연립주택, 다세대주택 등과 혼용 및 복합 개발이 가능해졌습니다.

건축업자도 아닌 저나 일반인들이 "도시형 생활주택"에 관심을 갖는 이유는 젊은 직장인들이나 새로이 신혼가정을 꾸리신분들께서 적은 자금으로 빠른시일내에 내집을 마련할 수 있다는 점 때문이 아닐까 합니다.

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도시형 생활주택의 도입취지입니다.

가. 도시형 생활주택(법 제2조제4호, 제24조제1항, 제38조의2제1항)
    1) 현행 20세대 이상의 다세대주택을 건설하고자 할 경우에는 사업계획승인과정에서 복잡한 행정적 절차와 과중한 시설요건을 준수토록 하고 있어, 대부분 건축허가만으로 건설 가능한 19세대 이하로 다세대주택을 신축하게 되어 주차장 확보가 어렵고, 여유공간 부족 등으로 주거환경이 열악한 실정임.

    2) 150세대 미만의 국민주택규모에 해당하는 주택으로서 대통령령으로 정하는 주택을 “도시형 생활주택”으로 정의하고, 이 법에 따른 감리와 분양가 상한제의 적용을 제외하도록 함.

    3) 쾌적하고 저렴한 주택을 신속히 공급함으로써 서민의 주거안정에 기여할 것으로 기대됨.

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이후 대통령령에서 "도시형 생활주택"이 다음과 같이 구체적으로 정의되었습니다.

주택법시행령 일부개정령 (공포일자 : 2009.4.21)

제3조(도시형 생활주택)

① 법 제2조제4호에서 “대통령령으로 정하는 주택”이란 법 제16조에 따른 사업계획승인을 받아 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 $2에 건설하는 다음 각 호의 주택을 말한다.

1. 단지형 다세대주택: 「건축법 시행령」 별표 1 제2호다목에 해당하는 주택 중 제2호의 원룸형주택 및 제3호의 기숙사형 주택을 제외한 주택. 다만, 「건축법」 제5조제2항에 따라 같은 법 제4조에 따른 건축위원회의 심의를 받은 경우에는 주택으로 쓰는 층수를 5층까지 건축할 수 있다.
(참고:별표 1 제2호다목은 다세대주택을 말함)

2. 원룸형 주택: 「건축법 시행령」 별표 1 제2호가목부터 다목까지의 어느 하나에 해당하는 주택으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택 (참고:별표 1 제2호가목부터 다목까지는 아파트, 연립주택, 다세대주택을 말함)
    가. 세대별로 독립된 주거가 가능하도록 욕실, 부엌을 설치할 것
    나. 욕실을 제외한 부분을 하나의 공간으로 구성할 것
    다. 세대별 주거전용면적은 12제곱미터 이상 30제곱미터 이하일 것
    라. 각 세대는 지하층에 설치하지 아니할 것

3. 기숙사형 주택: 「건축법 시행령」 별표 1 제2호가목부터 다목까지의 어느 하나에 해당하는 주택으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택 (참고:별표 1 제2호가목부터 다목까지는 아파트, 연립주택, 다세대주택을 말함)
    가. 취사장, 세탁실, 휴게실을 공동으로 사용할 수 있는 구조를 갖출 것
    나. 세대별 주거전용면적은 7제곱미터 이상 20제곱미터 이하로 할 것
    다. 각 세대는 지하층에 설치하지 아니할 것

② 하나의 건축물에는 도시형 생활주택과 그 밖의 주택을 함께 건축할 수 없으며, 제1항제1호의 단지형 다세대주택과 그 밖의 도시형 생활주택을 함께 건축할 수 없다.

2009/04/22 15:13 2009/04/22 15:13
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Filed under 부동산/양도소득세

2009-3-25 공포.시행된 미분양주택양도소득세특례 중 대통령령으로 정하는 미분양주택의 범위가 다음과 같이 공포되었습니다.

수도권과밀억제권역 안의 지역인 경우에는 대지면적이 660제곱미터 이내이고, 주택의 연면적이 149제곱미터(공동주택의 경우에는 전용면적 149제곱미터) 이내인 주택에 한정한다고 하는군요.

( 참고 : 농어촌특별세법 시행령 같은날 공포 -> 미분양주택양도소득세특례로 감면받는 양도소득세 감면분에 부과되는 농어촌특별세를 비과세)

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조세특례제한법 시행령 (공포일자 : 2009.4.21)

제98조의3(미분양주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례)

① 법 제98조의3제1항 전단에서 “대통령령으로 정하는 미분양주택”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 “미분양주택”이라 한다)을 말한다. 다만, 수도권과밀억제권역 안의 지역인 경우에는 대지면적이 660제곱미터 이내이고, 주택의 연면적이 149제곱미터(공동주택의 경우에는 전용면적 149제곱미터) 이내인 주택에 한정한다.

1. 「주택법」 제38조에 따라 주택을 공급하는 사업주체(이하 이 항에서 “사업주체“라 한다)가 같은 조에 따라 공급하는 주택으로서 해당 사업주체가 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 지난 주택단지에서 2009년 2월 11일까지 분양계약이 체결되지 아니하여 2009년 2월 12일 이후 선착순의 방법으로 공급하는 주택

2. 「주택법」 제16조에 따른 사업계획승인(「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 받아 해당 사업계획과 「주택법」 제38조에 따라 사업주체가 공급하는 주택(2009년 2월 12일 이후 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 도래하는 주택에 한정한다)

3. 주택건설사업자(20호 미만의 주택을 공급하는 자를 말하며, 제1호와 제2호에 해당하는 사업주체는 제외한다)가 공급하는 주택(2009년 2월 11일까지 매매계약이 체결되지 아니한 주택을 포함한다)

4. 「주택법」에 따른 대한주택보증주식회사(이하 이 조에서 “대한주택보증주식회사”라 한다)가 같은 법 시행령 제107조제1항에 따라 매입한 주택으로서 해당 대한주택보증주식회사가 공급하는 주택

5. 주택의 시공자가 해당 주택의 공사대금으로 받은 주택으로서 해당 시공자가 공급하는 주택

6. 「법인세법 시행령」 제92조의2제2항제1호의5에 따른 기업구조조정부동산투자회사등이 취득한 주택으로서 해당 기업구조조정부동산투자회사등이 공급하는 주택

7. 주택 외의 시설과 주택을 동일건축물로 건설ㆍ공급하는 건축주가 2004년 3월 30일 전에 「건축법」 제11조에 따라 건축허가를 신청하여 건설한 주택(2009년 2월 11일까지 매매계약이 체결되지 아니한 주택에 한정한다)으로서 해당 건축주가 공급하는 주택

② 제1항을 적용할 때 다음 각 호의 주택은 제외한다.

1. 매매계약일 현재 입주한 사실이 있는 주택

2. 2009년 2월 12일부터 2010년 2월 11일까지의 기간(이하 이 조에서 “미분양주택 취득기간”이라 한다) 중에 사업주체(제1항제3호에 따른 주택건설사업자, 같은 항 제4호에 따른 대한주택보증주식회사, 같은 항 제5호에 따른 시공자, 같은 항 제6호에 따른 기업구조조정부동산투자회사등 및 같은 항 제7호에 따른 건축주를 포함한다. 이하 제3호, 제6항ㆍ제8항 및 제10항에서 같다)와 매매계약을 체결한 매매계약자가 해당 계약을 해제하고 매매계약자 또는 그 배우자(매매계약자 또는 그 배우자의 직계존비속 및 형제자매를 포함한다)가 당초 매매계약을 체결하였던 주택을 다시 매매계약하여 취득한 주택

3. 미분양주택 취득기간 중에 해당 사업주체로부터 당초 매매계약을 체결하였던 주택에 대체하여 다른 주택을 매매계약하여 취득한 주택

2009/04/22 14:52 2009/04/22 14:52